Rechtbank Noord-Nederland, 03-08-2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:3435, AWB - 16 _ 5078

1.1.

Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een woonzorgcentrum dat dateert uit 1995. In dit centrum worden zorg en andere diensten verleend op het gebied van wonen en dagbesteding aan volwassenen met een fysieke beperking (zwaardere zorgvraag).

1.2.

In totaal beslaat het hoofdgebouw 1605 m², waarvan 51% - circa 820 m² - (6 appartementen van 36 m² en 14 appartementen van 43 m²) “volledig wonen” betreft. Verder omvat de onroerende zaak een hoofdentree, personeelsruimten, facilitaire ruimten, een recreatiezaal, een huiskamer, een keuken, een eetzaal, 2 kantoren, een fitnessruimte, gangen en meerdere bergingen. De totale perceelsoppervlakte bedraagt 5.361 m².

1.3.

De primaire (gecombineerde) aanslag van (kalenderjaar 2016, waardepeildatum 01-01-2015) van de onroerende zaak luidt - voor zover hier van belang - als volgt:

- WOZ beschikking: € 950.000

- OZB zakelijk recht (= eigenaar niet-woning) grondslag: € 950.000

(opmerking: = eigenarenbelasting 0,2466%) bedrag: € 2.342

- OZB feitelijk gebruik (gebruikersbelasting 0,1882%) grondslag: € 214.000

bedrag: € 402,- “

2. In geschil is of de aanslag eigenarenheffing OZB (OZBE) naar het juiste tarief (niet - woningen) is opgelegd en of de aanslag gebruikersheffing OZB (OZBG) terecht is opgelegd. Het geschil spitst zich toe op het antwoord op de vraag of de onroerende zaak moet worden aangemerkt als een woning (eiseres) of een niet-woning (verweerder) zoals bedoeld in 220a, tweede lid van de Gemeentewet. Doorslaggevend is in dit verband het antwoord op de vraag of 70 % of meer van het vloeroppervlak van de onroerende zaak dient tot woning dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden.

2.1.

De WOZ-waarde van € 950.000 is tussen partijen niet in geschil. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres aangegeven dat artikel 220e van de Gemeentewet (kort gezegd: het toegepaste percentage van de woondelenvrijstelling) geen onderdeel uitmaakt van het geschil.

2.2.

Ter zitting is het geschil verder beperkt tot de volgende twee vragen:

1. Zijn de gangen direct grenzend aan de appartementen wel of niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden?

2. Zijn de keuken, de huiskamer, de recreatiezaal en de eetzaal wel of niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden?

2.3.

Eiseres beantwoord beide vragen bevestigend en stelt dat daarom sprake is van een woning in de zin van artikel 220a, tweede lid van de Gemeentewet. Eiseres verwijst hiertoe naar een taxatierapport van 25 augustus 2016 van [taxateur 4] . In dat rapport is de waarde bepaald op € 950.000 en is becijferd dat 72,7 % van de waarde van het object toegerekend kan worden aan delen die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres gesteld dat hij het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326 niet volgt. Eiseres stelt dat daarom de aanslag OZBE gebaseerd moet worden op het woningtarief, en dat de aanslag OZBG moet worden vernietigd.

2.4.

Verweerder is van mening dat sprake is van een niet-woning en stelt hiertoe dat "slechts" 51 % van de onroerende zaak is te beschouwen als “volledig wonen” en dat daarom sprake is van een 'niet-woning' in de zin van artikel 220a, tweede lid van de Gemeentewet. Ter onderbouwing verwijst verweerder onder meer naar bijlagen bij het verweerschrift, een plattegrond (bijlage 8) en een matrix (bijlage 7), waarin is becijferd dat 51% van de waarde van het object kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat als de gangen grenzend aan de appartementen wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, er in dat geval sprake is van een woning en dus het gelijk aan eiseres is.

3. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting aangegeven zich aan te sluiten bij de oppervlaktematen van de onroerende zaak, zoals toegepast door verweerder in de door hem overgelegde matrices/taxatiekaarten. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen hierin niet te volgen.

4. De rechtbank overweegt dat de eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofstuk III van de Wet WOZ de afbakening is van de te waarderen onroerende zaak (hierna: objectafbakening). Hoewel tussen partijen de objectafbakening, door verweerder toegepast, niet in geschil is, ziet de rechtbank in de feiten en in wat partijen over en weer hebben aangevoerd aanleiding om mogelijke ontstane twijfel aan de juistheid van de objectafbakening weg te nemen. Vanwege het dwingend karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan verweerder bij de objectafbakening immers geen beleidsvrijheid toe (vgl. Hoge Raad, 9 mei 2003, nr. 35.987, ECLI:NL:HR:2003:AD6058). De rechtbank dient de objectafbakening ambtshalve te toetsen.

