Rechtbank Gelderland, 01-09-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:4496, AWB - 16 _ 5998

1. Eiseres is gebruiker en eigenaar van het sportcomplex met een totale oppervlakte van 56.977 m². Het sportcomplex bestaat uit een hoofdveld van kunstgras, drie grasvelden, een hoofdtribune, een tribune, vier clubgebouwen, een leslokaal, een was/kleedruimte, 16 lichtmasten, hekwerk en terreinverharding.

2. In geschil is de waarde van het sportcomplex op de waardepeildatum. Tussen partijen is wat de waarde betreft enkel in geschil welke waarde per m² moet worden toegekend aan de grond bij niet-woning (de grond om en onder de gebouwen) en aan de restgrond/extra grond (de grond om en onder de velden).

3. Verder is in geschil of de in bezwaar toegekende proceskostenvergoeding te laag is. Gemachtigde van eiseres wil een hogere uurprijs voor de taxatie dan door verweerder is toegekend en hij wil daarnaast ook vergoeding voor de kosten van de verleende rechtsbijstand.

4. Ter zitting is gebleken dat niet in geschil is dat, anders dan waarvan partijen tot en met de bezwaarfase zijn uitgegaan, de berekende gecorrigeerde vervangingswaarde verhoogd moet worden met 21% btw. Dit komt omdat eiseres de omzetbelasting in het onderhavige belastingjaar niet kon verrekenen, met als gevolg dat deze belasting kostprijsverhogend werkt.

5. Partijen zijn het erover eens dat desondanks geen omzetbelasting moet worden gerekend over de waarde van de niet-bebouwde grond, omdat die grond is vrijgesteld van omzetbelasting (zie HR 21 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT8739 en taxatiewijzer Sport van 12 oktober 2015, pagina 7 en 8 , bijlage E verweerschrift). Partijen rekenen daarom geen omzetbelasting over de waarde van de extra grond/restgrond (de grond onder en om de velden), maar dus wel over de overige onderdelen van het sportcomplex. De rechtbank volgt partijen in dit standpunt.

6. Gemachtigde van eiseres heeft ter zitting een waarde bepleit van € 804.801 (inclusief btw). Daartoe heeft hij gewezen op het taxatierapport dat hij als taxateur heeft opgemaakt. In dat rapport is het sportcomplex op de waardepeildatum getaxeerd op € 755.000 (exclusief btw). Ter zitting is daarbij geteld de drukkende omzetbelasting, maar pas nadat eerst was afgetrokken een bedrag van 5% voor extra onderhoudskosten wegens de btw-druk.

7. Volgens verweerder is de waarde niet te hoog vastgesteld. Hoewel hij een rekenfout heeft gemaakt in de uitspraak op bezwaar (een juiste optelling zou leiden tot een waarde van € 1.097.215), heeft hij ten onrechte verzuimd de btw-positie van eiseres te beoordelen. Als de btw wordt bijgesteld, is de waarde niet te hoog. Voor een extra aftrek voor onderhoudskosten ziet hij geen aanleiding, omdat al is uitgegaan van excessieve onderhoudskosten, waar de btw-druk al in is verdisconteerd.

8. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

9. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer, waarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

10. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het sportcomplex toegekende waarde rust op verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het sportcomplex toegekende waarde niet te hoog is.

11. Verweerder heeft voor de grond bij niet-woning (grond onder en om de gebouwen) gerekend met € 60 per m², terwijl taxateur van eiseres heeft gerekend met € 50 per m². Voor de extra grond (om en onder de vier voetbalvelden) heeft verweerder op basis van de taxatiewijzer Sport gerekend met € 8,60 per m² (tweemaal de agrarische waarde). De taxateur van eiseres rekent echter met de waarde van bosgrond, omdat de velden in het bos liggen en alleen de velden zelf de bestemming sport hebben en het bos eromheen een bosbestemming. Voor de velden 1 en 2, die in gebruik zijn, heeft hij gerekend met € 4 per m² en voor de velden 3 en 4, die niet in gebruik zijn en die volgens gemachtigde ook niet verhuurd of verkocht kunnen worden in overeenstemming met de bestemming, met € 2 per m².

