Rechtbank Den Haag, 21-03-2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:3312, AWB - 18 _ 512

5.1.

Eiseres verzoekt om het voor het jaar 2011 rekening te houden met een aanvullend afwaarderingsverlies:

- afboeking van de opstalwaarde tot nihil [buurt] [plaats] : € 4.060.964

- afboeking van de opstalwaarde tot nihil [adres] ’s Gravendeel: € 2.018.366

- afboeking van de opstalwaarde tot nihil Kop Bernhardstraat [plaats] : € 259.924

totale afboeking: € 6.339.254

5.2.

Eiseres stelt dat, net als in het zogenoemde Warenhuisarrest van de Hoge Raad van 21 april 1993, ECLI:NL:HR:1993:BH8556, BNB 1993/240, bij eiseres sprake is van sloop van in haar bedrijfsuitoefening versleten vastgoed gevolgd door realisatie van nieuw vastgoed op de na sloop vrijgekomen grond. De bedrijfsuitoefening van eiseres bestaat uit het in continuïteit voorzien in betaalbare en passende huisvesting voor haar minder draagkrachtige groep. De gesloopte woningen leveren geen bijdrage meer aan haar bedrijfsuitoefening, aangezien deze woningen niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd voor wat betreft plattegrond en wooncomfort en leiden tot aanzienlijke gebruikslasten voor de bewoners (hoge energiekosten). Zou eiseres de gesloopte woningen langer hebben geëxploiteerd, dan had eiseres afbreuk gedaan aan haar doelstelling en de op de Woningwet gestoelde verplichting om te voorzien in betaalbare en passende huisvesting voor haar doelgroep. Het vastgoed is in economische zin op. In deze situatie noopt goed koopmansgebruik niet tot toerekening van de opgeofferde fiscale boekwaarde aan het nieuwe bedrijfsmiddel maar aan de afgesloten exploitatieperiode. Eiseres stelt dat de sloopwoningen vervangen worden door vergelijkbare woningen die aan de eisen van de moderne tijd voldoen maar overigens precies dezelfde functie vervullen, namelijk sociale huurwoningen. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat de nieuwbouwwoningen een mix van woningen (sociale huur, duurdere huur en koop) betreft die past binnen de volkshuisvestelijke taak van eiseres. Het is volgens eiseres niet relevant of in theorie wellicht nog sprake zou kunnen zijn van voortgezette verhuur na renovatie of verkoop. Het is de ondernemingsbeslissing van eiseres om tot sloop over te gaan. Verweerder kan hierin niet treden.

6. Eiseres concludeert tot vaststelling van het verlies voor het onderhavige jaar op

€ 25.495.494 (€ 19.156.240 vastgesteld bij uitspraak op bezwaar + € 6.339.254 ter zake van de afwaardering van de sloopwoningen tot de waarde van de ondergrond van de opstallen).

7. Verweerder stelt dat een afwaardering zoals eiseres die voorstaat, niet mogelijk is op grond van de geldende jurisprudentie van de Hoge Raad. Een situatie als bedoeld in het door eiseres aangehaalde arrest is hier niet aan de orde, aldus verweerder. Dat de sloopwoningen volledig waren versleten, is volgens verweerder niet vastgesteld. Een voortzetting van de exploitatie van de sloopwoningen, al dan niet na renovatie, en/of uitponding waren alternatieve aanwendingsmogelijkheden. De bedrijfswaarde dient voorafgaand aan de sloopbeslissing te worden vastgesteld op basis van de highest en best use (HABU). Verweerder betwist voorts dat er sprake is van functioneel dezelfde bedrijfsmiddelen. Eiseres heeft volgens verweerder evenmin aannemelijk gemaakt dat de bedrijfswaarde van de grondposities lager is dan de marktwaarde van de sloopwoningen op het tijdstip voorafgaand aan de sloopbeslissing.

8. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat in het onderhavige geval, waarbij bestaande sociale huurwoningen worden gesloopt om nieuwe woningen, bestaande uit een mix van sociale huurwoningen, duurdere huurwoningen en koopwoningen, te realiseren, de kostprijs van de nieuwbouwwoningen in beginsel uit de boekwaarde (in het onderhavige geval gelijk aan de bedrijfswaarde) van de gesloopte woningen, te vermeerderen met de investeringen ter zake van de nieuwbouw (vgl. Hoge Raad 28 oktober 1992, nr. 28.374, ECLI:NL:HR:1992:ZC5148, BNB 1993/37). Het is op grond hiervan in beginsel in strijd met goedkoopmansgebruik om, zoals eiseres voorstaat, de (na afwaardering tot bedrijfswaarde resterende) boekwaarde van de opstallen in één keer in het jaar van sloop ten laste van het resultaat over 2011 te brengen.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres, tegenover de betwisting van verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat in het jaar 2011 sprake was van een situatie waarin de sloopwoningen in de bedrijfsuitoefening van eiseres waren ‘versleten’ als bedoeld in het arrest BNB 1993/240. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de sloopwoningen in het onderhavige jaar niet meer door haar konden worden verhuurd en er bij eiseres, anders dan in het hiervóór genoemde arrest, geen sprake was van een verhoudingsgewijs geringe bedrijfswaarde van de sloopwoningen (vgl. Hof Leeuwarden 23 mei 2007, ECLI:NL:GHLEE:2007:BA6098). Dat eiseres op grond van haar volkshuisvestelijke taak (in de toekomst) verplicht was meer duurzamere (huur)woningen aan te bieden, maakt dit oordeel niet anders. Dat renovatie per saldo onrendabeler zou zijn dan wel het technisch niet haalbaar zou zijn om de sloopwoningen te renoveren, maakt dit naar het oordeel van de rechtbank evenmin anders.

10. Gelet op wat hiervóór is overwogen, zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren. De rechtbank ziet anders dan eiseres geen aanleiding prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.