Rechtbank Noord-Holland, 01-02-2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:697, AWB - 19 _ 986

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een datacenter. Het datacenter heeft een totaaloppervlakte van 21.725 m² en is voorzien van een parkeerterrein met 86 parkeerplaatsen.

2. In het taxatierapport van verweerder wordt de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) getaxeerd op € 29.473.000.

3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Alvorens aan deze vraag toe te komen, dient de rechtbank eerst ambtshalve te beoordelen of het beroepschrift tijdig is ingediend.

4. Eiseres heeft het volgende gesteld. De WOZ-waarde is te hoog vastgesteld, waardoor tevens een te hoog bedrag onroerendezaakbelastingen is geheven. De onroerende zaak is in juli 2017 opgeleverd en zal worden geëxploiteerd als datacenter. Voor de waardebepaling dient de toestandsdatum 1 januari 2018 (hierna: de toestandsdatum) als uitgangspunt te worden genomen.Gelet op de aard en het gebruik van een datacenter, dat veel kenmerken vertoont van een opslag- of distributiecentrum, is de waarde die aan de onroerende zaak wordt toegerekend op een aantal punten fundamenteel onjuist:Allereerst is de kwalificatie “fabriek” die op het taxatieverslag aan de onroerende zaak is toegekend, onjuist. De enige functie van de onroerende zaak is opslag van data. In de meeste gevallen zal een onroerende zaak die uitsluitend voor opslag wordt gebruikt, minder waarde vertegenwoordigen dan een fabriek of productiefaciliteit.Ten tweede wordt ten onrechte een groot gedeelte van de onroerende zaak aangemerkt als kantoor of werkruimte, in plaats van opslagruimte waaraan gemiddeld een veel lagere huurwaarde wordt toegekend. Het overgrote deel van de onroerende zaak bestaat uit opslagruimte waaraan, gelet op pagina 46 van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie (deel 24), een waarde van € 80 per vierkante meter dient te worden toegerekend.Voorts stond de onroerende zaak op de toestandsdatum geheel leeg, was deze niet verhuurd en bestond de onroerende zaak uit een betonnen schil zonder enige technische installatie.Tot slot wordt voor een datacenter dat in gebruik is genomen over het algemeen een kapitalisatiefactor (hierna: de factor) gehanteerd van 11,5. Gelet op de leegstand dient in het onderhavige geval de factor te worden verlaagd van 15 naar 10. De waarde dient derhalve aanzienlijk lager te worden vastgesteld. Eiseres bepleit een waarde van € 22.902.216 en stelt daartoe dat de totale vloeroppervlakte van de onroerende zaak 21.725 m² bedraagt waaraan een huurprijs kan worden toegekend van € 80 per vierkante meter met een factor 10, hetgeen in een huurwaarde resulteert van € 1.738.000 en een WOZ-waarde van € 17.380.000 exclusief en € 22.902.216 inclusief BTW en parkeerkosten. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat één van de zes datahallen per de waardepeildatum in gebruik was. Op grond hiervan heeft zij ter zitting het nadere standpunt ingenomen dat de waarde niet hoger kan zijn dan ((1/6 x € 29.340.000) + (5/6 x € 22.902.216)) =) € 23.975.180. De aanslag onroerendezaakbelastingen dient overeenkomstig te worden verlaagd, aldus eiseres.

5. Ter zitting heeft eiseres met betrekking tot de tijdigheid van het beroep gesteld dat het beroepschrift aan Falk Post, zijnde een bij de Autoriteit Consument en Markt geregistreerd postvervoerbedrijf, op 15 februari 2019 en derhalve tijdig ter verzending is aangeboden.

6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde taxatierapport met bijgevoegde matrices, opgemaakt op 3 oktober 2020 door [C] . In dat taxatierapport zijn naast de gegevens van de onroerende zaak, de huur- respectievelijk verkoopgegevens vermeld van [D] (hierna: het vergelijkingsobject).

