Rechtbank Noord-Holland, 15-11-2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:10049, 16/1794

I. een perceel cultuurgrond (grasland) gelegen aan de [A ADRES] , kadastraal bekend gemeente Castricum, sectie H, nummer 82 , groot drie hectare, negenveertig are en vijfenzestig centiare (3 ha, 49 a en 65 ca);

II. een perceel cultuurgrond (grasland) gelegen aan de [A ADRES] , kadastraal bekend gemeente Castricum, sectie H, nummer 89 , groot één hectare en vijfentachtig are (1 ha en 85 a);

III. een perceel cultuurgrond (grasland) gelegen aan de [A ADRES] , kadastraal bekend gemeente Castricum, sectie H, nummer 91 , groot drie hectare, vijf are en vijfenzeventig centiare (3 ha, 5 a en 75 ca);”

3. De koopsom van de gronden, die te boek waren gesteld voor € 120.521, bedroeg (afgerond) € 385.057. Dit komt overeen met een bedrag van € 4,582 per m².

4. Met betrekking tot de heffing van overdrachtsbelasting bepaalt de leveringsakte van 15 januari 2010 het volgende:

5. Stichting [B] houdt zich bezig met particulier natuurbeheer. Haar projecten zijn in de eerste plaats bedoeld voor herstel van de soortenrijkdom in de natuur en behoud van het typische Noord-Hollandse landschap. Voorts is de doelstelling van deze stichting het herstel en behoud van de weidevogelpopulaties in de Castricummerpolder.

6. De taxateur van de Belastingdienst heeft, uitgaande van de peildatum 7 december 2009, de waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (hierna: wevab) van de gronden in een door hem opgesteld rapport met dagtekening 2 september 2014 bepaald op € 280.693 oftewel € 3,34 per m². Bij deze waardebepaling heeft de taxateur aansluiting gezocht bij de volgende referenties (waarvan de laatste een gezamenlijke taxatie betreft door de taxateur van de Belastingdienst en [C] van [A BEDRIJF] Vastgoed).

7. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de ontvangen koopsom de wevab van de verkochte gronden niet overtreft, heeft eiser gewezen op een tweetal transacties met vennootschap onder firma Fa. [A VOF] (hierna: [A VOF] ). Deze transacties betreffen de levering van grasland op 3 oktober 2008 aan [A VOF] voor onderscheidenlijk € 5,105 per m² (gemeente Castricum, sectie H, nummer 73, groot 1.64.55 ha) en € 5,673 per m² (gemeente Castricum, sectie H, nummer 77, groot 1.09.05 ha en nummer 93, groot 1.14.80 ha).

8. Bij zijn nadere stuk van 27 september 2017 heeft eiser het volgende overzicht van referenties gevoegd.

10. Voorts is in geschil of eiser aanspraak heeft op een vergoeding van de integrale kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep heeft moeten maken.

11. Tussen partijen is niet in geschil dat de koper van de gronden, Stichting [B] , die gronden heeft aangekocht teneinde deze aan te wenden in het kader van – kort gezegd – natuurbeheer. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de gronden door laatstgenoemde niet (zullen) worden aangewend in een landbouwbedrijf als bedoeld in artikel 3.12, lid 2, van de Wet IB 2001 (tekst 2010). Aldus heeft met de verkoop door eiser een bestemmingswijziging plaatsgevonden (vgl. HR 1 oktober 2004, nr. 40103, ECLI:NL:HR:2004:AR3108, BNB 2004/423). Dat het feitelijke gebruik van de gronden na de verkoop niet is veranderd, doet hieraan, anders dan eiser betoogt, niet af.

12. Daarmee wordt toegekomen aan de vraag of eiser met die verkoop een zogenoemde bestemmingswijzigingswinst heeft behaald. Bij de beantwoording van die vraag stelt de rechtbank het volgende voorop. Indien en voor zover de door eiser ontvangen koopsom van € 385.057 de wevab van de gronden te boven staat, is geen sprake van winst die onder de landbouwvrijstelling van artikel 3.12, lid 1, van de Wet IB 2001 valt. Voor de bepaling van de wevab van de gronden zijn beslissend de agrarische gebruiksmogelijkheden die de gronden hadden onmiddellijk voorafgaand aan de bestemmingswijziging ten gevolge van de verkoop (zie HR 20 februari 2009, nr. 43285, ECLI:NL:HR:2009:BH3339, BNB 2009/106). Bij de bepaling van die waarde moet worden veronachtzaamd de omstandigheid dat de gronden door de koper, Stichting [B] dus, niet in het kader van de uitoefening van een landbouwbedrijf worden aangewend. Indien en voor zover die mogelijkheid in de overeengekomen koopsom van € 385.057 tot uitdrukking komt, valt die koopsom niet onder de landbouwvrijstelling (vgl. HR 8 februari 2002, nr. 37196, ECLI:NL:HR:2002:AD9106, BNB 2002/151).

13. Partijen hebben hun standpunten omtrent de wevab nagenoeg geheel doen steunen op de door hen aangedragen referenties. De geschiktheid van die referenties hebben zij ook over en weer bestreden. De door eiser aangevoerde publicatie Grondprijsmonitor van Dienst Landelijk Beheer laat de rechtbank buiten beschouwing aangezien dat document geen concrete handvatten biedt om (mede) op basis daarvan een uitspraak te doen over de wevab van de gronden. Derhalve zal de rechtbank hierna enkel nog ingaan op de aangevoerde referenties.