12. De rechtbank beoordeelt eerst of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat voor de grond bij niet-woning (de grond onder en om de gebouwen) een prijs van € 60 per m² niet te hoog is. Uit de door verweerder overgelegde uitgifteprijzen blijkt dat € 100 per m² b.v.o. wordt gehanteerd voor grond met bestemming sport en recreatie bebouwd en dat € 50 per m² b.v.o. wordt gehanteerd voor grond met bestemming sport en recreatie onbebouwd. Vast staat dat de grond om en onder de gebouwen de bestemming sport en recreatie heeft. Verder is uit de berekeningen van partijen duidelijk dat ongeveer de helft van de 6.046 m² van de grond bij niet-woning grond betreft direct onder een gebouw en dat de andere helft grond is die aan dat object is toegerekend als gebouwgebonden grond. Verweerder is daarom uitgegaan van een gemiddelde van de twee genoemde uitgifteprijzen (€ 75) en is daar met de gehanteerde vierkante meterprijs van € 60 ruim onder gaan zitten. Gemachtigde van eiseres heeft betoogd dat deze handelwijze onjuist is, omdat de uitgifteprijzen niet per m² zijn bepaald, maar per m² b.v.o., hetgeen staat voor bruto vloeroppervlakte, waardoor dus alleen de bebouwde meters zijn bedoeld. De gebouwgebonden grond is bepaald door twee keer het bebouwde oppervlak te nemen, maar alleen de bebouwde meters moeten worden meegerekend als je met de uitgifteprijs rekent, aldus gemachtigde van eiseres. De gebouwgebonden grond buiten het bebouwde oppervlak moet dan tegen twee maal de agrarische waarde worden gerekend. Dus volgens gemachtigde van eiseres moet je 3000 vierkante meter rekenen tegen € 100 en 3000 vierkante meter tegen € 8,60. Volgens verweerder is het gebruikelijk om als grond bij niet-woning twee keer het bebouwde oppervlak te nemen. Hij rekent voor het niet bebouwde stuk met de uitgifteprijs van € 50 per m².

13. De rechtbank volgt de redenering van verweerder, omdat niet te begrijpen is waarom er een uitgifteprijs voor een onbebouwd sportterrein zou zijn voorzien als er alleen mag worden gerekend met bebouwd oppervlak. Bovendien is de stellingname van gemachtigde van eiseres op dit punt nieuw en niet onderbouwd, terwijl in de taxatie van gemachtigde van eiseres geen splitsing is aangebracht tussen het bebouwde oppervlak en de overige gebouwgebonden grond. Er is in het rapport van gemachtigde van eiseres zonder nadere onderbouwing met € 50 per m² gerekend. De conclusie is dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat € 60 per m² voor de grond om en onder de gebouwen niet te hoog is.

14. Vervolgens moet worden beoordeeld of de grond onder en om de velden moet worden gewaardeerd tegen twee maal de agrarische waarde, of dat moet worden uitgegaan van de lagere waarde van bosgrond. De berekening van verweerder is gebaseerd op de laagste waarde van de toepasselijke taxatiewijzer Sport en is daarom in beginsel aannemelijk. De argumenten die daar tegenin zijn gebracht door gemachtigde van eiseres overtuigen de rechtbank niet. Hoewel de velden in een bos met bestemming bos liggen, hebben zij de bestemming sport. Naar die bestemming moet worden gekeken bij de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bovendien gaat het om voetbalvelden die vlak zijn gemaakt en zijn voorzien van (kunst)gras, zodat de vergelijking met bosgrond niet opgaat. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden beoordeeld wat de eigenaar zou moeten betalen als hij de objecten nu zou moeten verwerven. Als eiseres echte bosgrond met bomen zou kopen om daar voetbalvelden op te maken, dan zou zij naast de kostprijs voor de bosgrond voor aanzienlijke kosten worden gesteld. De bestemming zou dan immers moeten worden gewijzigd, de bomen zouden moeten worden gerooid en de grond zou moeten worden vlak gemaakt. Als eiseres daarentegen de velden zou kopen zoals ze er nu liggen, zou twee maal de agrarische waarde volgens de taxatiewijzer Sport (p. 32, onderdeel 6.1) de minimale prijs zijn. De taxatiewijzer merkt in dit verband op dat in deze “twee maal de agrarische waarde” zijn inbegrepen de kosten van aanleg van groenstroken, infrastructuur en kosten van wijziging van het bestemmingsplan. De rechtbank ziet geen aanleiding om van de taxatiewijzer af te wijken.

