Gerechtshof Den Haag, 22-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1918, BK-23/1268
Gerechtshof Den Haag, 22-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1918, BK-23/1268
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 22 oktober 2024
- Datum publicatie
- 11 november 2024
- Annotator
- Zaaknummer
- BK-23/1268
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning; artikel 40 Wet WOZ; kwaliteit en voorzieningen; afnemende meeropbrengst; wortelmethode
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1268
in het geding tussen:
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR), de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank van 23 november 2023, nummer SGR 22/5877.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 932.000. Met de beschikking is onder meer in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (eigenaar) van de [gemeente] .
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 september 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement uit 2002, met twee woonlagen, drie parkeerplaatsen, een dakterras/balkon en een “onderpandige” berging, gelegen in een appartementencomplex ( [naam] ). De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 185 m2.
De Heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix).
|
de woning |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
|
Oppervlakte woongedeelte |
185 m2 |
128 m2 |
136 m2 |
138 m2 |
|
Rekenprijs woongedeelte per m2 |
€ 4.861 |
€ 5.258 |
€ 5.693 |
€ 5.225 |
|
Berekende waarde Appartement per 1-1-2021 |
€ 935.985 |
€ 688.764 |
€ 793.991 |
€ 742.713 |
|
Rekenprijs bijgebouwen: parkeerplaats balkon/terras schuur/berging onderpandige garage |
(3x =) € 30.000 (9 m2) € 2.700 € 4.000 |
€ 10.000 (6 m2) € 1.800 € 4.000 |
(2 stuks) € 7.800 € 12.000 |
(32 m2) € 9.600 € 12.000 |
|
WOZ-waarde |
€ 932.000 |
|||
|
Transactiedatum |
3-5-2021 |
12-5-2020 |
15-7-2021 |
|
|
Verkoopprijs |
€ 702.500 |
€ 750.000 |
€ 795.000 |
|
|
Objectkenmerken |
||||
|
Ligging |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
Onderhoudstoestand |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
Kwaliteit/luxe |
2 |
2 |
4 |
3 |
|
Uitstraling |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
Voorzieningen |
2 |
3 |
3 |
3 |
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“ 4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met wat hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de matrix, waarin de waarde van de woning (nader) is bepaald op € 935.985, heeft verweerder verder aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen, waaronder verschil in voorzieningen en kwaliteit, tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
5. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Het voorzieningen- en kwaliteitsniveau van de woning heeft verweerder op onder gemiddeld gewaardeerd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de daaruit voortvloeiende correcties zijn gebaseerd op marktanalyse. Dat sprake is van een matige onderhoudstoestand of van een slechter kwaliteits- en voorzieningenniveau dan waarmee verweerder al rekening heeft gehouden of dat daarvan een grotere waardedrukkende werking uitgaat, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Ter zitting heeft eiser verder aangevoerd dat verweerder voor de correctie inzake het afnemend grensnut ten onrechte niet is uitgegaan van de zogenoemde wortelmethode. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij bij de berekening van het afnemend grensnut uitgaat van de marktgegevens en dat dat heeft geleid tot een correctie van € 6 per vierkante meter. De rechtbank acht dit afdoende en neemt daarbij in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.1
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
1. Zie ook ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.8.