Gerechtshof Den Haag, 21-09-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1985, BK-22/00406

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 4 juni 2019 met transactieprijs € 538.000) en het eigen verkoopcijfer van de woning (verkocht op 21 augustus 2018 met transactieprijs € 450.000). De rechtbank acht het vergelijkingsobject [adres 2] , gelet op het andere type woning (2-onder-1-kap-woning), de kleinere inhoud en perceeloppervlakte en het mindere kwaliteits- en onderhoudsniveau niet goed vergelijkbaar met de woning. De rechtbank acht daarbij van belang dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat er geen andere geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden zijn.

7. Volgens vaste rechtspraak, waaronder het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, is de transactieprijs van de woning zelf uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarde als de transactiedatum kort voor of na de peildatum ligt, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.[2] De in de waardematrix vermelde transactiedatum van 21 augustus 2018 van de woning van eiser is voldoende dicht bij de waardepeildatum om de waarde van de woning in het economisch verkeer te kunnen baseren op de aankoopprijs. Verweerder heeft het eigen verkoopcijfer van de woning terecht als uitgangspunt genomen voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. Uit het hiervoor vermelde arrest volgt dat de koopprijs van € 450.000 in beginsel de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt en dat de last om het tegendeel aannemelijk te maken op eiser rust. Met hetgeen eiser heeft aangevoerd heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat hij een te hoog bedrag heeft betaald voor de woning, waardoor de koopsom de waarde van de woning in het economische verkeer niet weergeeft. De stelling dat sprake is van verborgen gebreken (slechte isolatie en schilderwerk) die hem pas na de koop aan het licht kwamen is, zonder nadere toelichting onvoldoende. De door eiser overgelegde foto’s geven evenmin aanleiding anders te oordelen nu deze gebreken van dien aard zijn dat zij bij een reguliere bezichtiging van de woning, voorafgaand aan de koop, geconstateerd hadden moeten kunnen worden. Bij dat oordeel is van belang dat verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard dat het een woning betreft uit 1933 en in dergelijke woningen bijna altijd slecht geïsoleerd zijn en voorts dat het schilderwerk geen reden is voor een correctie op de waarde van de woning. Er dient ervan te worden uitgegaan dat eiser deze omstandigheden heeft mee kunnen wegen in zijn afweging om de woning tegen de hiervoor vermelde koopprijs te kopen. Met een WOZ-waarde welke € 13.000 hoger ligt dan de verkoopsom – in een stijgende woningmarkt – heeft verweerder de waarde niet te hoog vastgesteld.

8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.

De stelling dat sprake is van andere (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft dergelijke verschillen niet benoemd of onderbouwd en dus niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre dit van invloed is op de waarde van de woning.

9. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de (telefonische) hoorzitting niet volledig in het verslag is weergegeven. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede “U heeft hierbij de volgende punten genoemd” de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede “Mijn reactie op de door u genoemde punten” is op deze grieven ingegaan. Onder punt 9 van dit onderdeel uit de uitspraak op bezwaar is over de hoorzitting opgemerkt “Wat is besproken is verwerkt in deze beslissing/uitspraak”, waarna staat vermeld wat namens eiser is aangevoerd tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voorts onweersproken verklaard dat in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de grieven die zijn aangedragen in zowel het bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiser aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Eiser heeft verder niet duidelijk gemaakt welke door hem aangevoerde punten in de beoordeling van verweerder ontbreken en in hoeverre daarmee het motiveringsbeginsel is geschonden. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden.

10. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder de artikelen 6:17 en 7:4 van de Awb heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen aan hem te verstrekken ondanks een daartoe strekkend verzoek. Het betoog van eiser komt erop neer dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de opgevraagde stukken, te weten de grondstaffel, de waardematrix en het taxatieverslag, had moeten toezenden.

11. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij eiser heeft gewezen op de mogelijkheid tot inzage en dat eiser van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Uit de artikelen 7:4 van de Awb en 40 Wet WOZ volgt geen verplichting voor verweerder om de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden.[3]

12. Eiser voert aan dat verweerder artikel 7:9 van de Awb heeft geschonden, omdat hij niet (nogmaals) is gehoord nadat verweerder daartoe een toezegging had gedaan. Per e-mail van 15 oktober 2020 is de gemachtigde van eiser uitgenodigd voor een hoorzitting op 27 oktober 2020. Op 20 oktober 2020 heeft de gemachtigde gereageerd dat hij op die datum verhinderd is en verzoekt om de hoorzitting op 16 november 2020 te laten plaatsvinden. Tijdens het telefoongesprek op 16 november 2020 heeft de gemachtigde verweerder laten weten dat deze dag hem niet goed uitkwam en is in overleg een nieuwe hoorzitting vastgesteld voor 27 november 2020. Niet in geschil is dat deze telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2020 van circa 13.00 uur tot ongeveer 15.00 uur en dat eiser daarbij in de gelegenheid is gesteld om mondeling zijn zienswijze naar voren te brengen.

13. Tijdens de hoorzitting van 27 november 2020 is door de gemachtigde van eiser opgemerkt dat hij enkele taxatieverslagen niet heeft ontvangen en is door verweerder toegezegd dat op 8 december 2020 nog een hoorzitting zal worden gehouden. Op 27 november 2020 om 18:07 uur heeft verweerder per e-mail aan gemachtigde deze hoorzitting afgezegd, omdat geen sprake zou zijn van een situatie als bedoeld in artikel 7:9 van de Awb. In deze e-mail is aan eiser ook de gelegenheid geboden om tot en met 8 december 2020 schriftelijk te reageren op de (alsnog) verstuurde taxatieverslagen. Ondanks dat de gemachtigde in de daaropvolgende correspondentie daartoe nog enkele malen de mogelijkheid is geboden, heeft hij nagelaten om te reageren op de taxatieverslagen. Nu verweerder ook onweersproken heeft gesteld dat de taxatieverslagen al beschikbaar waren ten tijde van de dagtekening van de WOZ-beschikking en dit een onderbouwing is van de waarde van de woning hoefde verweerder eiser niet in de gelegenheid te stellen opnieuw te worden gehoord. Van schending van de hoorplicht, zoals bedoeld in artikel 7:9 van de Awb, is in het onderhavige geval geen sprake.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.