Rechtbank Noord-Nederland, 25-04-2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:1662, AWB - 16 _ 4603

De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of verweerder terecht het archetype met archetype-codering N3300000 “Dagopvang op medische gronden” uit de taxatiewijzer verzorging heeft gebruikt. Eiseres heeft ter zitting gemotiveerd betwist dat sprake is van een dagopvang op medische gronden. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling erop gewezen dat mensen met een verstandelijke beperking niet ziek zijn. Gelet hierop worden deze personen volgens eiseres dan ook niet verpleegd, maar begeleid. Daarnaast heeft eiseres erop gewezen dat in de onroerende zaak geen medische voorzieningen aanwezig zijn die de kwalificatie van dagopvang op medische gronden rechtvaardigen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder tegenover de gemotiveerde betwisting van eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het door hem gehanteerde archetype, dagopvang op medische gronden, in dit geval - kijkend naar het feitelijke gebruik van de onroerende zaak en de daarin aanwezige faciliteiten - het meest voor de hand liggende is. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de enkele constatering van verweerder dat in de onroerende zaak een zwembad en snoezelruimtes aanwezig zijn, nog niet tot de conclusie dat sprake is van een object dat moet worden gewaardeerd volgens het archetype dagopvang op medische gronden. Er kan immers ook op een andere manier rekening worden gehouden met deze faciliteiten, bijvoorbeeld door deze in aanvulling op de waardering volgens een beter passend archetype afzonderlijk te waarderen of daarvoor een opslag in aanmerking te nemen. Dat laatste heeft verweerder, op wie de bewijslast rust, echter niet gedaan, zodat de rechtbank daarmee ook geen rekening kan houden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat in plaats van het door eiseres verdedigde archetype N1800000 “Dagopvang voor ouderen of verstandelijk gehandicapten”, het archetype N3300000 moet worden gehanteerd. Verweerder heeft de verdere uitwerking van de berekening van eiseres (op basis van het archetype N3300000) als zodanig niet betwist.

Ter zitting hebben partijen te kennen gegeven dat de correcties die moeten worden toegepast vanwege de technische en economische veroudering niet tot de kern van het geschil behoren, omdat daaruit geen wezenlijke waarderingsverschillen voortvloeien.

Gelet hierop en op het in 10.1. en 10.2. overwogene heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, gelet op hetgeen eiseres daartegenover heeft gesteld, de door hem voorgestane waardering van de opstallen niet aannemelijk gemaakt. Voor dit onderdeel van de waardering van de onroerende zaak zal de rechtbank daarom de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals berekend door eiseres tot uitgangspunt nemen. Voor het hoofdgebouw heeft eiseres de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 429.000. Voor de bijgebouwen, de fietsenstalling en de berging heeft eiseres de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 20.700.

12. Tussen partijen is daarnaast in geschil of bij de waardering van de grond een splitsing moet worden gemaakt in een basiskavel en een restkavel (standpunt eiseres), of dat de grond geheel als basiskavel moet worden aangemerkt (standpunt verweerder). Verweerder heeft ter motivering van zijn standpunt erop gewezen dat eiseres, naast haar eigen kavel van 3.126 m2, ook grond van de gemeente huurt, althans in gebruik heeft. Op deze grond is volgens verweerder een wandelpad aangelegd en zijn speelvoorzieningen en een omheining geplaatst. Deze grond wordt volgens verweerder dan ook in het verlengde van de activiteiten van eiseres gebruikt. Daaruit volgt volgens verweerder dat er geen extra grond is, er is eerder te weinig grond. Tot slot heeft verweerder erop gewezen dat de personen die gebruik maken van de diensten van eiseres over het algemeen minder mobiel zijn doordat zij bijvoorbeeld in een rolstoel zitten. Gelet hierop is het volgens verweerder aannemelijk dat eiseres meer grond nodig heeft voor de uitoefening van haar activiteiten dan bijvoorbeeld een regulier (kinder)dagverblijf.

13. Eiseres heeft gesteld dat verweerder ten onrechte het gehele perceel heeft aangemerkt als basiskavel. Voor het bepalen van de omvang van het basiskavel moet volgens eiseres worden aangesloten bij de waarderingsregel die inhoudt dat het brutovloeroppervlak moet worden vermenigvuldigd met een factor die afhankelijk is van het aantal bouwlagen van de onroerende zaak. Aangezien het onderhavige object een bruto vloeroppervlakte heeft van 1.081 m2 en bestaat uit twee bouwlagen, waardoor een factor 2 van toepassing is, moet volgens eiseres 2.162 m2 worden toegerekend aan de basiskavel. Deze grond moet volgens eiseres vervolgens worden gewaardeerd tegen € 88,33/m2 (inclusief BTW). De resterende oppervlakte van het perceel, te weten 964 m2, moet volgens eiseres worden gewaardeerd tegen € 20/m2 (inclusief BTW).

Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat zij bij herbouw van de onroerende zaak slechts een kavel van 2.162 m2 nodig zou hebben. Eiseres heeft erkend dat de waarderingsregel die zij heeft gehanteerd een ervaringsregel is die zij niet aan de hand van harde bewijzen kan staven. Op zichzelf kan een dergelijke ervaringsregel dienen tot bewijs. Wel is het dan nodig dat eiseres daarbij aangeeft dat die ervaringsregel ook in dit concrete geval opgaat, vooral nu verweerder gemotiveerd heeft gesteld dat er eerder te weinig grond is. Op dit punt heeft eiseres in feite niets gezegd, anders dan dat kennelijk in alle gevallen van de ervaringsregel moet worden uitgegaan. Daarmee heeft eiseres dus niet duidelijk gemaakt waarom de argumenten van verweerder (kijkend naar het feitelijke gebruik van het object is er eerder meer dan minder grond nodig) geen stand houden in dit concrete geval. Eiseres heeft dat feitelijke gebruik en de grondbehoefte die daar volgens verweerder bij hoort, als zodanig ook niet, althans onvoldoende concreet, betwist. Het standpunt van eiseres dat slechts 2.162 m2 moet worden meegenomen als basiskavel overtuigt daarom niet.

Rekening houdend met hetgeen eiseres tegenover het standpunt van verweerder heeft gesteld, is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd de door hem voorgestane waarde van de grond aannemelijk te maken. Voor wat betreft de waardering van dit onderdeel zal de rechtbank dan ook uitgaan van de grondwaarde zoals vastgesteld door verweerder op € 276.119.

15. Gelet op hetgeen in 11, 14.1. en 14.2. is overwogen, is de rechtbank, bij de toets of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld, uitgegaan van een bedrag van € 725.819 (€ 429.000 + € 20.700 + € 276.119). Nu verweerder de WOZ-waarde heeft vastgesteld op € 715.000, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

16. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.

17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.