4.1.

De taxatiekaart die door verweerder is overgelegd bevat een hogere waarde dan oorspronkelijk bij de taxatie was vastgesteld (€ 1.112.054 in plaats van € 950.000). De oorzaak hiervan is dat bij de oorspronkelijke taxatie aan de grondcomponent geen waarde is toegekend. De grondcomponent zelf maakte wel deel uit van de objectafbakening. Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de objectafbakening op een correcte wijze is toegepast.

5.1.

Op grond van artikel 220a, tweede lid van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak (ten minste 70%) kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

5.2.

Wat betreft de tariefstelling voor de OZBE wordt op grond van artikel 220f, aanhef en onderdelen b en c, van de Gemeentewet een onderscheid gemaakt tussen onroerende zaken die wel en die niet in hoofdzaak tot woning dienen.

5.3.

Voor de beantwoording van de vraag of een onroerende zaak in hoofdzaak dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, komt het erop aan of de delen die in ogenschouw worden genomen tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Blijkens de rechtspraak op dit punt is die term niet voor tweeërlei uitleg vatbaar; volledig wil zeggen: voor 100 percent. Daaruit vloeit reeds voort dat de zogenoemde mix-ruimten, ruimten derhalve die zowel door de bewoners worden gebruikt maar ook door de verzorgenden en/of verplegenden bij de uitoefening van hun functie, niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2390 en Hoge Raad van 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326). Het standpunt van eiseres dat voor de toepassing van artikel 220a van de Gemeentewet, moet worden uitgegaan van bouwkundige en objectieve criteria - verbindt de gang slechts woondelen dan behoort de gang tot het onderdeel wonen, verbindt de gang slechts personeelsruimten dan is sprake van niet-woondelen - en niet van subjectieve criteria zoals het verlenen van (verpleegkundige) zorg, is dan ook naar het oordeel van de rechtbank onjuist.

5.4.

De rechtbank is van oordeel dat gelet op de gedingstukken en de door verweerder geschetste feitelijke omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, de gangen meer dan incidenteel gebruikt worden voor het verlenen van zorg aan de bewoners door verzorgenden en/of verpleegkundigen. Het gaat om bewoners met ernstige fysieke beperkingen die dagelijks meer dan incidenteel hulp, verzorging en verpleging nodig hebben. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder toegelicht dat de bewoners onder andere geholpen worden met het opstaan, het aankleden en het wassen. Dit betekent dat het verzorgend en verplegend personeel regelmatig in de gangen aanwezig moet zijn om in de algemene ruimten of in de woonappartementen zijn werkzaamheden te verrichten. Gelet hierop kan van de (onderhavige) gangen niet worden gezegd dat zij dienen tot woning en evenmin dat zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (zie 5.3.).

5.5.

Voorts heeft verweerder aannemelijk gemaakt en ter zitting voldoende toegelicht dat bij de keuken, de huiskamer, de recreatiezaal en de eetzaal, sprake is van onderdelen (ruimten) in gemengd gebruik zodat ook daar niet kan worden geoordeeld dat deze voldoen aan de in artikel 220a, tweede lid, gestelde eisen. Het betreffen ruimten die zowel door de bewoners als door de verzorgenden en verplegenden bij de uitoefening van hun functie worden gebruikt (zogenoemde mix-ruimten), zodat ook deze ruimten niet “volledig” (voor 100%) dienstbaar zijn aan woondoeleinden (zie 5.3).

5.6.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de gangen, de keuken, de huiskamer, de recreatiezaal en de eetzaal in het kader van 220a, tweede lid van de Gemeentewet, op een juiste wijze heeft gekwalificeerd. Hieruit volgt dat minder dan 70% van de waarde van het object kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat het object niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet.

5.7.

Gelet hierop moet de onroerende zaak - het woonzorgcentrum - worden aangemerkt als een niet-woning. Nu niet in geschil is dat in dat geval de aanslagen OZBE en de aanslag OZBG juist zijn vastgesteld, zal de rechtbank de beroepen ongegrond verklaren.

6. De beroepen zijn ongegrond.

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.