7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

8. De termijn voor het indienen van een beroepschrift bedraagt zes weken (artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht; hierna: Awb). Deze termijn vangt aan op de dag na die van dagtekening van een uitspraak op bezwaar, tenzij de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van de bekendmaking (artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen). Het beroepschrift is tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen (artikel 6:9, eerste lid, van de Awb). Het beroepschrift bij verzending per post is tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen (artikel 6:9, tweede lid, van de Awb). Bij een na afloop van de termijn ingediend beroepschrift blijft een niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest (artikel 6:11 van de Awb).

9. De dagtekening van het bestreden besluit is 4 januari 2019. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat het bestreden besluit pas na die datum is verzonden. Bovendien heeft eiseres niet betwist dat zij het bestreden besluit heeft ontvangen. De termijn voor het indienen van een beroepschrift is derhalve aangevangen op 5 januari 2019 en geëindigd op 15 februari 2019. Het per aangetekende post verzonden beroepschrift heeft als dagtekening 15 februari 2019 en is op 18 februari 2019, en daarmee binnen een week na afloop van de termijn, door de rechtbank ontvangen. Aan de eis dat het beroepschrift niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen, is derhalve in dit geval voldaan. De vraag is dan of eiseres het beroepschrift voor het einde van de termijn (15 februari 2019, vóór24.00 uur) ter post heeft bezorgd.

10. Het was vaste rechtspraak dat onder terpostbezorging in de zin van artikel 6:9, tweede lid, van de Awb, uitsluitend wordt verstaan terpostbezorging bij PostNL. Gelet echter op de uitspraken van de Centrale Raad van Beroep (hierna: de Raad) van 16 juni 2020 (ECLI:NL:CRVB:2020:1207) alsmede van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 15 juli 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1682) dient artikel 6:9 van de Awb ruimer te worden uitgelegd.De Raad heeft in zijn voornoemde uitspraak in rechtsoverwegingen 4.8 en 4.9.2 hieromtrent het volgende overwogen:

11. De rechtbank overweegt het volgende. Blijkens de door eiseres ter zitting overgelegde stukken heeft zij het beroepschrift op 15 februari 2019 ter post bezorgd door dit te verzenden via Falk Post. Falk Post is een bij de ACM geregistreerd postbedrijf. Gelet op de hiervoor genoemde uitspraken van de Raad en de Afdeling volgt uit het hiervoor onder 9 en 10 overwogene dat het beroepschrift binnen de daarvoor geldende wettelijke termijn is ingediend.

12. De rechtbank acht het beroep derhalve ontvankelijk en zal overgaan tot inhoudelijke beoordeling van het beroep.

13. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;

b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

14. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

15. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling, genoemde methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode).

16. De huurwaardekapitalisatiemethode komt erop neer dat de waarde van een niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de factor.

17. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwaardekapitalisatiemethode voor de onroerende zaak een geschikte methode is om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde ervan vast te stellen. De rechtbank sluit zich hierbij aan.

18. Verweerder heeft in zijn taxatierapport de waarde onderbouwd met één vergelijkingsobject. Dat de vastgestelde WOZ-waarde is onderbouwd met slechts één vergelijkingsobject, acht de rechtbank in deze situatie voldoende. Daartoe overweegt zij dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat binnen de gemeente [E] het vergelijkingsobject het enige datacenter is waarvan marktgegevens (huur- en verkoopcijfers) bekend zijn. Er zijn weliswaar veel datacentra in de gemeente [E] , maar deze zijn bijna allemaal door de betreffende partij zelf gebouwd en in gebruik genomen. Er zijn dus geen andere transactiecijfers. De rechtbank heeft, gelet op hetgeen verweerder ter zitting heeft verklaard, geen reden hieraan te twijfelen en zij gaat hier dan ook van uit. De rechtbank is, anders dan eiseres, voorts van oordeel dat het vergelijkingsobject, ook zijnde een datacenter, voldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de marktgegevens van het vergelijkingsobject als uitgangspunt kunnen dienen voor het bepalen van de factor en daarmee voor de waardering van de onroerende zaak.

