Gerechtshof Den Haag, 08-05-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:915, BK-23/488

cassatie ingesteld (rolnr HR: 24/02455)

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 8 mei 2024

Datum publicatie: 27 juni 2024

ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:915

Formele relaties

Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2023:4489, Bekrachtiging/bevestiging

Zaaknummer: BK-23/488

Relevante informatie: Art. 16 Wet WOZ, Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ, Art. 6:22 Awb, Art. 8:42 Awb

Inhoudsindicatie

Art. 17, lid 3, Wet WOZ, art. 8:42 en art. 6:22 Awb. Gecorrigeerde vervangingswaarde tennispark. De Heffingsambtenaar heeft op grond van de Taxatiewijzers Sport en Algemene Kengetallen en de daarin vermelde archetypes aannemelijk gemaakt dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Bovendien overschrijdt alleen al de waarde van de grond de gecorrigeerde vervangingswaarde. Belanghebbende is niet benadeeld door het niet overleggen door de Heffingsambtenaar van de grondprijzenbrief. Geen schending van het motiveringsbeginsel. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wordt afgewezen. Vergoeding proceskosten en griffierecht.

Uitspraak

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-23/488

in het geding tussen:

(gemachtigde: M.M. Vrolijk)

de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 29 maart 2023, nummer SGR 21/8068.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij op één biljet verenigde beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) naar de toestand op 1 januari 2021 (de toestandsdatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 174.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen (de aanslag).

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 februari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.1.

Belanghebbende is op de waardepeildatum eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een tennispark, inclusief een clubhuis (bouwjaar 1927), 6 tennisbanen (bouwjaar 2007), 24 lichtmasten (bouwjaar 2016), erfverharding (bouwjaar 2017) en ongeveer 5.456 m2 grond.

2.1.2.

In 2016 is er verlichting door middel van lichtmasten ten bedrage van € 50.000 aangelegd. In hetzelfde jaar is de keuken/bar van het clubhuis vernieuwd voor een bedrag van ongeveer € 20.000. Ook is de elektra-installatie van het clubhuis vernieuwd voor een bedrag van ongeveer € 10.000. Op de toestandsdatum is het dak van het clubhuis gerenoveerd.

2.2.1.

De Heffingsambtenaar heeft op verzoek van belanghebbende in de bezwaarfase een ‘taxatieverslag niet-woningen’ aan de gemachtigde gezonden. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 174.854.

2.2.2.

Bij brief van 2 september 2021 heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen en de aanslag. Daarbij heeft belanghebbende verzocht om de door de gemeente per waardepeildatum gehanteerde grondprijzenbrief.

2.3.

Bij brief van 3 november 2021 heeft de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. De door belanghebbende verzochte grondprijzenbrief is niet gevoegd bij de uitspraak op bezwaar. De uitspraak op bezwaar vermeldt ten aanzien van de grondprijzen:

“Voor sportaccommodaties binnen de gemeente worden over het algemeen dezelfde m2 prijzen gehanteerd. Dit is € 175,- voor de grond en € 25,- voor de overige grond.”

2.4.1.

De Heffingsambtenaar heeft in beroep een tweede taxatieverslag, opgemaakt door [naam 1] , taxateur, overgelegd (het tweede taxatieverslag). Hierin is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 343.000. Gebleken was dat bij de eerste taxatie (zie 2.2.1) per abuis de waarde van 24 lichtmasten, erfverharding en grond niet in de beschikte waarde is begrepen. Bij de waardering van de onroerende zaak is aangesloten bij de kengetallen die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Sport, waardepeildatum 1 januari 2020 voor de archetypes S1502601 “clubhuis (eenvoudig)”, S1904000 “tennisbaan (zandkunstgrasbaan)”, S2904300 “verlichting bij velden (lichtmast (met 1 lichtarmatuur))”, en het in de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen opgenomen archetype I3001130 “ongebouwde onroerende zaken (terreinen)”. Daarnaast wordt uitgegaan van een functionele veroudering van de kantine van 61,1%, de tennisbanen van 21,3% en de lichtmasten van 7,8%. In dit taxatieverslag is de gecorrigeerde vervangingswaarde als volgt bepaald:

