Gerechtshof Den Haag, 17-10-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2052, BK-22/01273

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatierapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij behorende matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 28 februari 2020 voor € 315.000) en [adres 3] te [woonplaats] (verkocht op 6 januari 2020 voor € 378.500). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn, eenzelfde uitstraling hebben en in dezelfde wijk zijn gelegen. Daarbij overweegt de rechtbank dat het geen vereiste is dat de referentiewoningen van verweerder identiek zijn, maar slechts dat de woningen goed vergelijkbaar zijn. Een appartement met een balkon en een appartement met een tuin kunnen – mits rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen – met elkaar vergeleken worden. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, zoals het verschil in gebruiksoppervlakte en het hebben van een terras dan wel balkon, heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat de prijs per vierkante meter van € 2.423 te hoog zou zijn vastgesteld.

8. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Wat betreft de door verweerder aangevoerde referentieobjecten [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt met de aangevoerde referentieobjecten. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de door eiser aangevoerde referentieobjecten te gebruiken.

9. Ook stelt eiser dat verweerder in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ heeft gehandeld doordat geen inzicht is gegeven in de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten en de taxatie. Verweerder heeft toegelicht dat bij de waardebepaling geen KOUDV- en liggingsfactoren zijn gebruikt en dat deze ook niet uit het systeem kunnen worden gegenereerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan het verweerder reeds daarom niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiser heeft verstrekt.

10. Voor zover eiser ook betoogt dat verweerder niet heeft voldaan aan de op haar rustende verplichting om op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen dan wel om op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter toe te zenden, kan dit niet slagen. Deze verplichting betreft immers niet de informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf niet beschikte.[1] De iWOZ-gegevens van de referentieobjecten waar eiser ter zitting naar heeft verwezen behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat, bijvoorbeeld, de staat van onderhoud of de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn bepaald door verweerder. Eiser heeft in dit geval echter slechts in het algemeen gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, waardoor de iWOZ-gegevens niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren.[2]

11. De stelling van eiser dat verweerder ten onrechte de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten niet geïndexeerd heeft naar de waardepeildatum, kan de rechtbank niet volgen. Verweerder heeft verklaard dat geen gebruik wordt gemaakt van indexeringscijfers en dat dit ook niet nodig is, omdat zo veel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij verkopen die hebben plaatsgevonden rondom de waardepeildatum. De rechtbank merkt hierover op dat, zo er al een verplichting tot indexering zou bestaan, dit in het onderhavige geval niet zou leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning door verweerder te hoog is vastgesteld.

12. Ook de stelling van eiser dat ten aanzien van de VvE-reserves een correctie op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moet plaatsvinden, kan de rechtbank niet volgen. Uit de matrix volgt dat verweerder de koopsommen van vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd met het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser.