Rechtbank Gelderland, 07-07-2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3634, AWB - 15 _ 5456

1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met berging en tuinhuis. De woning is een rijksmonument en aangemerkt als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW). De oppervlakte van het perceel is ongeveer 55.240 m² en de oppervlakte onder de woning, berging en tuinhuis is ongeveer 352 m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3. Eiseres heeft – ter zitting – een waarde bepleit van € 3.530. Ter onderbouwing van deze waarde heeft eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:

-

dat tegen afzonderlijke onderdelen van de waardebepaling van de woning bezwaar en beroep moet kunnen worden ingesteld;

-

dat het erf en de tuin bij de woning een rijksmonument zijn en dat de tuin van de woning historisch is;

-

dat het percentage van de post ‘nieuwe natuur’ uit 2008 tevens van toepassing is in het onderhavige jaar;

-

dat voor de waardebepaling het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD0436) en de methode als gebruikt in de Taxatiewijzer NSW‑landgoederen (hierna: de taxatiewijzer) niet van toepassing is;

-

dat de berekening van de instandhoudingsfactor behorend bij de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk is en dat de instandhoudingsfactor van de ondergrond die van de opstallen volgt;

-

dat bij het bepalen van de waarde van de woning de openbaar gemaakte taxatiewijzer en de daarin gehanteerde instandhoudingslast van 40 percent leidend is;

-

dat de door verweerder gehanteerde inhoud van de woning niet correct is aangezien de bovenverdieping niet bruikbaar is voor bewoning;

-

dat de in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobjecten ondeugdelijk zijn en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning, onder andere wat betreft de ligging, het hoge plafond en daarmee loze ruimte en de roedenraampjes.

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 12 november 2015, en de zogenoemde “Taxatietechnische inhoudelijke reactie op de conclusie van repliek” (hierna: de taxatietechnische reactie). In het nadere stuk heeft verweerder het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 246.000.

5. De rechtbank stelt vast dat het beroep gegrond dient te worden verklaard gelet op het nadere standpunt van verweerder dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 246.000.

6. Aangezien eiseres de vastgestelde waarde in het economische verkeer van € 284.000 betwist, behoeven de gronden die alleen die waarde, en niet de later voorgestane waarde van € 246.000, raken, zoals die inzake het erf en de tuin bij de woning en het percentage van de post ‘nieuwe natuur’, geen behandeling.

7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. In artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat in afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17, de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een NSW-landgoed wordt bepaald met inachtneming van een veronderstelde verplichting om het (landgoed) gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.

9. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, aanhef en onder b, van de NSW bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Er wordt dan alleen rekening gehouden met de waarde van gebouwde eigendommen en de directe ondergrond daarvan.

10. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde (de bestemmingswaarde) ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.

11. Anders dan eiseres voorstaat, kunnen de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid worden beoordeeld. De taxatieopbouw kan slechts worden gezien als een hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling.

12. Met hetgeen verweerder naar voren heeft gebracht, in het eerdergenoemde taxatierapport, de taxatietechnische reactie en ter zitting, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardering van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarbij behoeven deze objecten niet identiek te zijn aan de woning, maar dient met de verschillen rekening te worden gehouden en dienen deze inzichtelijk te worden gemaakt.

13. Ter zake van de ligging heeft te gelden dat alle objecten zijn gelegen in het buitengebied van [Q] en in zoverre voldoende vergelijkbaar zijn. Daarnaast heeft verweerder met zijn berekening in bijlage 1 bij de taxatietechnische reactie inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de minder doelmatige bovenverdieping, mede in vergelijking met de vergelijkingsobjecten. Wat betreft het object aan de [A-straat 2] overweegt de rechtbank dat een groot raam op de eerste verdieping nog niet gelijk staat aan het daadwerkelijk als woonruimte kunnen gebruiken ervan. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat ook bij de vergelijkingsobjecten sprake is van loze ruimten vanwege hoge plafonds. Ten aanzien van de door eiseres gestelde waardedrukkende last van (het onderhoud van) de roedenraampjes heeft verweerder onweersproken gesteld dat de vergelijkingsobjecten ook in zoverre vergelijkbaar zijn en dat sprake is van een authentiek element dat eerder waardeverhogend dan waardeverlagend is. Daarnaast heeft verweerder rekening gehouden met de mindere staat van onderhoud van een tweetal vergelijkingsobjecten en met het al dan niet zijn van rijksmonument door aansluiting te zoeken bij een uitspraak van Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHSGR:2011:BV2794) waarbij de waardedrukkende factor in goede justitie is bepaald op zeven percent.

14. Daar komt bij dat verweerder naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Gelderland van 26 november 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:7306 en 7307, zijn wijze van taxeren heeft aangepast en geen gebruik heeft gemaakt van de door eiseres bestreden taxatiewijzer.

15. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD0436), r.o. 3.4.2, mogen slechts de waardedrukkende omstandigheden die betrekking hebben op de te waarderen woning in aanmerking worden genomen. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat de instandhoudingslasten die toe te rekenen zijn aan de ongebouwde eigendommen op het NSW-landgoed en die zijn vrijgesteld van WOZ-waardering, niet mogen worden meegerekend bij het bepalen van de waardedruk die op de woning rust. De toepassing van een instandhoudingsfactor voor de ongebouwde eigendommen die bij het WOZ-object van de woning worden gerekend, kan daarom niet aan de orde zijn. Verweerder heeft voor wat betreft de instandhoudingsfactor aansluiting gezocht bij genoemde uitspraken van deze rechtbank. In deze zaak ziet de rechtbank – mede gelet op de ter zitting door verweerder gegeven uitleg – geen aanleiding anders te oordelen.

16. De beroepsgronden falen ook in zoverre. Dat heeft tevens te gelden voor het beroep op het vertrouwensbeginsel ten aanzien van de instandhoudingsfactor van 40 percent aangezien taxatiewijzers algemene gegevens bevatten waaraan geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend. Een taxatiewijzer is een hulpmiddel voor het geval voldoende vergelijkingsverkopen in de omgeving van het te waarderen object ontbreken. Ook in zoverre kan het beroep derhalve niet slagen.

17. Gelet op hetgeen is overwogen onder 5. hiervoor dient het beroep gegrond te worden verklaard.

18. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.