14. Wat betreft de door verweerder aangehaalde referenties wijst eiser in zijn nadere stuk van 27 september 2017 erop dat deze niet geschikt zijn om als vergelijkingsmaatstaf te dienen nu die referenties mede betreffen de verkoop van grond binnen de familiesfeer alsmede de verkoop van grond door een particulier aan een stichting. Daarnaast heeft verweerder, aldus eiser, referenties gebruikt die niet een verkoop betreffen. Zo behelst één van de referenties een gezamenlijke taxatie door de taxateur van de Belastingdienst en [C] van [A BEDRIJF] Vastgoed. Over die laatste referentie merkt verweerder op dat juist deze hout snijdt omdat zij tot stand is gekomen op basis van zowel door de Belastingdienst als door [C] te berde gebrachte referenties.

15. Met betrekking tot de door eiser te berde gebrachte referenties, stelt verweerder zich op het standpunt dat de transactie met [A VOF] , die naast een landbouwbedrijf tevens een camping exploiteert, niet geschikt is om bij de bepaling van de wevab in de beschouwingen te betrekken. Hij voert daartoe aan dat (i) in de desbetreffende leveringsakte een meerwaardeclausule met kettingbeding is opgenomen, (ii) [A VOF] met die aankoop zijn huiskavel vergrootte en (iii) de desbetreffende grond nabij bebouwd gebied ligt en dientengevolge als zogenoemde ‘warme grond’ moet worden aangemerkt. Het betreft hier de eerste transactie die is vermeld in het hiervoor onder 8 opgenomen overzicht.

16. Eiser heeft daartegen ingebracht dat de transactie met [A VOF] wel degelijk geschikt is om als referentie te dienen omdat sprake is van een nabijgelegen perceel. Voorts heeft eiser opgemerkt dat de enkele omstandigheid dat een meerwaardeclausule is opgenomen, onvoldoende is om te concluderen dat bij die transactie meer is betaald dan de wevab. De rechtbank verstaat het standpunt van eiser mede gezien de door hem ter zitting gegeven toelichting aldus dat indien sprake zou zijn van een (mogelijke) bestemmingswijziging, de ‘waarde’ daarvan reeds is belichaamd in de meerwaardeclausule en niet in de daadwerkelijk overeengekomen koopsom. Die koopsom is, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser, gelijk aan de wevab.

17. Dit een en ander overziend, ziet de rechtbank, anders dan verweerder betoogt, onvoldoende aanleiding de transactie met [A VOF] geheel buiten beschouwing te laten. Evenmin ziet de rechtbank reden, gelet op hetgeen verweerder heeft aangevoerd, aan die transactie doorslaggevende betekenis toe te kennen bij de vaststelling van de wevab van de gronden.

18. In zijn pleitnota stelt verweerder zich op het standpunt dat ter zake van de overige door eiser in zijn nadere stuk van 27 september 2017 aangedragen referenties de kadastrale gegevens ontbreken, zodat het voor hem niet mogelijk was om na te gaan of de bij die transacties overeengekomen koopsommen gelijk waren aan de wevab. De rechtbank volgt verweerder op dit punt. Het had op de weg van eiser gelegen om de kadastrale gegevens te vermelden teneinde verweerder in staat te stellen zich een oordeel te kunnen vormen over de geschiktheid van die referenties. Dat eiser dit heeft nagelaten, komt voor zijn risico.

19. Gelet op het voorgaande heeft geen van partijen de door hem bepleite wevab aannemelijk gemaakt. Op basis van de vaststaande feiten en omstandigheden, de taxaties van partijen en hetgeen partijen daartegen over en weer hebben ingebracht, zal de rechtbank de wevab in goede justitie vaststellen op € 4,15 per m². Dit komt neer op een wevab van de gronden van 84.040 maal € 4,15, derhalve € 348.766. Bij het vaststellen van de aanslag is verweerder derhalve ten onrechte uitgegaan van een wevab van € 280.693.

20. Het voorgaande leidt ertoe dat het beroep gegrond is. Het inkomen uit werk en woning dient als volgt te worden vastgesteld.

21. Eiser heeft verzocht verweerder te veroordelen in de werkelijke proceskosten. Voor een toekenning van een proceskostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) is grond indien de inspecteur het verwijt treft dat hij een belastingaanslag oplegt of handhaaft terwijl op dat moment duidelijk is dat de desbetreffende beschikking in een daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden (HR 13 april 2007, nr. 41235, ECLI:NL:HR:2007:BA2802, BNB 2007/260). Evenzeer bestaat aanleiding af te wijken van de forfaitaire bedragen van het Besluit indien de inspecteur bij het opleggen van de belastingaanslag in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld (HR 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975, BNB 2011/103). Geen van beide situaties doet zich in het onderhavige geval naar het oordeel van de rechtbank voor. Het verzoek van eiser om een vergoeding van de werkelijke proceskosten wordt dus afgewezen.

22. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit vast op € 1.482 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).