19. Eiseres heeft gesteld dat de huurwaarde voor de onroerende zaak zoals door verweerder gehanteerd, te hoog is aangezien het datacenter op 1 januari 2018 nog niet gereed en niet in gebruik was. Verweerder heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak per de toestandsdatum in gebruik was dan wel dat zij er in ieder geval van uit heeft mogen gaan dat het datacenter op die datum gereed was. Ter onderbouwing van deze stelling heeft verweerder ter zitting een op 22 november 2017 gemaakte luchtfoto van de onroerende zaak overgelegd waarop is te zien dat op een deel van het dak van de onroerende zaak koelinstallaties zijn aangebracht. Eiseres heeft ter zitting plattegronden van de onroerende zaak van juli 2017 overgelegd en heeft betoogd dat op de toestandsdatum nog slechts één van de zes datahallen gereed was, dat datahal twee ‘under construction’ was en dat de afbouw van de overige vier datahallen nog moest beginnen.De rechtbank is van oordeel dat eiseres met de door haar overgelegde plattegronden, die dateren van bijna een half jaar vóór de toestandsdatum en waaruit derhalve niet valt op te maken wat de toestand was op 1 januari 2018, en de eerst ter zitting hierop gegeven toelichting, haar standpunt dat de onroerende zaak niet gereed was op de toestandsdatum onvoldoende heeft onderbouwd. Verweerder heeft met zijn taxatierapport en de bijbehorende matrices alsmede met de hierop ter zitting gegeven toelichting, naar het oordeel van de rechtbank en in het licht van de onvoldoende onderbouwde stelling van eiseres op dit punt, voldoende aannemelijk gemaakt dat ervan mocht worden uitgegaan dat de onroerende zaak gereed was op de toestandsdatum. Daarmee heeft verweerder tevens aannemelijk gemaakt dat de aan de onroerende zaak toegekende huurwaarde van € 106 per vierkante meter niet te hoog is.

20. Met betrekking tot de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft de gehanteerde factor van 15 herleid uit de verkoopgegevens van het vergelijkingsobject door de verkoopprijs te delen door de jaarhuur van het vergelijkingsobject, hetgeen resulteert in een factor van 15,6. Hiervan uitgaande heeft verweerder de factor voor het datacenter vervolgens vastgesteld op 15. Met het door hem gehanteerde vergelijkingsobject heeft verweerder tevens de hoogte van de factor zoals door hem gehanteerd, aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt in dit verband dat de stelling van eiseres dat de factor op 10 moet worden gesteld aangezien de huurder van het vergelijkingsobject een zogenoemde “premium huurder” is, dat sprake is van een langlopend huurcontract en dat de huur inclusief alle apparatuur is, onvoldoende onderbouwd is en in het geheel geen inzicht geeft in de wijze waarop eiseres deze factor heeft berekend. Verweerder heeft daartegenover ter zitting toegelicht dat uit het huurcontract voor het vergelijkingsobject is gebleken dat dit slechts de huur voor de onroerende zaak is en niet voor apparatuur. De rechtbank acht dit gelet op het ontbreken van een nadere onderbouwing door eiseres aannemelijk.

21. Nu de voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde en factor niet te hoog zijn, is de rechtbank van oordeel dat verweerder is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De omstandigheid dat verweerder de onroerende zaak in het taxatieverslag heeft aangeduid als “productie (fabriek)” doet hieraan niet af, aangezien het in deze procedure (uiteindelijk) gaat om het antwoord op de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Gelet hierop alsmede gelet op de omstandigheid dat in het verweerschrift en het taxatierapport met bijbehorende matrices de objectaanduiding van de onroerende zaak correct is, acht de rechtbank de onjuiste aanduiding van de onroerende zaak van ondergeschikte betekenis en niet van invloed op de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde.

22. Op grond van het voorgaande en gelet op de door verweerders taxateur per de waardepeildatum getaxeerde waarde van € 29.473.000, zijnde € 133.000 hoger dan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag onroerendezaakbelastingen derhalve niet te hoog vastgesteld.

23. De rechtbank zal het beroep dan ook ongegrond verklaren.

24. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.