Rechtbank Noord-Holland, 25-01-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:1433, AWB - 20_2108

1. De onroerende zaak is gebouwd in 2002 en in 2012 gerenoveerd en in gebruik genomen als hotel. Het hotel heeft een gebruiksoppervlak van 5.661m2, heeft 150 kamers, een restaurant, een bar, vijf vergaderzalen, een fitnessruimte en 117 parkeerplaatsen. Het is gelegen op een kavel van 3.391 m2 op 6 kilometer van de [locatie] en op 22 kilometer van het centrum van [plaats 2] .

2. De onroerende zaak is gekocht op 12 oktober 2016, op welk moment er reeds een hotel werd gedreven, voor een bedrag van € 14.903.665. Eiseres heeft de onroerende zaak door CBRE laten taxeren op € 16.100.000. Eiseres heeft een omzet over 2016 van € 4.642.000, welke is opgebouwd uit omzet kamers € 3.538.000, F&B (drank en spijzen) € 1.035.000 en € 69.000 andere inkomsten. De bezettingsgraad was 76,4% in 2016.

3. Eiseres heeft in bezwaar een waardeberekening overgelegd uitkomend op een WOZ-waarde van € 9.240.000. De uitgangspunten bij deze berekening zijn een huurwaarde van 21% over een omzet rond de peildatum van € 4.510.750 (€ 947.258) en een kapitalisatiefactor (hierna ook: k.f.) van 12,0. Op de aldus berekende waarde van € 11.367.090 zijn correcties toegepast voor Furniture, Fixtures & Equipment (hierna: FF&E) van -/- € 394.500, voor ingebruikname -/- € 236.814, voor volwassenheid exploitatie -/- € 473.629 en voor CAPEX -/- € 1.020.000.

4. Naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak opnieuw getaxeerd. Verweerder heeft op basis van de werkelijke bezettingsgraad en een gemiddelde kamerprijs een omzet bepaald van € 4.642.000. De huurwaarde is door verweerder gesteld op 23,5% van deze omzet en bepaald op € 1.090.870. Uitgaande van een k.f. van 14,0 en een correctie voor FF&E van 2% heeft verweerder geconcludeerd tot een waarde van (€ 15.272.000 - € 305.444 =) € 14.966.000. Verweerder heeft hierin aanleiding gezien de waarde niet te verminderen.

5. Naar aanleiding van het beroepschrift heeft verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak opnieuw getaxeerd. Uitgaande van dezelfde gegevens als in bezwaar en een k.f. van 13,5 concludeert verweerder tot een waarde van € 14.420.000. Ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde van 23,5% van de omzet verwijst verweerder naar de verhouding tussen de in 2016 gerealiseerde huuropbrengst en omzet van de referentieobjecten [adres 2] (22,9%) en [adres 3] (24%) te [plaats 3] en [adres 4] (28,7%) te [plaats 1] . Ter onderbouwing van de gehanteerde k.f. verwijst verweerder naar de verhouding tussen de gecorrigeerde transactieprijzen en huuropbrengst van zeven vergelijkbare hotels, waaronder driesterrenhotels [adres 3] (k.f. 12,7), [adres 2] (k.f. 15) en viersterrenhotels ( [adres 5] (k.f. 14) en [adres 6] (k.f. 14,7)). Verweerder onderbouwt de waarde aanvullend met een waardering op basis van een vergelijking van voor de aanwezigheid van parkeerplaatsen gecorrigeerde transactieprijzen per kamer van voornoemde hotels.

6. In geschil is of verweerder alle op de zaak betrekking hebben stukken heeft verstrekt zoals voorgeschreven door artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 (belastingjaar 2018) niet te hoog is vastgesteld en of eiseres recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

