Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-06-2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:2010, 22/1671 en 22/1686
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-06-2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:2010, 22/1671 en 22/1686
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 19 juni 2024
- Datum publicatie
- 20 juni 2024
- Zaaknummer
- 22/1671 en 22/1686
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Art. 8:60 Awb. De waarde van de woning is voor de jaren 2020 en 2021 niet te hoog vastgesteld. Voor het meten van de inhoud van de woning, wordt, op grond van de NEN-2580 normen, uitgegaan van de buitenmaten. De bouwtekening kan voor de meting worden gebruikt. Het hof ziet geen aanleiding een deskundige te benoemen om de inhoud te bepalen. Belanghebbende heeft de door hem aangevoerde waardeverlagende aspecten, verkeersoverlast en een paardenstal, niet aannemelijk gemaakt.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummers: 22/1671 en 22/1686
Uitspraak op de hoger beroepen van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraken van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 31 augustus 2022, nummers SHE 20/1888 en SHE 21/2972 in de gedingen tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2020 (nummer 22/1671) respectievelijk het kalenderjaar 2021 (nummer 22/1686) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is voor beide jaren de aanslag onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft voor beide jaren bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in twee afzonderlijke geschriften uitspraak op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft voor beide jaren het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 10 mei 2024 in beide zaken een nader stuk ingediend. Dat stuk is ter zitting aan de heffingsambtenaar uitgereikt.
De zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote [echtgenote] , en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning met bouwjaar 1981. Het betreft een vrijstaande woning. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.045 m2.
2020 (Nummer 22/1671)
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2020, naar de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 515.000 (de WOZ-beschikking 2020). Tevens is een aanslag onroerende-zaakbelastingen opgelegd naar een te betalen bedrag van € 583.
De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 515.837. De waardematrix is opgemaakt op 30 december 2020 door taxateur [taxateur 1] (hierna: taxateur [taxateur 1] ). De taxateur is daarbij uitgegaan van een inhoud van de woning van 789 m3. Daarbij is rekening gehouden met een inpandige garage, twee dakkappelen en een kelder. De waardematrix bevat de volgende – alle in [woonplaats] gelegen – woningen als vergelijkingsobjecten:
|
Vergelijkingsobject |
Bouwjaar |
Inhoud |
Perceel-oppervlakte |
Transactiedatum |
Verkoopprijs |
|
[adres 2] |
1976 |
675 m3 |
1.030 m2 |
12 maart 2019 |
€ 575.000 |
|
[adres 3] |
1965 |
670 m3 |
1.512 m2 |
2 augustus 2019 |
€ 470.000 |
|
[adres 4] |
2018 |
608 m3 |
916 m2 |
9 augustus 2019 |
€ 507.500 |
|
[adres 5] |
1964 |
446 m3 |
740 m2 |
2 november 2019 |
€ 760.000 |
|
[adres 6] |
1989 |
618 m3 |
585 m2 |
24 augustus 2018 |
€ 565.000 |
|
[adres 7] |
2000 |
640 m3 |
410 m2 |
16 augustus 2019 |
€ 510.000 |
De heffingsambtenaar heeft tevens gegevens overgelegd ter zake van de verkoop van het object [adres 8] , met een inhoud van 560 m3 en een perceeloppervlakte van 720 m2. Dat object is op 26 oktober 2019 verkocht voor € 615.000 en op 1 mei 2020 heeft de levering plaatsgevonden.
2021 (Nummer 22/1686)
Bij beschikking van 26 februari 2021 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2021, naar de waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld op € 583.000 (de WOZ-beschikking 2021). Tevens is een aanslag onroerende-zaakbelastingen opgelegd naar een te betalen bedrag van € 604.
De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een waarderapport met als bijlage een waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 583.000. Het waarderapport is opgemaakt op 11 mei 2022 door taxateur [taxateur 2] (hierna: taxateur [taxateur 2] ). De taxateur is daarbij uitgegaan van een inhoud van de woning van 789 m3. Verder is rekening gehouden met een inpandige garage, twee dakkappelen, een kelder en een overkapping. De waardematrix bevat de volgende – alle in [woonplaats] gelegen – woningen als vergelijkingsobjecten:
|
Vergelijkingsobject |
Bouwjaar |
Inhoud |
Perceel-oppervlakte |
Transactiedatum |
Verkoopprijs |
|
[adres 9] |
1980 |
683 m3 |
1.446 m2 |
3 februari 2020 |
€ 605.000 |
|
[adres 10] |
1986 |
365 m3 |
303 m2 |
31 januari 2019 |
€ 350.000 |
|
[adres 11] |
1989 |
772 m3 |
577 m2 |
2 oktober 2019 |
€ 690.000 |
|
[adres 8] |
1984 |
560 m3 |
720 m2 |
4 mei 2020 |
€ 615.000 |
|
[adres 12] |
1988 |
824 m3 |
1.020 m2 |
26 oktober 2020 |
€ 750.000 |
3 Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de woning per de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 te hoog heeft vastgesteld. Daarnaast is voor het jaar 2020 in geschil of de heffingsambtenaar alle informatie heeft verstrekt ten aanzien van de woning.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde voor het jaar 2020 naar € 405.960 en verlaging van de WOZ-waarde voor het jaar 2021 naar € 438.000, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen onroerendezaakbelasting.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.