Gerechtshof Den Haag, 26-11-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2262, BK-24/200 en BK-24/201

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

4. Op de zitting heeft eiser een nieuwe grond aangevoerd met de stelling dat de hoorplicht door de heffingsambtenaar is geschonden. Eiser heeft niet toegelicht waarom deze grond niet eerder is aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft zich op de zitting niet tegen de nieuwe grond kunnen verweren. De rechtbank laat de grond daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.

5. De beroepen zijn ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

6. Eiser betoogt dat de waarde van woning 1 voor het belastingjaar 2022 ten hoogste € 155.000,- bedraagt. De waarde van woning 2 bedraagt voor het belastingjaar 2022 ten hoogste € 290.000.-. Door de heffingsambtenaar is geen rekening gehouden met een aantal waardedrukkende factoren die betrekking hebben op de ligging van de woningen. In de wijk [wijk 1] werd in het jaar 2021 relatief veel ingebroken. Ook werden er meer misdrijven gepleegd. De niet-ioniserende straling van de aanwezige hoogspanningskabels heeft een negatief effect op de gezondheid. Deze straling is sterk toegenomen, onder meer door de structurele uitbreiding van het aantal zendmasten, en is een verborgen gebrek waar de gemiddelde koper niet van op de hoogte is. Woning 2 heeft meer last van de straling dan diens vergelijkingsobjecten. Daarnaast is sprake van een tweede verborgen gebrek in de vorm van asbestdeeltjes die vanuit de wijk [wijk 2] overwaaien. Als kopers op de hoogte zouden zijn geweest van voornoemde verborgen gebreken, dan zouden zij een lager bedrag voor de vergelijkingsobjecten hebben geboden. Verder heeft woning 2 last van schaduwwerking van nabijgelegen flats. Voor woning I geldt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de transactie van [adres 9] . Voor woning 2 geldt dat sprake is van achterstallig onderhoud aan de gevel. De factor onderhoud van deze woning zou daarom op ‘zeer slecht' moeten worden gesteld. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de dakopbomv van [adres 6] .

7. Op grond van artikel 17, tweede lid. van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]

8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waardes van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waardes van de woningen zijn bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woningen. De woningen en de vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type, gelegen in dezelfde straat of buurt en gebouw d in hetzelfde bouwjaar. Ook hebben zij alle dezelfde gebruiksoppervlakte.

9. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De omstandigheden die eiser ten aanzien van de ligging aanvoert, gelden eveneens voor de vergelijkingsobjecten, nu deze in dezelfde buurt of straat zijn gelegen als de woningen. Voor zover deze factoren van invloed zijn op de WOZ-waarde, zijn deze omstandigheden verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Onvoldoende is gebleken dat woning 2 meer last heeft van straling, voor zover daar sprake van is, dan de vergelijkingsobjecten. Ten aanzien van de door eiser aangevoerde stelling dat sprake zou zijn van verborgen gebreken, overweegt de rechtbank het volgende. De waarde wordt bepaald op basis van wat de meestbiedende koper in de reële markt biedt bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding en niet op basis van wat kopers in een fictieve markt zouden bieden. De heffingsambtenaar mocht uitgaan van de transactieprijzen zoals die tot stand zijn gekomen en hoefde geen correcties toe te passen voor wat-als-scenario’s. Van een waardedrukkend effect van de schaduwwerking van de nabij woning 2 gelegen flats en asbestdeeltjes is niet gebleken. De transactie van [adres 9] betreft een familieverkoop en is niet op de vrije markt tot stand gekomen. Daarmee was bij dit object geen sprake van een prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.[2] Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de transactieprijs van dit object desondanks marktconform is, zodat deze ter onderbouwing van de waarde zou kunnen dienen. Door de factor onderhoud van woning 2 op ‘slecht’ te stellen, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van het onderhoud. De dakopbouw van [adres 6] is volgens eiser geplaatst in 2022. zodat de heffingsambtenaar daarmee geen rekening hoefde te houden bij het bepalen van de waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2021. De beroepsgrond slaagt niet.