7. Eiseres stelt dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn verstrekt aan de rechtbank. Voorts bepleit eiseres dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak lager wordt vastgesteld op € 9.240.000. Eiseres voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met een leegstandscorrectie die voortvloeit uit de verkrijgingsfictie. De periode van leegstand stelt eiseres op minimaal 12 maanden. Eiseres stelt voorts dat de koopsom van de onroerende zaak van € 14.903.665 tot uitgangspunt van de waardering kan dienen, maar dat verweerder ten onrechte geen correcties toepast om te komen tot een WOZ-waarde in lege en onverhuurde staat terwijl de onroerende zaak op het moment van aankoop was verhuurd. De verkoopprijzen van referentieobjecten zijn ten onrechte niet gecorrigeerd voor de verkrijgingsfictie nu deze alle verhuurd waren op het moment van verkoop. De omzetgegevens of huurwaardes/-prijzen van de referentieobjecten zijn niet herleidbaar of verifieerbaar noch staat vast of de huurprijzen daadwerkelijk markthuren zijn. Eiseres stelt dat onduidelijk is hoe de referentieobjecten zich tot de onroerende zaak verhouden qua eigenschappen zoals ligging, onderhoudstoestand, aantal en omvang van vergaderzalen, parkeergelegenheid en andere voorzieningen zoals restaurants. Voorsts stelt eiseres dat er feitelijk wel sprake is van leegstand in de regio [regio] ten tijde van de peildatum. De correctie FF&E moet hoger zijn. Ten onrechte hanteert verweerder in de waardering de totale huur als omzetcijfer in plaats van de kamerhuur die wordt gebruikt bij de referentieobjecten. Eiseres verwijst in het bijzonder naar de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1659) en 12 maart 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1261). Tot slot stel eiseres dat de redelijke termijn binnen welke het bezwaar en beroep moeten worden behandeld is overschreden.

8. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder erkent dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn verstrekt maar stelt dat de betreffende stukken niet relevant zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Verweerder stelt voorts dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Voor de huurwaarde is uitgegaan van de gerealiseerde huurwaarden. Deze zijn dus niet te hoog vastgesteld. De referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar bezien naar de waardebepalende elementen zoals oppervlakte, ligging, inhoud, voorzieningen, kwaliteit, staat van onderhoud en bouwjaar. Feitelijk is er geen leegstand in de betreffende regio en daarnaast zal enig leegstandsrisico verdisconteerd zijn in de aankoopprijzen zodat daarvoor geen correctie behoeft te worden doorgevoerd. Dat geldt volgens verweerder ook voor andere correcties die eiseres voorstaat zoals voor CAPEX. De WOZ-waarde is lager vastgesteld dan de aankoopprijs. Zelfs als met zes maanden leegstand wordt gerekend dan is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. De door eiseres voorgestelde waarde is nauwelijks onderbouwd en is substantieel (38%) lager dan de aanschafwaarde van de onroerende zaak. De vergelijking die eiseres maakt met de daling van WOZ-waarden van hotels in [plaats 2] is niet bruikbaar aangezien inzicht in de motieven van de heffingsambtenaar te [plaats 2] en in de situatie van die hotels ontbreekt. De overschrijding van de redelijke termijn is niet alleen aan verweerder toe te schrijven. Bovendien kan de termijnoverschrijding (deels) worden verklaard door de Covid-crisis.

9. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

10. Eiseres heeft aangevoerd dat het CBRE-rapport, de meerjarenbegrotingen en de berekening inzake [naam 4] die bij de behandeling van het bezwaarschrift van eiseres zijn overgelegd en die relevant zijn voor de beoordeling van het geschil, niet zijn verstrekt aan de rechtbank. Op vragen van de rechtbank heeft eiseres meegedeeld dat de ontbrekende stukken door haarzelf in het kader van de behandeling van het bezwaarschrift zijn verstrekt aan verweerder. Verweerder heeft ter zitting beaamd dat deze stukken niet aan de rechtbank zijn verstrekt maar stelt dat deze niet van belang zijn voor de waardebepaling.

11. Artikel 8:42 van de Awb schrijft voor dat verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank stuurt. Tot de op grond van die bepaling over te leggen stukken behoren alle stukken die het bestuursorgaan ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Voor deze beoordeling is niet van belang of de betreffende stukken zijn gebruikt bij de besluitvorming door verweerder. Ook is van belang dat de rechtbank ambtshalve moet toezien op het nakomen van deze verplichting door verweerder (HR 23-10-2020, ECLI:NL:HR:2020:1670).

12. De rechtbank acht aannemelijk dat de stukken die verweerder niet heeft overgelegd van belang kunnen zijn voor de beslechting van het geschil over de waarde van de onroerende zaak. Dat betekent dat verweerder artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden. De rechtbank zal daar echter op grond van artikel 8:31 Awb geen gevolgen aan verbinden. Het betreft immers stukken die door eiseres zelf aan verweerder zijn overgelegd. Aangezien eiseres dus bekend is met de inhoud van deze stukken acht de rechtbank aannemelijk dat eiseres door de gang van zaken niet is benadeeld.

13. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

14. De strekking van artikel 17, tweede lid Wet WOZ is dat geen rekening wordt gehouden met omstandigheden zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van een onroerende zaak. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd (vgl. Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 3, p.44). Dit brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is bepaald door bestaande huurcontracten. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982).

