Gerechtshof Den Haag, 03-07-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1446, BK-23/1208
Gerechtshof Den Haag, 03-07-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1446, BK-23/1208
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 3 juli 2024
- Datum publicatie
- 20 augustus 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2023:22025, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-23/1208
- Relevante informatie
- Art. 4 WBRV, Art. 15 lid 1 onderdeel p WBRV
Inhoudsindicatie
Overdrachtsbelasting. Vrijstelling art. 15, lid 1, aanhef en onderdeel p, Wbr. Maatstaf van heffing. Koopsom is waarde in het economische verkeer.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1208
(gemachtigde: M.W. Krijger)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 november 2023, nummers SGR 23/578 en SGR 23/580.
Procesverloop
Belanghebbende heeft tezamen met [A] een bedrag van € 8.600 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
Belanghebbende heeft tegen de voldoening op aangifte bezwaar gemaakt. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar van de Inspecteur beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is van belanghebbende griffierecht geheven van € 136. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 mei 2024. Ter zitting is het hoger beroep in de zaak BK-23/1207 van [A] tezamen met de onderhavige zaak behandeld. Belanghebbende is zonder bericht van verhindering niet verschenen. Na de zitting heeft de gemachtigde bij bericht gemeld dat hij het tijdstip verkeerd had genoteerd en zijn excuses aangeboden. De Inspecteur is verschenen. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd wordt geacht te zijn aangevoerd in de andere zaak, tenzij hetgeen is aangevoerd uitsluitend op die ene zaak betrekking heeft. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende heeft tezamen met [A] op 18 mei 2022 een woning aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) gekocht van de heer […] (de verkoper) voor een bedrag van € 395.000 (de koopsom).
In opdracht van belanghebbende heeft een taxateur van [naam] (de taxateur) de woning op 11 mei 2022 (de waardepeildatum) getaxeerd in verband met de financiering van de woning. In het taxatierapport heeft de taxateur de marktwaarde van de woning bepaald op € 430.000.
Belanghebbende heeft bij akte van levering van 1 augustus 2022 de woning in eigendom verkregen. In de leveringsakte is ten aanzien van de overdrachtsbelasting – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen (de leveringsakte):
“OVERDRACHTSBELASTING
De waarde van het verkochte is niet gelijk aan de koopprijs. De grondslag voor de
overdrachtsbelasting bedraagt vier honderd dertig duizend euro (€ 430.000,00).
Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd. De
overdrachtsbelasting komt voor rekening van [belanghebbende].
[belanghebbende] verklaart dat hij het verkochte anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat
gebruiken en past daarom het lage tarief voor de overdrachtsbelasting toe.”
Belanghebbende heeft tezamen met [A] ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak een bedrag van € 8.600 (2% over € 430.000) aan overdrachtsbelasting voldaan. Het bezwaar van belanghebbende tegen deze voldoening is afgewezen.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een offerte van 24 augustus 2023 ter zake van te verrichten onderhoudswerkzaamheden aan de onroerende zaak overgelegd. In deze offerte staat onder meer vermeld dat sprake is van foutief geplaatste dakpannen en het niet gebruiken van kantpannen, waardoor bij zware regenval en storm direct sprake is van zichtbare lekkage. De offerte becijfert de reparatie van voormelde gebreken op een bedrag van € 30.154.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende – samen met [A] – is aangeduid als eisers en de Inspecteur als verweerder:
“5. In geschil is de maatstaf van heffing over de verkrijging van de woning. Eisers stellen dat de maatstaf overeenkomt met de koopsom, zodat de zogenoemde startersvrijstelling van toepassing is. Verweerder stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van de marktwaarde van € 430.000 uit het taxatierapport.
6. Onder de naam 'overdrachtsbelasting' wordt een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken. Op 1 augustus 2022 is de woning verkregen door eisers door middel van de leveringsakte ter uitvoering van de koopovereenkomst.
7. Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak op het moment van de verkrijging. Die waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie, in dit geval de koopsom.
8. Onder ‘waarde’ wordt verstaan: waarde in het economische verkeer. De Hoge Raad heeft de waarde in het economische verkeer als volgt gedefinieerd (Hoge Raad 5 februari 1969, ECLI:NL:HR:1969:AX5888.):
“(…) dat, ingeval het gaat om de waardering van zaken waarin geregeld handel wordt gedreven, als de waarde welke daaraan in het economische verkeer kan worden toegekend in het algemeen dient te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs, die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. (…)”
9. De bewijslast bij afwijking van de gehanteerde koopsom als maatstaf van heffing ligt in beginsel bij verweerder (vgl. Hoge Raad 3 januari 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1902).
10. Verweerder verwijst in dit kader allereerst naar het taxatierapport. Het taxatierapport biedt naar het oordeel van de rechtbank overtuigend steun voor het oordeel dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak hoger is dan de overeengekomen koopsom. De waarde van de onroerende zaak is bepaald naar waardepeildatum 11 mei 2022, derhalve bijna drie maanden vóór de verkrijging, terwijl sprake is van een stijgende woningmarkt. De getaxeerde waarde is € 35.000 hoger dan de koopsom. Dit is zowel in absolute als in relatieve zin geen marginale afwijking. Verder is niet gebleken dat het taxatierapport niet op een zorgvuldige, volledige en juiste wijze tot stand is gekomen. In het taxatierapport is de waarde bepaald door de woning te vergelijken met vergelijkbare woningen in de omgeving, waarbij de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar eerdergenoemde waardepeildatum. De taxateur heeft in het taxatierapport verklaard dat zij de waarde van de woning helemaal onafhankelijk heeft kunnen bepalen en daarbij door niemand is beïnvloed of onder druk gezet.
11. Verder wijst verweerder er terecht op dat de woning niet (door tussenkomst van een aankoop- of verkoopmakelaar) openbaar is aangeboden en dus niet op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding is verkocht aan de meestbiedende gegadigde. Dat de koopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt op de verkrijgingsdatum wordt naar het oordeel van de rechtbank verder bevestigd door de verklaring van eisers dat zij na een eerste kennismaking met de verkoper en het bekijken van de woning tot de conclusie kwamen dat € 395.000 een eerlijke prijs was in het licht van eerder genoemde prijzen door makelaars en het feit dat de verkoper geen makelaarskosten van 2% hoefde te betalen. De verkoper had een aantal maanden vóór de verkoop op 18 mei 2022 een drietal makelaars geraadpleegd, waarbij bedragen tussen de € 390.000 en € 420.000 zijn genoemd, maar deze ‘taxaties’ zijn niet nader onderbouwd. Daar komt bij, zoals reeds opgemerkt, dat sprake was van een stijgende woningmarkt.
12. De rechtbank volgt verweerder dan ook in zijn standpunt dat in deze zaak de koopsom niet aangemerkt kan worden als de waarde in het economisch verkeer, maar dat uitgegaan dient te worden van de getaxeerde marktwaarde (€ 430.000).
13. De stelling van eisers dat er inmiddels ernstige problemen zijn met het dak van de woning en dat daaruit volgt dat de in het taxatierapport vastgestelde marktwaarde te hoog is, slaagt niet. Met deze blote stelling hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat deze problemen er ten tijde van de verkoop al waren of dat de getaxeerde waarde niet de waarde in het economische verkeer betrof op de waardepeildatum.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de beroepen ongegrond verklaard.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”