Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1120, BK-22/00403

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedendekoper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken I1 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 5 maart 2019 met transactieprijs € 385.000), [adres 3] (verkocht op 16 oktober 2018 met transactieprijs € 391.650) en [adres 4] (verkocht op 1 maart 2018 met transactieprijs € 585.000). Die vergelijkingsobjecten zijn, gelet op de objectkenmerken, liet bouwjaar, de inhoud en de ligging, voldoende vergelijkbaar met de woning. Uit de waardematrix blijkt verweerder de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] als gemiddeld heeft beoordeeld en daaraan voor alle objectkenmerken dezelfde vlokcodering van 3 (op een totaal van 5) heeft toegekend. [adres 4] is in hetzelfde complex als de woning gelegen. Omdat het een penthouse betreft heeft verweerder hieraan voor de ligging een hogere vlokcodering van 5 toegekend. Voorts blijkt uit de waardematrix dat verweerder correcties voor dit vergelijkingsobject heeft toegepast vanwege de mindere kwaliteit (vlokcodering 2) en de betere onderhoudstoestand (vlokcodering 4). Verweerder heeft ter zitting verklaard dat met het afnemend grensnut rekening is gehouden door een correctie toe te passen van € 0,50 per m3, hetgeen resulteert in een lagere m3-prijs. Uit de waardematrix blijkt verder dat uit de m3-prijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 982), [adres 3] (€ 1.108) en [adres 4] (€ 955) een gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte volgt van € 1.015, terwijl verweerder voor de woning een lagere m3-prijs heeft gebruikt van € 969. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft ligging, inhoud, onderhoudstoestand en kwaliteit van de opstallen.

7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.

Uit de waardematrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de ligging van de vergelijkingsobjecten voor zover die verschilt. Ter zitting heeft verweerder hierover onweersproken verklaard dat de gemiddelde ligging van de vergelijkingsobjecten terecht is nu de ligging nabij een winkelcentrum ( [adres 2] ) of een station ( [adres 3] ) voor de ene koper een positief kan zijn en voor de andere koper negatief. Dat sprake is van andere (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is niet gebleken. Eiser heeft dergelijke verschillen niet benoemd en dus niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre dit van invloed is op de waarde van de woning.

8. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de (telefonische) hoorzitting niet volledig in het verslag is weergegeven. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede "U heeft hierbij de volgende punten genoemd" de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede "Mijn reactie op de door u genoemde punten" is op deze grieven ingegaan. Onder punt 6 van dit onderdeel uit de uitspraak op bezwaar is over de hoorzitting opgemerkt "Wat is besproken is verwerkt in deze beslissing/uitspraak", waarna staat vermeld wat namens eiser is aangevoerd tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voorts onweersproken verklaard dat in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de grieven die zijn aangedragen in zowel het bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiser aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Eiser heeft verder niet duidelijk gemaakt welke door hem aangevoerde punten in de beoordeling van verweerder ontbreken en in hoeverre daarmee het motiveringsbeginsel is geschonden.

Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden.

9. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder de artikelen 6:17 en 7:4 van de Awb heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan liet horen aan hem te verstrekken ondanks een daartoe strekkend verzoek. Het betoog van eiser komt erop neer dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de opgevraagde stukken, te weten de grondstaffel, de waardematrix en het taxatieverslag, had moeten toezenden.

10. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb.

Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij eiser heeft gewezen op de mogelijkheid tot inzage en dat eiser van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Uit de artikelen 7:4 van de Awb en 40 Wet WOZ volgt geen verplichting voor verweerder om de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden.2

2 Vgl. Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882.

11. Eiser voert aan dat verweerder artikel 7:9 van de Awb heeft geschonden, omdat hij niet (nogmaals) is gehoord nadat verweerder daartoe een toezegging had gedaan. Per e-mail van 15 oktober 2020 is de gemachtigde van eiser uitgenodigd voor een hoorzitting op 27 oktober 2020. Op 20 oktober 2020 heeft de gemachtigde gereageerd dat hij op die datum verhinderd is en verzoekt om de hoorzitting op 16 november 2020 te laten plaatsvinden. Tijdens liet telefoongesprek op 16 november 2020 heeft de gemachtigde verweerder laten weten dat deze dag hem niet goed uitkwam en is in overleg een nieuwe hoorzitting vastgesteld voor 27 november 2020. Niet in geschil is dat deze telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2020 van circa 13.00 uur tot ongeveer 15.00 uur en dat eiser daarbij in de gelegenheid is gesteld om mondeling zijn zienswijze naar voren te brengen.

12. Tijdens de hoorzitting van 27 november 2020 is door de gemachtigde van eiser opgemerkt dat hij enkele taxatieverslagen niet heeft ontvangen en is door verweerder toegezegd dat op 8 december 2020 nog een hoorzitting zal worden gehouden. Op 27 november 2020 om 18:07 uur heeft verweerder per e-mail aan gemachtigde deze hoorzitting afgezegd, omdat geen sprake zou zijn van een situatie als bedoeld in artikel 7:9 van de Awb. In deze email is aan eiser ook de gelegenheid geboden om tot en met 8 december 2020 schriftelijk te reageren op de (alsnog) verstuurde taxatieverslagen. Ondanks dat de gemachtigde in de daaropvolgende correspondentie daartoe nog enkele malen de mogelijkheid is geboden, heeft hij nagelaten om te reageren op de taxatieverslagen. Nu verweerder ook onweersproken heeft gesteld dat de taxatieverslagen al beschikbaar waren ten tijde van de dagtekening van de WOZ-beschikking en dit een onderbouwing is van de waarde van de woning hoefde verweerder eiser niet in de gelegenheid te stellen opnieuw te worden gehoord. Van schending van de hoorplicht, zoals bedoeld in artikel 7:9 van de Awb, is in het onderhavige geval geen sprake.

13. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”