Rechtbank Midden-Nederland, 29-07-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:4772, UTR 21/4554

1. De woning is een in 2015 gebouwd appartement met een berging en parkeerplek. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 106 m².

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 360.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen:

1. [adres 2] ( [woonplaats] ), verkocht op 7 maart 2019 voor € 300.000,-;

2. [adres 3] ( [plaats] ), verkocht op 1 oktober 2018 voor € 525.000,-;

3. [adres 4] ( [plaats] ), verkocht op 18 december 2020 voor € 555.000;

4. [adres 5] ( [plaats] ), verkocht op 27 oktober 2018 voor € 505.000,-.

4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit en zal bij de beoordeling of dit het geval is, meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

5. Eiser voert aan dat verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ, omdat verweerder niet heeft voldaan aan het verzoek om de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren te verstrekken.

6. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat de gemachtigde van eiser digitaal toegang had tot de op de zaak betrekking hebbende stukken via de gemachtigdeportal. Dat de gemachtigde van eiser deze ook heeft geraadpleegd blijkt uit het registratiesysteem waar is geregistreerd dat het taxatieverslag, waarop tevens de factoren zijn aangegeven, op 30 april 2021 is gedownload van de portal. Ook gelet op het aangevoerde op de hoorzitting, wat is neergelegd in het verslag, blijkt dat eiser het taxatieverslag heeft geraadpleegd.

7. De rechtbank stelt vast dat eiser de juistheid van verweerders standpunt in het verweerschrift niet heeft bestreden en hier tijdens de zitting ook niet op heeft gereageerd. Gelet op de toelichting van verweerder gaat de rechtbank er daarom van uit dat aan eiser het taxatieverslag met daarop de waardebepalende factoren is verstrekt. Voor zover eiser met een taxatiekaart, een taxatiematrix bedoeld zoals verweerder deze in beroep heeft overgelegd, overweegt de rechtbank dat niet is gebleken dat verweerder deze reeds in de bezwaarfase heeft opgesteld. Over het niet verstrekken van de grondstaffel overweegt de rechtbank dat de grondstaffel in dit geval niet als een op de zaak betrekking hebbend stuk kan worden aangemerkt. De woning wordt in zowel het taxatieverslag als in de uitspraak op bezwaar vergeleken met appartementen, waarbij verweerder geen kaveloppervlaktes heeft vastgesteld. Eiser heeft ook niet gesteld dat verweerder bij de referentiewoningen ten onrechte geen kaveloppervlaktes heeft gehanteerd. Verweerder had dan ook geen grondstaffel hoeven verstrekken.

8. Eiser voert aan dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Naar de rechtbank begrijpt stelt eiser zich op het standpunt dat verweerder deze inzichtelijkheid had moeten bieden door het indexeringspercentage en de aan het indexeringspercentage ten grondslag liggende stukken over te leggen.

9. Verweerder heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat het indexeringspercentage in de bezwaarfase per e-mail aan (de gemachtigde van) eiser is verstrekt. Eiser heeft dit na de toelichting van verweerder niet meer betwist, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat aan eiser het indexeringspercentage is verstrekt.

10. De rechtbank laat de grond over het ontbreken van de aan het indexeringspercentage ten grondslag liggende stukken buiten beschouwing. Zij vindt dat het aanvoeren daarvan in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van eiser mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft (ECLI:NL:RBMNE:2021:2890, r.o. 14). De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting, niet naar voren is gekomen dat eiser ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de indexering. Eiser heeft niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. De rechtbank neemt daarom aan dat eiser die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft.

11. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat verweerder verkeerd heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Hij had niet mogen uitgaan van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst voor het bepalen van correctie op de verkoopcijfers voor de waardeontwikkeling. Volgens eiser is, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:113) voor de indexering naar de waardepeildatum namelijk het tijdstip van levering van een woning bepalend als er minder dan drie maanden zijn gelegen tussen de datum van het sluiten van de koopovereenkomst en de datum van de levering.

12. De wijze van indexering zoals eiser die voorschrijft, kan volgens de rechtbank niet in het arrest van de Hoge Raad worden gelezen. Uit het voornoemde arrest en ook uit het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2016 (ECLI:NL:HR:2016:475) volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst relevant is. De rechtbank kan eiser dan ook niet volgen in zijn standpunt dat verweerder een onjuist tijdstip heeft gehanteerd voor het bepalen van de indexering van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum.

13. Eiser heeft ten aanzien van de inzichtelijkheid van de indexering nog naar voren gebracht dat hij beschikt over een vage versie van de grafische weergave (bolletjesgrafiek) van verweerder waardoor de bolletjes, percentages en tijdvakken voor hem niet leesbaar zijn. Eiser betwist evenwel dat de grafische weergave van de waardeontwikkeling aansluit op de in de matrix vermelde indexeringspercentages.

14. De rechtbank vindt allereerst dat het op de weg van eiser had gelegen om de rechtbank er eerder, voor de zitting, op te wijzen dat hij beschikt over een niet geheel leesbaar stuk en om een betere kopie te vragen. Verder vormt eisers betwisting van de gehanteerde indexering op basis van de bolletjesgrafiek onvoldoende aanleiding voor de rechtbank om aan de juistheid van de indexering van de verkoopcijfers te twijfelen. Eiser heeft niet toegelicht hoe hij op basis van de grafische weergave tot de conclusie komt dat de waardeontwikkeling niet overeenstemt met gehanteerde indexeringspercentages. In de matrix vermeldt verweerder trendpercentages voor de jaren 2018, 2019 en 2020 van respectievelijk 10,1%, 8,7% en 7,7%. De percentages genoemd in de grafische weergave stemmen daar wat betreft de jaren 2018 en 2019 mee overeen, zodat zonder verdere toelichting van eisers stelling niet valt in te zien waarom de indexering niet klopt. Voor het jaar 2020 wordt in de grafische weergave een afwijkend percentage van 5,8% genoemd, maar dit verschil kan volgens de rechtbank worden verklaard. Het is de rechtbank ambtshalve bekend dat de grafische weergave de meest actuele weergave vormt van de waardeontwikkeling, waarbij de recentste verkoopcijfers die binnen het belastingjaar zijn gerealiseerd, zijn meegenomen. Omdat een referentiewoning, [adres 4] , is verkocht op 18 december 2020 en daarom is gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling in 2020, zou dat betekenen dat een indexeringspercentage van 5,8%, de meest actuele weergave vormt van de waardeontwikkeling. Dit betekent dat de gecorrigeerde verkoopprijs en daarmee ook de gerealiseerde verkoopprijs p/m² van de referentiewoning, in het nadeel van eiser, hoger zouden uitvallen dan verweerder heeft aangenomen in zijn taxatiematrix. De rechtbank zal bij de beoordeling van de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, uitgaan van de gecorrigeerde verkoopsommen zoals gepresenteerd in de taxatiematrix.

15. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn van hetzelfde type (appartementen), de ligging en het bouwjaar zijn in voldoende mate vergelijkbaar en de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn rondom de waardepeildatum gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

16. Wat eiser in beroep verder aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.

17. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 5] niet geschikt zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde, omdat zij te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast vindt eiser de referentiewoningen [adres 4] en [adres 3] niet vergelijkbaar omdat zij boven een winkelcentrum zijn gelegen. Verder stelt eiser dat de laatstgenoemde referentiewoning geen gebruiksoppervlakte van 114 m², maar van 120 m² heeft.

18. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van de beroepsgronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunt hieromtrent niet eerder, binnen de 10-dagen termijn¹, op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 1 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij nog voor de zitting een schriftelijke reactie had gestuurd. Eiser heeft op de zitting ook geen reden gegeven waarom hij niet eerder, schriftelijk, heeft kunnen reageren. De rechtbank laat deze beroepsgronden dan ook buiten beschouwing.

