Rechtbank Midden-Nederland, 06-04-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:4056, UTR 19/5265

1.De woning is een in 2007 gebouwd penthouse op de [verdieping] verdieping van het appartementencomplex ‘ [appartementencomplex] ’ in [plaats 2] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 148 m2. De woning heeft een berging, een dakterras van 20 m² en twee parkeerplaatsen.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 473.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix van 13 januari 2020 overgelegd. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen uit hetzelfde appartementencomplex, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. Op de zitting is vastgesteld dat in het bezwaarschrift of op de hoorzitting niet is verzocht om verstrekking van de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, waarop eiser zijn beroepsgrond over het handelen van verweerder in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ door verzochte stukken niet te overleggen, heeft ingetrokken. Ook zijn beroepsgrond dat verweerder bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het contactgeluid en de liftgeluidsoverlast heeft eiser op de zitting ingetrokken.

6. Eiser voert aan dat de waarde te hoog is en wijst daarvoor ter onderbouwing op de eigen aankoop van de woning op 22 augustus 2018 voor € 508.000,-, inclusief € 6.637,96 voor het aandeel in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Eiser stelt dat de vastgestelde waarde niet in lijn ligt met zijn aankoopsom. Rekening houdend met indexatie naar de waardepeildatum en rekening houdend met de VvE-reserve kan de WOZ-waarde van de woning daarom niet hoger zijn dan € 473.000,-.

7. De rechtbank stelt voorop dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, er in de regel van uit mag worden gegaan dat de WOZ-waarde daarvan overeenkomt met de koopprijs. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum weergeeft.

8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder feiten of omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat in afwijking van de hiervoor genoemde regel eisers koopsom niet de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum weergeeft. Verweerder heeft erop gewezen dat eiser ten tijde van de aankoop al meerdere jaren huurder van de woning was. Volgens vaste rechtspraak voldoet een verkoop aan een zittende huurder niet aan de eisen als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ en kan een dergelijke verkoop daarom niet als onderbouwing worden gebruikt voor de vaststelling van een WOZ-waarde. Het is echter niet uitgesloten dat aan een dergelijke verkoopprijs wel enige bewijskracht kan worden toegekend. Zie de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix van 13 januari 2020, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte en de staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt. Daarbij betrekt de rechtbank dat de woningwaarde per m² van de woning lager ligt

dan de gemiddelde bandbreedte van de woningwaarde per m² van de referentieobjecten.

10. Wat eiser hierover aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

11. Eiser voert op zitting aan dat de verkoopcijfers van twee van de vier referentiewoningen niet bruikbaar zijn, omdat die woningen ruim een jaar voor de waardepeildatum zijn gerealiseerd.

12. Verder voert eiser aan dat verkoopcijfers van de woningen met hun aandelen in de reservefondsen van de VvE gecorrigeerd dienen te worden. Verkoopcijfers van appartementsrechten zijn immers niet direct bruikbaar voor het vaststellen van de WOZ-waarde.

Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat de taxateur de koopsommen van de vier vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd met hun aandelen in de reservefondsen van de VvE, waarna de koopsommen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Eiser heeft dit niet betwist en ook niets anders aangedragen wat de rechtbank doet twijfelen aan de juistheid hiervan.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.