	Clubhuis (eenvoudig)	Tennisbaan
	Ruwbouw (1927)	Afbouw (2016)	Installaties (2016)	Ruwbouw (2007)	Afbouw (2007)	In-stallaties (2007)
Bruto vervangings-waarde (BVW)
% verdeling	56%	22%	22%	50%	36%	14%
BVO (m2)	104	3900
BVW	€ 40.352	€ 15.808	€ 15.808	€ 143.832	€ 103.545	€ 40.287
Totaal	€ 71.968	€ 287.664
Correctie technische veroudering (TV)
Levensduur	35	30	20	30	10	10
Restwaarde	15%	10%	10%	0	0	0
Technische veroudering	€ 34.299	€ 1.897	€ 1.897	€ 62.327
Totaal	€ 38.093	€ 62.327
Vervangingswaarde na technische veroudering	€ 6.053	€ 13.911	€ 13.911	€ 81.505
Totaal	€ 33.875	€ 81.505
Economische veroudering (%)	10	10	10	10
Correctie functionele veroudering (FV)
Verandering bouwwijze (%)	20	20	20	7
Belemgebruik (%)	40	40	40	6
Excess kosten (%)	10	10	10	0
FV totaal factor	0,389	0,389	0,389	0,787
FV totaal (%)	61,1%	61,1%	61,1%	21,3%
GVW	€ 2.353,329	€ 5.408,612	€ 5.408,612	€ 64.144
Totaal	€ 13.170,553	€ 64.144

	Verlichting bij velden	Ongebouwde onroerende zaken
	Ruwbouw (2016)	Afbouw	Installaties (2016)	Ruwbouw (2017)	Afbouw	Installaties
Bruto vervangings-waarde (BVW)
% verdeling	61%	0%	39%	100%
Aantal stuks/30BVO (m2)	24	120
BVW	€ 30.744		€ 19.656	€ 3.985
Totaal	€ 50.400	€ 3.985
Correctie technische veroudering (TV)
Levensduur	40		15	10
Restwaarde	5%		5%	0%
Technische veroudering	€ 3.073		€ 5.239	€ 1.196
Totaal	€ 8.312	€ 1.196
Vervangingswaarde na technische veroudering	€ 27.671		€ 14.417	€ 2.790
Totaal	€ 42.088	€ 2.790
Economische veroudering (%)	2		2	0
Correctie functionele veroudering (FV)
Verandering bouwwijze (%)	2		2	0
Belemgebruik (%)	2		2	0
Excess kosten (%)	2		2	0
FV totaal factor	0,922		0,922	1
FV totaal (%)	7,8%		7,8%	0%
GVW	€ 25.522,976		€ 13.297, 802	€ 2.790
Totaal	€ 38.820,777	€ 2.790

Grond	Grond onder clubhuis	Overige onbebouwde grond
Oppervlakte (m2)	125	5327
Waarde per m2	€ 175	€ 50
Totale waarde	€ 21.875	€ 266.350
Totaal	€ 288.225

2.4.2.

In de Taxatiewijzer Sport zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2020) vermeld:

Clubhuis (eenvoudig)	Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze	Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW	€ 692	Vervangings-waarde per m2 excl. 21% BTW	€ 692
vervangingswaarde per m2 incl. 21% BTW	€ 837		Ruw-bouw	Afbouw	Installatie
€ 388	€ 152	€ 152
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)	2,6	Factor verandering bouwwijze	1,000	1,000	1,000
Onder-verdeling	% ver-deling	Vervangingswaarde per (m2)	Levensduur	Restwaarde	Vervangings-waarde per (m2)
excl. 21% BTW
min	gem	max	min	max	min	max
Ruwbouw	56%	€ 329	€ 388	€ 446	25	35	15%	25%
Afbouw/vaste inrichting	22%	€ 129	€ 152	€ 175	20	30	10%	20%
In-stallaties	22%	€ 129	€ 152	€ 175	15	20	10%	20%
Overige kosten	inclusief
Totalen (afgerond als bedrag > 100)	100%	€ 588	€ 692	€ 796	€ 27