15. De omstandigheid dat de velden 3 en 4 niet meer in gebruik zijn en daarom ook niet meer worden onderhouden, is geen reden voor een lagere waardering, omdat hiermee al rekening is gehouden door de waardering van de bovenkant van deze velden op nihil te stellen. Het gaat dus alleen om de ondergrond van de velden. Ook de hoeveelheid blad en naalden op de velden is onvoldoende aanleiding om uit te gaan van een lagere waarde dan tweemaal de agrarische waarde. De omstandigheid dat de velden 3 en 4 nu niet nodig zijn en dat de verwachting van eiseres is dat ze ook nooit meer nodig zullen worden en ook niet (langdurig) verhuurd of verkocht zullen kunnen worden, is evenmin reden om uit te gaan van een lagere waarde. Overigens is ook niet zonder meer aannemelijk dat deze velden nooit meer nut zullen opleveren voor eiseres. Deze velden worden immers inmiddels verhuurd aan de gemeente om te dienen als extra parkeerplaats voor de [B] . Dat deze verhuur op dit moment in strijd is met de bestemming maakt dat niet anders.

16. Over de ter zitting toegevoegde beroepsgrond met betrekking tot de extra onderhoudskosten als gevolg van de btw-druk zal de rechtbank geen oordeel geven. Daarvoor bieden de stukken van het dossier namelijk onvoldoende aanknopingspunten. Dit komt doordat partijen het in beroep eens waren over de waardering van de opstallen en dus ook over de onderhoudskosten. De beroepsgrond is daarom onvoldoende onderbouwd. Eiseres heeft bij een beoordeling van deze beroepsgrond ook geen belang, omdat de WOZ-waarde bij uitspraak op bezwaar lager is vastgesteld (€ 1.115.000) dan de waarde die door verweerder in beroep is onderbouwd (€ 1.225.922). De bijtelling van de omzetbelasting over alle onderdelen behalve over de waarde van de grond om en onder de velden zorgt immers voor een zodanige verhoging van de WOZ-waarde (ruim € 135.000) dat het extra bedrag van 5% aan onderhoudskosten (dat volgens gemachtigde neerkomt op een bedrag van € 288.419 x 5% = € 14.420,95) daarbij in het niet valt. Ook als de beroepsgrond zou slagen, zou dit dus niet leiden tot een verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde.

17. Gezien het bovenstaande falen de beroepsgronden van eiseres met betrekking tot de WOZ-waarde. De conclusie is dan ook dat verweerder is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De waarde is niet te hoog vastgesteld.

18. De beroepsgrond over de toegekende proceskostenvergoeding slaagt wel, zij het om een andere reden dan gemachtigde van eiseres heeft aangevoerd. Verweerder heeft kosten voor het taxatierapport vergoed en geen kosten voor rechtsbijstand. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder wel kosten voor rechtsbijstand had moeten vergoeden en geen kosten voor de taxatie, omdat de heer [gemachtigde] als gemachtigde van eiseres heeft opgetreden en hij ook beroepsmatig rechtsbijstand verleent. Vergoeding van dit optreden als gemachtigde gaat volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor op het optreden als taxateur. Omdat de rechtsbijstand en de taxatie zijn gedaan door dezelfde persoon, bestaat geen recht op aparte vergoeding van de taxatiekosten. Die vergoeding wordt in dat geval namelijk geacht te zijn begrepen in de kostenvergoeding voor de rechtsbijstand (zie bijvoorbeeld: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7394 en Rechtbank Midden-Nederland 8 juli 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:2790).

19. De vergoeding voor het optreden van gemachtigde in bezwaar komt volgens het Besluit uit op een bedrag van (2 punten maal € 246 per punt maal factor 1 =) € 492. Dit is hoger dan het voor de taxatie toegekende bedrag van € 390. Het beroep is daarom op dit punt gegrond. De uitspraak op bezwaar zal in zoverre worden vernietigd. De vergoeding voor de proceskosten in bezwaar zal alsnog worden toegekend, maar de vergoeding van de taxatiekosten zal worden teruggenomen.

20. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank stelt de kosten op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.482 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het hoorgesprek, met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. Indien de in bezwaar toegekende taxatiekosten al zijn uitbetaald, kan verweerder dit uitbetaalde bedrag in mindering brengen op de in deze uitspraak vastgestelde kostenvergoeding voor rechtsbijstand.