17. Vast staat dat de door verweerder ter onderbouwing van de waarde gebruikte koopprijzen betrekking hebben op hotels die verkocht zijn in verhuurde staat. Aangenomen moet daarom worden dat de prijsvorming is bepaald door bestaande huurcontracten. Dat betekent dat de koopprijzen niet zonder meer bruikbaar zijn voor het vaststellen van de WOZ-waarde conform het waardebegrip (de ficties) uit artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat correcties moeten worden aangebracht conform 5.2.4 van de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 12 maart 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1261). Verweerder heeft hier alleen tegenin gebracht dat een correctie voor leegstandsrisico in het onderhavige geval niet noodzakelijk is. Dat brengt mee dat de rechtbank als uitgangspunt neemt dat de koopprijzen van de door verweerder aangevoerde referentietransacties gecorrigeerd moeten worden voor ten tijde van de verkoop van het vergelijkingsobject lopende huurcontracten die afwijken van een marktconforme huurprijs (correcties voor de zogenoemde “kraag” dan wel het “gat” in de huur). Voorts dient de vraag te worden beantwoord of rekening gehouden moet worden met een (fictief) leegstandsrisico op de waardepeildatum.

18. In eerste instantie dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak met inachtneming van de hiervoor genoemde uitgangspunten niet te hoog heeft vastgesteld. Indien de heffingsambtenaar ter zake niet in zijn bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde WOZ-waarde niet te laag is. Indien beide partijen niet slagen in hun bewijslast zal de rechtbank de waarde in goede justitie bepalen.

19. Daarbij is van belang dat zodanig inzicht wordt verschaft in de wijze waarop de waarde uit de gebruikte onderliggende gegevens is afgeleid, dat aannemelijk wordt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen het te taxeren hotel en de aangevoerde vergelijkingsobjecten.

20. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij huur- en verkooptransacties van vergelijkbare hotels in [plaats 3] en [plaats 1] zijn gebruikt. Daarnaast heeft verweerder de vergelijkingsmethode toegepast waarbij de verkooprijzen van vergelijkbare hotels in [plaats 3] en [plaats 1] zijn omgerekend naar verkoopprijzen per kamer.

21. Tussen partijen is niet in geschil dat beide methoden voor de onroerende zaak een geschikte methode zijn om de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde ervan vast te stellen. De rechtbank sluit zich hierbij aan.

22. De rechtbank acht geen feitelijke gronden aanwezig voor het door eiseres verdedigde standpunt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de referentieobjecten zich verhouden tot de te waarderen objecten met betrekking tot waarde bepalende kenmerken zoals ligging, onderhoudstoestand, aantal en omvang vergaderzalen, parkeergelegenheid en andere voorzieningen zoals restaurants. Verweerder heeft immers gegevens daaromtrent verstrekt in bijlagen F (het taxatierapport van [naam 3] ) en G bij het verweerschrift. Eiseres heeft in het licht daarvan onvoldoende onderbouwd welke gegevens verweerder nog meer had moeten verstrekken.

23. Ook anderszins acht de rechtbank de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar om als uitgangspunt te kunnen dienen voor de bepaling van de waarde van het object.

24. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder de huurwaarde en kapitalisatiefactor heeft vastgesteld aan de hand van gegevens omtrent betaalde huur die verweerder, naar zijn gemachtigde ter zitting heeft toegelicht, heeft verkregen van de exploitant van het betreffende referentieobject.

25. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de in 2016 daadwerkelijk betaalde huur zoals opgegeven door de hotelexploitanten en gebruikt door verweerder, telkens de markthuur op de waardepeildatum correct weergeeft. Immers, zoals eiseres heeft gesteld en verweerder niet heeft weersproken, kan de betaalde huur een uitvloeisel zijn van een jaren eerder gesloten huurovereenkomst waarbij de huur eventueel jaarlijks via indexatie is aangepast. In zo’n geval behoeft de betaalde huur niet te corresponderen met een huursom die op de waardepeildatum op de markt voor het desbetreffende hotel zou zijn overeengekomen. Gegevens waaruit afgeleid kan worden in hoeverre de in 2016 betaalde huren de marktsituatie op de waardepeildatum weerspiegelen zijn door verweerder echter niet overgelegd.

26. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak en de referentieobjecten in verhuurde staat zijn aangekocht. Naar verweerder ter zitting heeft bevestigd is de kapitalisatiefactor onderbouwd met transactieprijzen en met gegevens omtrent betaalde huur van deze objecten. De rechtbank stelt vast dat deze transactieprijzen in principe dienstig kunnen zijn voor de vaststelling van de waarde mits daarop correcties plaatsvinden voor de zogenoemde “kraag” dan wel het “gat” in de huur teneinde deze waarde in overeenstemming te brengen met de verkrijgingsfictie (zie 18). Deze correcties zijn echter niet aangebracht. Verweerder heeft ter zitting ter toelichting slechts opgemerkt dat door het gebruik van de Taxatiewijzer Hotels vanzelf wordt uitgekomen bij een waardebepaling leeg en onverhuurd. Deze toelichting acht de rechtbank onvoldoende om verweerder in het bewijs geslaagd te achten dat de transactieprijzen zonder voornoemde correcties bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde.

27. De stelling van verweerder dat een leegstandsrisico voldoende is verdisconteerd in de koopprijzen acht de rechtbank niet aannemelijk omdat de kopers juist verhuurde onroerende zaken hebben gekocht. Afhankelijk van de lopende huurvoorwaarden is daarmee weliswaar niet uitgesloten dat de koper enig leegstandsrisico loopt, maar dat risico acht de rechtbank onvergelijkbaar met het risico op aanvangsleegstand waar het in het onderhavige geval om gaat. Het feit dat er geen leegstand is bij hotels in de betreffende regio kan daarom evenmin tot het oordeel leiden dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat met het leegstandsrisico voldoende rekening is gehouden.

30. Het vorenstaande brengt mee dat verweerder de gehanteerde WOZ-waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, doordat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de uitgangspunten die ten grondslag worden gelegd aan de vaststelling van de waarde middels de huurwaardekapitalisatiemethode (transactieprijzen, jaarhuur, kapitalisatiefactor en huurwaarde) of de vergelijkingsmethode (transactieprijzen) in overeenstemming zijn met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ.

31. De rechtbank staat dan voor de vraag of eiseres de door haar voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De waardeberekening die eiseres heeft ingebracht bevat diverse uitgangspunten ten aanzien van het huurwaardepercentage, de omzet en de kapitalisatiefactor die niet nader zijn onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiseres in het licht van de betwisting door verweerder van deze waarde, niet aannemelijk heeft gemaakt dat haar waarde niet te laag is.

32. Het beroep zal gegrond worden verklaard. Aangezien geen van beide partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt ziet de rechtbank zich genoodzaakt de waarde in goede justitie vast te stellen. De rechtbank zal de WOZ-waarde rekening houdend met de beschikbare informatie uit het dossier schattenderwijs vaststellen op € 12.750.000. De aanslagen onroerende-zaakbelastingen zullen dienovereenkomstig worden verminderd.

33. Ter zitting heeft eiseres een verzoek tot vergoeding van immateriële schade gedaan wegens overschrijding van de redelijke termijn. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, wordt indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie.

34. Het bezwaar is op 5 april 2018 door verweerder ontvangen. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend 20 februari 2020. De rechtbank doet op 25 januari 2022 uitspraak. Daarmee is in beginsel de redelijke termijn voor de beslechting van het geschil in de hoofdzaak met afgerond tweeëntwintig maanden overschreden. Na de hoorzitting op 23 januari 2019 heeft eiseres verzocht om het onderzoek te heropenen en is eiseres in staat gesteld nadere gegevens te verstrekken. Eiseres heeft op 6 juni 2019 nadere gegevens verstrekt waarna het acht maanden heeft geduurd voordat uitspraak is gedaan. Voorts heeft verweerder het verweerschrift, vergezeld van een uitgebreid nieuw taxatierapport, relatief kort, namelijk 14 mei 2021, voor de aanvankelijke geplande zitting van 2 juni 2021 ingediend, hetgeen de rechtbank heeft genoopt de zitting op verzoek van eiseres uit te stellen. Het beroep is uiteindelijk vier maanden later behandeld. Van bijzondere omstandigheden die een langere termijn dan twee jaar (deels) rechtvaardigen, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.

35. In verband met deze overschrijding heeft eiseres recht op een vergoeding van € 2.000. De overschrijding van de redelijke termijn is deels toe te rekenen aan verweerder (17 maanden) en deels aan de rechtbank (vijf maanden).

36. Gelet hierop, zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 1.545 en de Staat (minister van Justitie en Veiligheid) tot het betalen van een schadevergoeding van € 455.

37. Nu het beroep gegrond is, bestaat aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de (telefonische) hoorzitting met een waarde per punt van € 269; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1 in bezwaar en beroep). Aangezien sprake is van samenhang in de zin van artikel 3 van het Bpb tussen de onderhavige zaak en de zaak van [bedrijf] B.V. (zaaknummer HAA 20/2106), zal verweerder worden veroordeeld de helft van dit bedrag (€ 810) aan eiseres te vergoeden.