Tennisbaan	Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 20%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze	Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW	€ 73,76	Vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW	€ 73,76
vervangingswaarde per m2 incl. 21% BTW	€ 89,25		Ruw-bouw	Afbouw	Installatie
€ 36,88	€ 26,55	€ 10,33
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)	0	Factor verandering bouwwijze	1,000	1,000	1,000
Onder-verdeling	% ver-deling	Vervangingswaarde per (m2)	Levensduur	Restwaarde	Vervangings-waarde per (m2)
excl. 21% BTW
min	gem	max	min	max	min	max
Ruwbouw	50%	€ 33,19	€ 36,88	€ 40,57	16	30	0%	12%
Afbouw/vaste inrichting	36%	€ 23,90	€ 26,55	€ 29,21	8	15	0%	0%
In-stallaties	14%	€ 9,29	€ 10,33	€ 11,36	10	20	0%	20%
Overige kosten	inclusief
Totalen (afgerond als bedrag > 100)	100%	€ 66,38	€ 73,76	€ 81,14	n.v.t.

Verlichting bij velden	Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze	Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW	€ 3.971	Vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW	€ 3.971
vervangingswaarde per m2 incl. 21% BTW	€ 4.805		Ruw-bouw	Afbouw	Installatie
€ 2.422	€ 0,00	€ 1.549
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)	12	Factor verandering bouwwijze	1,000		1,000
Onder-verdeling	% ver-deling	Vervangingswaarde per (m2)	Levensduur	Restwaarde	Vervangings-waarde per (m2)
excl. 21% BTW
min	gem	max	min	max	min	min
Ruwbouw	61%	€ 2.059	€ 2.422	€ 2.786	40	50	0%	15%
Afbouw/ vaste inrichting	0%	€ 0	€ 0	€ 0	0	0	0%	0%
In-stallaties	39%	€ 1.316	€ 1.549	€ 1.781	15	25	0%	10%
Overige kosten	inclusief
Totalen (afgerond als bedrag > 100)	100%	€ 3.375	€ 3.971	€ 4.567	€ 331

2.4.3.

In de Taxatiewijzer ‘Algemene Kengetallen’ zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2020) vermeld:

Ongebouwde onroerende zaken (terreinen)	Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 41%
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze	Actuele bouwkosten huidige bouwwijze
vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW	€ 41,77	Vervangings-waarde per m2 excl. 21% BTW	€ 41,77
vervangingswaarde per m2 incl. 21% BTW	€ 50,54		Ruw-bouw	Afbouw	Installatie
€ 41,77	€ 0,00	€ 0,00
Gemiddelde hoogte (per bouwlaag)	1	Factor verandering bouwwijze	1,000
Onder-verdeling	% ver-deling	Vervangingswaarde per (m2)	Levensduur	Restwaarde	Vervangings-waarde per (m2)
excl. 21% BTW
min	gem	max	min	max	min	max
Ruwbouw	100%	€ 33,21	€ 41,77	€ 50,33	50	50	0%	0%
Afbouw/vaste inrichting	0%	€ 0	€ 0	€ 0	0	0	0%	0%
In-stallaties	0%	€ 0	€ 0	€ 0	0	0	0%	0%
Overige kosten	in-clusief
Totalen (afgerond als bedrag > 100)	100%	€ 33,21	€ 41,77	€ 50,33	n.v.t.

2.5.

Voorts heeft de Heffingsambtenaar in beroep een rapport van [naam makelaardij] , opgemaakt door [naam 2] op 21 april 2017, overgelegd, waarin ten behoeve van de vaststelling van de erfpachtcanon een waarde van de onroerende zaak is vastgesteld van € 435.024. In dit rapport zijn voor de verschillende onderdelen van de onroerende zaak de volgende gecorrigeerde vervangingswaarden op de waardepeildatum 1 januari 2017 opgenomen:

Clubhuis/kantine	€ 33.565
Tennisbanen	€ 64.534
Lichtmasten	€ 46.300
Erfverharding	€ 2.400
Grond onder clubhuis	€ 21.875
Overige grond	€ 266.350

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

(…)

6. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde zoals hiervoor beschreven in het tweede lid van artikel 17 Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering (gecorrigeerde vervangingswaarde).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de overgelegde waardematrix en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Verweerder heeft bij het vaststellen van de waarde gebruik gemaakt van de Taxatiewijzers VNG, meer specifiek van de taxatiewijzers deel 18 (sport) en deel 26 (algemene kengetallen). Daarbij is verweerder uitgegaan van de kengetallen behorende bij archetypes S1703201 (kantine (eenvoudig), gebouw zonder kleedruimten, puur voor bijeenkomst, eten en drinken. De materialisatie wordt gekenmerkt door veel plaatwerk), S1904000 (tennisbaan (zand-kunstgrasbaan), tennisbaan met een onderbouw bestaande uit een zandbed met daarover een lavalaag, gevolgd door een drukverdelend doek met daarop de kunstgrasmat. Ook een waterdoorlatende hardcourtbaan of gestabiliseerd zand of schuimbeton zijn als ondergrond voor de kunstgrasmat denkbaar), S2904300 (lichtmast (met 1 lichtarmatuur) lichtmast met 1 lichtarmatuur van aluminium/verzinkt staal), I3001130 (bestrating, verharding en wegen (incl. fundering en riolering) en betontegels (dik 40 mm met banden)). Voor de grond onder het clubhuis is verweerder uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 175. Voor de overige grond is verweerder uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 50. De rechtbank acht de gebruikte archetypes goed bruikbaar. Met de waardematrix en de daarin gebruikte archetypes heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak op een voldoende inzichtelijke en controleerbare wijze onderbouwd. Niet is gebleken dat de beschikte waarde te hoog zou zijn vastgesteld.

8. Hetgeen eiseres heeft gesteld, maakt het oordeel niet anders. Ten aanzien van het door verweerder overleggen van de waardematrix in de beroepsfase overweegt de rechtbank het volgende. Tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet, staat het partijen, en dus ook de heffingsambtenaar, vrij om in beroep de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak te bepleiten met alle middelen die hen daartoe dienstig voorkomen, ook als de daartoe gebezigde argumenten afwijken van eerder ingenomen standpunten. Daaruit volgt dat het verweerder vrij staat in de beroepsfase een waardematrix in te dienen die afwijkt van hetgeen in de bezwaarfase is overgelegd. Dat verweerder per abuis de zes tennisbanen, vierentwintig lichtmasten, erfverharding en grond niet in de beschikte waarde heeft meegenomen, resulteerde in een lagere beschikte waarde. Zoals volgt uit de waardematrix zou de waarde inclusief vorengenoemde onderdelen € 288.225 zijn en niet de beschikte € 174.000. Deze vergissing heeft eiseres dan ook niet benadeeld. Ook is de rechtbank niet gebleken dat verweerder de functionele afschrijving niet inzichtelijk heeft gemaakt. Uit de bij het taxatieverslag overgelegde matrix volgt dat verweerder een correctie voor de functionele veroudering heeft toegepast op het clubhuis, de tennisbanen en de lichtmasten – die wel in de waardematrix zijn opgenomen – van respectievelijk 61,1%, 21,3% en 7,8%.

9. Voor zover eiseres heeft gesteld dat verweerder in de uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden, overweegt de rechtbank als volgt. Niet is gebleken dat verweerder het motiveringsbeginsel of enig ander rechtsbeginsel heeft geschonden. In de uitspraak op bezwaar is verweerder voldoende ingegaan op alle grieven van eiseres.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.

Vergoeding van immateriële schade

11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.[1] Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.

12. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 11 augustus 2021, zodat tussen het indienen van het bezwaarschrift en deze uitspraak een periode is verstreken van (ongeveer) één jaar, acht maanden en twee dagen. Daarmee is de redelijke termijn van twee jaar niet overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn daarom af.

Proceskostenvergoeding

13. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

(…)

[1] Hoge Raad 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006.”

Gerechtshof Den Haag, 08-05-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:915, BK-23/488

Gerechtshof Den Haag, 08-05-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:915, BK-23/488

Gegevens

Inhoudsindicatie

Uitspraak

Procesverloop

Feiten

Oordeel van de Rechtbank

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

Beoordeling van het hoger beroep

Proceskosten en griffierecht

Beslissing