19. Eiser voert verder aan dat verweerder in de bezwaarfase geen rekening heeft gehouden met de correctie van de verkoopcijfers voor de aanwezige VvE-reserves.

20. De beroepsgrond slaagt niet. In de uitspraak op bezwaar staat uitdrukkelijk vermeld dat de vaststelling van WOZ-waarde plaats vindt op basis van de voor de VvE reserve gecorrigeerde transactiesom. Gelet op de enkele, niet verder onderbouwde, stelling van eiser valt niet in te zien dat verweerder eiser onvoldoende inzicht heeft geboden in de correctie voor de VvE reserve. Verder overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Dat heeft verweerder in dit geval gedaan door in beroep in de taxatiematrix de hoogte van de VvE reserves te vermelden. Eiser heeft hiertegen niets meer aangevoerd, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de hoogte van de VvE reserves en de inzichtelijkheid daarvan ten opzichte van de eindwaarde, niet meer in geschil zijn.

21. Eiser voert verder aan dat de referentiewoning [adres 2] aantoont dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat deze woning een WOZ-waarde van € 297.000,- heeft. Eiser wijst er op dat de in de taxatiematrix bij deze woning vermelde gecorrigeerde koopsom van € 320.000,- niet overeenkomt met de WOZ-waarde.

22. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van een woning dient te worden vastgesteld aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers, die eventueel gecorrigeerd worden voor de waardeontwikkeling. De WOZ-waarde van een referentiewoning is daarom niet relevant. Dat de WOZ-waarde van de referentiewoning afwijkt van het verkoopcijfer en het voor de waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopcijfer, kan daarom voor de rechtbank geen aanleiding vormen voor het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.

23. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut, vanwege het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning (106 m²) en de referentiewoning [adres 2] (72 m²).

24. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat er voldoende rekening is gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte. Hij heeft op de zitting aan de hand van het verschil in grootte (34 m²) en het verschil tussen de waardes van de hoofdgebouwen (€ 125.000,-) van de woning en de referentiewoningen, voorgerekend dat de ‘extra’ 34 m² van de woning een waarde per vierkante meter van € 3.309,- vertegenwoordigen. Volgens verweerder blijkt uit deze vergelijking met de waarde per vierkante meter van de referentiewoning (€ 4.139,-), dat rekening is gehouden met een zekere mate van waardedaling bij de toename van het aantal meters gebruiksoppervlak. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen en vindt op basis van de berekening van verweerder dat niet kan worden gezegd dat in onvoldoende mate rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde van de extra vierkante meters van eisers woning. De beroepsgrond slaagt niet.

25. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde op geen enkele wijze is onderbouwd en aannemelijk is gemaakt. Op het taxatieverslag en in de uitspraak op bezwaar wordt slechts één referentiewoning en niet drie referentiewoningen genoemd, waardoor verweerder niet voldoet aan de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer.

26. De rechtbank stelt vast dat op het taxatieverslag niet een, maar twee referentiewoningen als onderbouwingen worden genoemd, [adres 6] en [adres 7] . Op de zitting heeft verweerder verder toegelicht dat in de uitspraak op bezwaar de referentiewoning [adres 2] als extra onderbouwing wordt genoemd. De rechtbank maakt daaruit op dat verweerder de referentiewoningen [adres 6] en [adres 7] in de bezwaarfase niet heeft verlaten. Eiser is verder niet meer ingegaan op de toelichting van verweerder. Het is niet gebleken dat verweerder door het noemen van twee verkoopcijfers op het taxatieverslag en daar vervolgens in bezwaar een extra verkoopcijfer aan toe te voegen, in strijd met de Waarderingsinstructie heeft gehandeld, nog daargelaten dat verweerder bij de waardebepaling niet gebonden is aan de Waarderingsinstructie. De beroepsgrond slaagt niet.

27. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.

28. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.