Rechtbank Oost-Brabant, 19-08-2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:5139, C/01/270417 / HA ZA 13-808

[eiser 1] (eiseres sub 1) heeft het haar in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend gemeente Best, sectie H nummer 2622 (hierna: perceel H 2622), op 9 maart 1998 verkocht aan Railinfratrust (dagvaarding, productie 3). Haar zoon (eiser sub 2) is bij de onderhandelingen als haar gevolmachtigde opgetreden. In artikel 10 lid 1 sub a, sub b, sub c, sub h en lid 5 van koopovereenkomst is bepaald:

“1.a. De verkoper of zijn rechtverkrijgenden koopt het niet definitief ten behoeve van de spoorverdubbeling benodigde deel, groot circa 349 m2 van het verkochte alsmede een hieraan grenzende strook groot circa 105 m2 van perceel kadastraal gemeente Best, sectie H nummer 550 (zoals met arcering is aangeduid op aangehechte tekening) voor een prijs van f. 250,- per m2 (inclusief eventueel verschuldigde btw), zijnde in totaal f 113.500,-, na uitvoering van het werk ter plaatse, terug van koper. Dit een ieder ander uitsluitende recht op levering is onherroepelijk.”

(…)

5) Indien koper, behoudens afspraken met de voormalige eigenaren van de hierna bedoelde gronden, de beschikking verkrijgt over een in de nabijheid van de onderhavige woning gelegen perceel – tussen de Molenstraat en de Leeuwerikstraat – dan zal koper dit perceel aan verkopers of (...) [haar] rechtsopvolgers te koop aanbieden voor een prijs van f 250,-/m2, inclusief omzetbelasting.

Verkoper dient dan binnen drie maanden na het bovenbedoelde aan bod tot koop te besluiten. Dit aanbod komt dan in de plaats van het onder sub 1a van dit artikel genoemde recht op levering, zulks nadat verkoper aan koper heeft medegedeeld dat hij het sub 1a van dit artikel bedoelde recht niet wenst uit te oefenen. Indien een andere kavel dan kavel H 2622 (gedeeltelijk) wordt geleverd, gelden dezelfde voorwaarden als hiervoor omschreven.”

[eisende partij] (althans zijn adviseur) heeft bij brief van 11 augustus 2003 (dagvaarding, productie 8) zijn keuze aan Prorail als volgt bekend gemaakt:

“(…)

In antwoord op uw schrijven van 19 februari 2003 kan ik u mededelen, namens cliënt dat mevrouw [eiser 1] in wil gaan op voorstel B met inbegrip [van] een strook van ± 3,50 meter breedte deel uitmakend van het perceel, kadastraal bekend sectie H, nummer 550, gelegen ten noorden van het onder B bedoelde perceel. (met andere woorden, het oorspronkelijke perceel B)

(…)”

Inmiddels had Prorail de gemeente toegezegd dat de gemeente afhankelijk van de keuze van [eisende partij] perceel H 2622 met strook zou kopen of perceel H 550 zonder strook. In zijn brief aan Prorail van 29 september 2003 (dagvaarding, productie 10) spreekt [eisende partij] over een fout in de (koop-)akte waar zijn onderhandelaars hem niet op gewezen hebben en vraagt hij de bemiddeling van Prorail om de gemeente (als koper van het na de keuze van [eisende partij] resterende perceel) te bewegen in te stemmen met toevoeging van de strook aan H 550 bij een keuze van [eisende partij] voor het alternatief (voorstel B). In dat geval was [eisende partij] bereid voor die strook een bedrag van € 310,00/m2 (exclusief BTW) te betalen (rb: in plaats van het in de koopovereenkomst genoemde bedrag van ƒ 250,00/m2 inclusief BTW). In zijn gelijktijdige brief aan de gemeente (dagvaarding, productie 39) schrijft [eisende partij] dat de keuze voor perceel H 2622 of H 550 nog niet bekend is. Vervolgens schrijft hij in de volgende alinea:

“Een andere mogelijkheid en vraag luidt. De strook grond die van perceel 550 geconditioneerd is en wat bij acte is vastgelegd; die nu bij perceel h2622 zou komen zou bij goedkeuring van u zijde weer bij dit perceel betrokken kunnen worden (kadastraal zijn deze wijzigingen niet doorgevoerd). Het perceel zou dan in oorspronkelijke staat geleverd worden.”

Bij brief van 30 september 2003 (dagvaarding, productie 11) heeft Prorail de gemeente gepolst of zij bereid was medewerking te verlenen aan de wens van [eisende partij] om het gehele restperceel H 550 te verwerven. Ter toelichting heeft Prorail vermeld:

“Om de bouw van een twee-onder-een-kap op perceel H, nummer 550 mogelijk te maken, is het noodzakelijk dat mevrouw [eiser 1] het totale restperceel van H, nummer 550, grootte circa 580 m2 van ProRail aankoopt (…). Hierdoor kan zij “begeleid” wonen aan de [adres] , omdat haar zoon voornemens is de andere helft van de twee-onder-een-kap te betrekken. Echter aan uw gemeente is door ProRail de toezegging gedaan, dat u het niet door mevrouw [eiser 1] verkozen perceelsgedeelte (…) overneemt.”

