Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1125, BK-22/00401

3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij verweerder de gerealiseerde verkoopprijzen heeft gecorrigeerd in verband met de daarin begrepen VvE-reserves. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] (verkocht op 23 januari 2019 met transactieprijs € 289.500), [adres 3] (verkocht op 5 maart 2018 met transactieprijs € 301.500) en [adres 4] (verkocht op 1 april 2019 met transactieprijs € 370.000). Die vergelijkingsobjecten zijn, gelet op de bouwkenmerken, het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en de ligging in hetzelfde complex, zeer goed vergelijkbaar met de woning. Uit de waardematrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de aanwezige dakterrassen/balkons en dat aan de woning en de vergelijkingsobjecten voor alle objectkenmerken dezelfde vlokcoderingen heeft toegekend met uitzondering van de ligging. Verweerder heeft aan de woning een vlokcodering van 2 (op een totaal van 5) toegekend en voor de vergelijkingsobjecten een hogere vlok-codering van 3. Ter zitting heeft eiseres erkend dat rekening is gehouden met de mindere ligging van de woning. Uit de waardematrix blijkt verder dat uit de vierkante meterprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 4.153), [adres 3] (€ 4.131) en [adres 4] (€ 4.240) een gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte volgt van € 4.175, terwijl verweerder voor de woning een lagere prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte heeft gebruikt van € 3.756. Met de waardematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Voor zover eiseres stelt dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning, kan dit haar niet baten. Uit de waardematrix en het taxatieverslag blijkt dat de waarde van de woning en de vergelijkingsobjecten niet is bepaald op grond van (een vergelijk van) de inhoud, maar door middel van (een vergelijk van) de gebruiksoppervlakten. Dat die grootte van die laatsten foutief zijn vastgesteld, is gesteld noch gebleken. Dat sprake is van (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is evenmin aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft dergelijke verschillen niet (nader) benoemd en dus niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre dit van invloed is op de waarde van de woning.

8. Eiseres bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de (telefonische) hoorzitting niet volledig in het verslag is weergegeven. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede “U heeft hierbij de volgende punten genoemd” de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede “Mijn reactie op de door u genoemde punten” is op deze grieven ingegaan. Onder punt 9 van dit onderdeel uit de uitspraak op bezwaar is over de hoorzitting opgemerkt “Wat is besproken is verwerkt in deze beslissing/uitspraak”, waarna staat vermeld wat namens eiseres is aangevoerd tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voorts onweersproken verklaard dat in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de grieven die zijn aangedragen in zowel het bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiseres aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Eiseres heeft verder niet duidelijk gemaakt welke door haar aangevoerde punten in de beoordeling van verweerder ontbreken en in hoeverre daarmee het motiveringsbeginsel is geschonden. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden.

9. Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder de artikelen 6:17 en 7:4 van de Awb heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen aan haar te verstrekken ondanks een daartoe strekkend verzoek. Het betoog van eiseres komt erop neer dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de opgevraagde stukken, te weten de grondstaffel, de waardematrix en het taxatieverslag, had moeten toezenden.

10. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij eiseres heeft gewezen op de mogelijkheid tot inzage en dat eiseres van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. Aangezien in het onderhavige geval sprake is van een woning in een appartementencomplex en verweerder daaraan geen grondwaarde heeft toegekend, behoefde verweerder geen grondstaffel te verstrekken. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Uit de artikelen 7:4 van de Awb en 40 Wet WOZ volgt geen verplichting voor verweerder om de stukken waar eiseres tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden.2

11. Eiseres voert aan dat verweerder artikel 7:9 van de Awb heeft geschonden, omdat hij niet (nogmaals) is gehoord nadat verweerder daartoe een toezegging had gedaan. Per e-mail van 15 oktober 2020 is de gemachtigde van eiseres uitgenodigd voor een hoorzitting op 27 oktober 2020. Op 20 oktober 2020 heeft de gemachtigde gereageerd dat hij op die datum verhinderd is en verzoekt om de hoorzitting op 16 november 2020 te laten plaatsvinden. Tijdens het telefoongesprek op 16 november 2020 heeft de gemachtigde verweerder laten weten dat deze dag hem niet goed uitkwam en is in overleg een nieuwe hoorzitting vastgesteld voor 27 november 2020. Niet in geschil is dat deze telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2020 van circa 13.00 uur tot ongeveer 15.00 uur en dat eiseres daarbij in de gelegenheid is gesteld om mondeling zijn zienswijze naar voren te brengen.

12. Tijdens de hoorzitting van 27 november 2020 is door de gemachtigde van eiseres opgemerkt dat hij enkele taxatieverslagen niet heeft ontvangen en is door verweerder toegezegd dat op 8 december 2020 nog een hoorzitting zal worden gehouden. Op 27 november 2020 om 18:07 uur heeft verweerder per e-mail aan gemachtigde deze hoorzitting afgezegd, omdat geen sprake zou zijn van een situatie als bedoeld in artikel 7:9 van de Awb. In deze e-mail is aan eiseres ook de gelegenheid geboden om tot en met 8 december 2020 schriftelijk te reageren op de (alsnog) verstuurde taxatieverslagen. Ondanks dat de gemachtigde in de daaropvolgende correspondentie daartoe nog enkele malen de mogelijkheid is geboden, heeft hij nagelaten om te reageren op de taxatieverslagen. Nu verweerder ook onweersproken heeft gesteld dat de taxatieverslagen al beschikbaar waren ten tijde van de dagtekening van de WOZ-beschikking en dit een onderbouwing is van de waarde van de woning hoefde verweerder eiseres niet in de gelegenheid te stellen opnieuw te worden gehoord. Van schending van de hoorplicht, zoals bedoeld in artikel 7:9 van de Awb, is in het onderhavige geval geen sprake.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

(…).

2 Vgl. Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882.”