Rechtbank Gelderland, 06-06-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:2997, AWB - 16 _ 5763

1. Op 1 september 2015 heeft eiseres een koopovereenkomst gesloten, inhoudende de koop van een perceel met opstallen, gelegen aan de [A-straat 1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak). Partijen zijn een koopprijs overeengekomen van € 44.175.000, exclusief een nader vast te stellen verhoging voor verhuurkosten ten behoeve van twee huurders en het realiseren van appartementen. De levering is bepaald op 1 december 2015. In artikel 1 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:

“1. Omzetbelasting & overdrachtsbelasting, kosten, verhoging koopsom

1. De overdrachtsbelasting berekend over de als grondslag geldende waarde van het Verkochte, vermeerderd of verminderd als bepaald in de Wet op belastingen van rechtsverkeer, is voor rekening van koper.

2. Verkoper verklaart voor wat betreft het Verkochte dat hij ondernemer is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968. Partijen kwalificeren de levering van het Verkochte als een levering van een algemeenheid van goederen waarop artikel 37 d van de Wet op de Omzetbelasting van toepassing is. In het geval dat artikel 37 d van de Wet op de Omzetbelasting niet van toepassing blijkt te zijn, verklaart Verkoper hierbij dat de levering van het Verkochte niet van rechtswege belast wordt met Omzetbelasting.

3. Alle kosten, rechten en overdrachtsbelasting ter zake van deze koopovereenkomst alsmede de kosten van eigendomsoverdracht zijn voor rekening van koper.

4. De kosten voor het doorhalen van (hypothecaire) inschrijvingen zijn voor rekening van koper.

5. Koper erkent en aanvaardt dat de kosten die verkoper vanaf 12 augustus 2015 heeft gemaakt (i) ten gunste van de verhuur van het verkochte aan [D] en [E] en (ii) ten gunste van de in het B-gebouw te realiseren appartementen, bij de koopsom zullen worden opgesteld en op de datum van levering door koper aan verkoper voldaan zullen worden. Verkoper zal koper informeren over de te maken kosten en om de viertien dagen een geactualiseerd kostenoverzicht produceren en aan koper toezenden.

6. Koper heeft het recht de levering met ten hoogste één maand uit te stellen, dus van uiterlijk 1 december 2015 tot uiterlijk 1 januari 2016, door betaling van tweehonderdduizend euro aan verkoper uiterlijk op 1 december 2015. Koper heeft het recht, om na gebruikmaking van het hiervoorbedoelde recht, de levering voor de tweede keer met één maand uit te stellen, derhalve tot 1 februari 2016, door betaling van nogmaals tweehonderdduizend euro aan Verkoper, uiterlijk op 1 januari 2016. Koper heeft het recht om na gebruikmaking van voorenbedoelde twee rechten, de levering voor de derde keer met één maand uit te stellen, derhalve tot 1 maart 2016, door betaling van nogmaals tweehonderdduizend euro aan Verkoper, uiterlijk op 1 februari 2016.”

2. Op [2016] is de akte van levering door partijen getekend. De verhoging van de koopprijs met de kosten voor de verhuur en het realiseren van appartementen wordt daarbij vastgesteld op € 293.114. Doordat eiseres de levering drie maal heeft uitgesteld is zij daarvoor een bedrag van € 600.000 aan verkoper verschuldigd. Voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting gaat de notaris in de akte van levering uit van een totale tegenprestatie van € 45.068.100, te weten de koopprijs inclusief de verhuurkosten van € 293.114 en de vergoeding van € 600.000 voor de uitgestelde levering.

3. Na de voldoening van de overdrachtsbelasting heeft eiseres op 23 maart 2016 (op het bezwaarschrift is abusievelijk 2015 in plaats van 2016 vermeld) een bezwaarschrift ingediend tegen het op aangifte hebben voldaan van de overdrachtsbelasting voor een bedrag van € 36.000, zijnde 6% van de vergoeding van € 600.000 voor de uitgestelde levering. Het bezwaar van eiseres ziet niet op de overdrachtsbelasting die is voldaan over het gedeelte van de koopsom voor een bedrag van € 44.468.114.

4. In geschil is of de vergoeding van € 600.000 voor het uitstel van levering behoort tot de maatstaf van heffing voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting.

5. Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) wordt onder de naam “overdrachtsbelasting” een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen.

6. Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de Wet BRV wordt de overdrachtsbelasting berekend over de waarde van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft, waarbij de waarde ten minste gelijk is aan die van de tegenprestatie. Onder de tegenprestatie moet worden verstaan de prestatie waartoe de verkrijger zich bij de aan de overdracht ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst heeft verbonden ter verkrijging van het goed of, met andere woorden, hetgeen de verkrijger krachtens die obligatoire overeenkomst voor de prestatie van zijn wederpartij, de levering, is verschuldigd (vgl. Hoge Raad 18 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC4931).

7. In dit geval rust de bewijslast, dat de aangegeven en betaalde overdrachtsbelasting te hoog is, op eiseres omdat in beginsel van de juistheid van de notariële akte moet worden uitgegaan.

8. Eiseres stelt dat de vergoeding van € 200.000 per uitstel feitelijk ziet op het negatieve rendement van verkoper op de braakliggende grond die rond de opstallen op het perceel ligt. Over deze grond betaalde verkoper wel rente, maar daar stonden geen inkomsten tegenover. Omdat deze vergoeding voorafgaat aan de levering, is in deze situatie volgens eiseres geen sprake van een prestatie die samenhangt met de verkrijging van de onroerende zaak, maar van een afzonderlijke prestatie, namelijk het verkrijgen van uitstel van de levering, waarvoor een afzonderlijke prestatie is verschuldigd. Deze situatie is dus niet te vergelijken met de omgekeerde situatie van een vergoeding voor een vervroegde levering, zoals in de door verweerder aangehaalde uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 26 juni 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:1939). Het bedrag had ook betaald moeten worden als de levering na drie maal uitstel in het geheel niet zou zijn doorgegaan.

9. Verweerder betwist de stellingen van eiseres en stelt daartegenover dat alles wat eiseres aan tegenprestaties verricht om de onroerende zaak te verkrijgen tot de maatstaf van heffing behoort. Er is een causaal verband tussen de betaalde vergoeding voor het uitstel en de verkrijging van de onroerende zaak en het vloeit ook rechtstreeks voort uit de koopovereenkomst. Ook wanneer het in feite een vergoeding voor betaalde rente is, is volgens verweerder de geldende jurisprudentie, waaronder de hierboven genoemde uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, dat dit tot de tegenprestatie moet worden gerekend.

10. De rechtbank is van oordeel dat de stellingen van eiseres niet opgaan en overweegt daartoe als volgt.

11. Vertrekpunt om te beoordelen wat behoort tot de tegenprestatie is de koopovereenkomst en de notariële akte van levering. Daarin hebben partijen hun intenties vastgelegd over wat de tegenprestatie is om de onroerende zaak te kunnen verkrijgen. Artikel 1 van de koopovereenkomst heeft als titel “Omzetbelasting & overdrachtsbelasting, kosten, verhoging koopsom”. De afspraken omtrent de omzetbelasting, overdrachtsbelasting en kosten zijn in het eerste tot en met het vijfde lid vastgelegd. Het gedeelte van de titel “verhoging koopsom” lijkt daarmee te zien op de in het zesde lid van artikel 1 afgesproken vergoeding voor uitstel van de levering. De akte van levering van de notaris van eiseres bevestigt die lezing door het bedrag van € 600.000 aan te merken als onderdeel van de tegenprestatie en op te nemen in de grondslag voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Dat de achtergrond is gelegen in een vergoeding voor negatief rendement over braakliggende grond maakt niet dat daarmee sprake is van een separate prestatie. De rechtbank volgt derhalve het standpunt van verweerder dat ook een vergoeding voor negatief rendement een duidelijk causaal verband heeft met de overdracht van de onroerende zaak. De noodzaak tot de vergoeding is immers ontstaan omdat eiseres meer tijd nodig heeft gehad om de financiering rond te krijgen en bereid is geweest de rentekosten van verkoper te betalen om de onroerende zaak op een later moment alsnog te kunnen verkrijgen. Daarmee is de vergoeding een onderdeel geworden van de tegenprestatie die koper wilde opofferen voor de verkrijging van de onroerende zaak. In tegenstelling tot het standpunt van eiseres acht de rechtbank deze zaak juist vergelijkbaar met die van het Gerechtshof ’s‑Hertogenbosch zoals voornoemd. Het is niet van belang of het om uitstel of vervroeging van de levering gaat.

12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de vergoeding van € 600.000 moet worden beschouwd als onderdeel van de tegenprestatie in de zin van artikel 9 van de Wet BRV. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard.

13. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.