Rechtbank Noord-Nederland, 30-03-2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1612, AWB - 19 _ 506

De onroerende zaak betreft een vrijstaande recreatiewoning uit 1964 met een inhoud van 220 m³. De onroerende zaak heeft een perceel met een oppervlakte van 1.690 m².

Het hiervoor vermelde perceel behoort in eigendom toe aan Staatsbosbeheer. Eisers hebben een recht van erfpacht op de grond.

Eisers hebben - samengevat - aangevoerd dat zij in aanmerking komen voor de natuurgrondvrijstelling. Volgens eisers is de vrijstelling van toepassing omdat Staatsbosbeheer, die eigenaar is van de grond, zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stelt. Eisers verwijzen in dit verband naar de door hen overgelegde, algemene erfpachtvoorwaarden van 2015, waarin - kort gezegd - regels voor het gebruik van de grond zijn opgenomen.

Verweerder voert - samengevat - aan dat de door eisers bedoelde vrijstelling niet van toepassing is omdat deze is beperkt tot echte natuurterreinen die beheerd worden door rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid en die zich uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen. Hij wijst er hierbij op dat het perceel niet gerangschikt is onder de Natuurschoonwet 1928. Verder wijst verweerder erop dat er voor de vaststelling van de WOZ-waarde geen onderscheid moet worden gemaakt tussen grond die in erfpacht is uitgegeven en grond die in eigendom is. Ter onderbouwing van door hem bepleite waarde van € 593.000 verwijst verweerder naar een door hem - bij het verweerschrift - overgelegde waardematrix. In de matrix wordt de onroerende zaak van eiser vergeleken met een drietal referentieobjecten, te weten de woningen aan de [referentie 1] (verkocht op 7 december 2016 voor € 650.000), [referentie 2] (verkocht op 4 december 2017 voor € 570.000) en [referentie 3] (verkocht op 23 september 2016 voor € 830.000), alle gelegen op Vlieland.

De rechtbank stelt voorop dat nu niet in geschil is dat eisers de in geschil zijnde grond in erfpacht hebben, voor de WOZ-waardering het feit dat Staatsbosbeheer de eigenaar daarvan is geen rol speelt. Vaste rechtspraak is dat de invloed van erfpacht voor de bepaling van de WOZ-waarde geëlimineerd moet worden (zie onder meer ECLI:NL:GHAMS:2019:2554). Voorts stelt de rechtbank vast dat op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel c, van de Uitvoeringsregeling bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van natuurterreinen waaronder mede worden verstaan duinen, heidevelden, zandverstuivingen, moerassen en plassen, die beheerd worden door rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid welke zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen. Hierbij is het expliciet de bedoeling van de wetgever geweest de waarderingsuitzondering te beperken tot échte natuurterreinen (zie onder meer het arrest van het Gerechtshof Leeuwarden van 15 maart 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP7718, alsmede van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 6 februari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:394).

De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat [in] het onderhavige geval sprake is van een natuurterrein als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onderdeel c van de Uitvoeringsregeling. De aan eisers in erfpacht gegeven grond betreft de ondergrond en de daarbij voor woondoeleinden dan wel recreatieve doeleinden bestemde grond van de recreatiewoning, waar bijvoorbeeld gezeten en gerecreëerd kan worden. Daarnaast vindt ten aanzien van de tot de onderhavige onroerende zaak behorende grond geen beheer plaats door Staatsbosbeheer. Naar het oordeel van de rechtbank is gelet daarop geen sprake van een natuurterrein als bedoeld in voormelde bepaling, zodat reeds hierom de vrijstelling niet van toepassing is. Dat in de erfpachtvoorwaarden door Staatsbosbeheer - wellicht, door eisers is niet aangetoond welke regels gelden voor het onderhavige object- (natuurvriendelijke) gebruiksregels zijn gesteld c.q. eisers door de erfpachtvoorwaarden worden beperkt in hun mogelijkheden wat betreft het gebruik van de bij de recreatiewoning behorende grond, doet aan het voorgaande, nu de wetgever expliciet heeft beoogd de vrijstelling te beperken tot door specifieke instellingen beheerde natuurterreinen, niet af.

Voor analoge toepassing van de jurisprudentie inzake de vrijstelling voor waterverdedigingswerken(artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling), zoals door eisers is bepleit, ziet de rechtbank geen aanleiding, noch daargelaten waar dat toe zou kunnen leiden. De vrijstelling voor waterverdedigingswerken ziet op geheel andere objecten en bevat andere criteria. Daar komt bij dat vrijstellingsbepalingen beperkt moeten worden uitgelegd.

Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2017 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eisers de door hen bepleite waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132)

De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem in zijn waardematrix genoemde referentieobjecten heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten, wat ligging, type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud en uitstraling betreft, voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eisers en dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Door de gemachtigde van eisers is ter zitting ook aangegeven dat hij daarover geen opmerkingen heeft en dat de gehanteerde objecten tot referentie kunnen dienen. De rechtbank neemt hierbij tevens in aanmerking dat zowel de recreatiewoning van eisers, als de referentiepanden op erfpacht zijn gelegen, hetgeen er toe leidt dat de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. Nu verweerder deze (verhogende) correctie niet heeft toegepast is de waarde ook om deze reden in ieder geval niet te hoog vastgesteld.

Eisers hebben, behoudens het beroep op de vrijstellingsbepaling, als hiervoor onder 3. besproken, geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit zou blijken dat de WOZ-waarde door verweerder te hoog is vastgesteld.

5. Het beroep is ongegrond.

6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.