Bij brief van 30 oktober 2003 (dagvaarding, productie 40) heeft de gemeente [eisende partij] bericht niet in te stemmen met zijn voorstel. Daarbij heeft de gemeente [eisende partij] tevens op geattendeerd op het volgende:

“In het bestemmingsplan “Spoorzone” is bepaald dat: daar waar woningen worden afgebroken als gevolg van de aanleg van de spoorbaanverdubbeling op gronden met de bestemming “Spoordoeleinden”, en op de onderhavige gronden herbouwmogelijkheden worden gegeven, zal per afgebroken woning maximaal één woning mogen worden teruggebouwd. Het is dus niet zonder meer mogelijk dat u op één perceel een twee-onder-een-kapwoning bouwt. Dit gaat namelijk ten koste van de bouwmogelijkheid op een ander perceel aan de [adres] .”

Bij brief van 15 juli 2004 (dagvaarding, productie 14) heeft Prorail [eisende partij] het volgende bericht:

“(…)

Inmiddels zijn wij bijna anderhalf jaar met elkaar in gesprek (ook via de door ProRail ingeschakelde externe deskundige, [naam 2] ) over de (terug)verkoop van een perceel grond, kadastraal bekend, gemeente Best, Sectie H, nummer 550, grootte ± 475 m2, gelegen aan de [adres] te Best. Prijs, voorwaarden etc. zijn genoegzaam bij partijen bekend en verder niet meer onderhandelbaar.

Bij dezen geven wij u een laatste mogelijkheid gebruik te maken van uw terugkooprecht. Vóór 29 juli 2004 wensen wij uitsluitsel van u te verkrijgen. Dit uitsluitsel bestaat uit toezending aan ProRail of aan de door ProRail ingeschakelde externe deskundige, [naam 2] , van de bij u in bezit zijnde en de door u volledig in te vullen en te ondertekenen koopovereenkomst, respectievelijk overeenkomsten voor de regeling van de nutsvoorzieningen.

Indien u vóór 29 juli 2004 geen duidelijk uitsluitsel heeft gegeven, achten wij ons vrij om het perceel aan derden te koop aan te bieden..

(…)”

[eisende partij] heeft daarop telefonisch contact opgenomen met Prorail ( [naam 3] ). Ter bevestiging van dit telefoongesprek heeft [eisende partij] op 28 juli 2004 (dagvaarding, productie 15) een e-mail verstuurd. Daarin schrijft hij onder meer:

“(…) Hierbij wil ik u melden dat wij zeker van zin zijn om de grond aan te kopen. (…) Omdat ik het in deze vakantie periode zonder deskundige hulp moet doen wil ik mij beperken tot het (…) nogmaals bevestigen van onze claim en wens om de grond aan te kopen. Wij praten nog met de gemeente over het gehele perceel. Oponthoud is mede daar (+vakantieperiode) aan te wijten. Daar van die kant vooral bezwaar bestond ten opzichte van deze wens. Als tijdstermijn kan ik aangeven afronding zeker en definitief in Oktober 04. (…)”

Vervolgens heeft de adviseur van [eisende partij] ( [naam 4] ) op 30 augustus 2004 aan Prorail bericht (productie 16 bij dagvaarding):

“”(…)

De heer [eisende partij] wenst het perceel nummer 550 op basis van het overeengekomen recht van koop. Volgens afspraak heeft hij daar tot medio oktober a.s. tijd voor. (…)”

Bij brief van 10 november 2004 (dagvaarding, productie 19) bericht Prorail onder meer het navolgende aan (de toenmalige raadslieden van) [eisende partij] :

“(…)

Wij kunnen niet ingaan op het door uw cliënt gedane verzoek om meer vierkante meters grond van Prorail aan te kopen dan is aangeboden in onze aangetekende brief van 15 juli 2004 (…), alsmede in de toegezonden koopovereenkomst. De nieuwe perceelsgrens tussen de percelen kadastraal bekend gemeente Best, sectie H nummers 2622 (ged.) en 550 (ged.) is in onderlinge overeenstemming bij het passeren van de notariële akte d.d. 16 maart 1998 aldus bepaald (zie bijgevoegde, kadastrale tekening, bijlage Q): lengte AB + lengte BC gedeeld door 2 levert punt D op. Hierdoor resteert er voor beide partijen een aanvaardbare perceelsoppervlakte in de eindsituatie.

(…)

Vóór 16 december 2004 willen wij op het door ons gedane aanbod uitsluitsel van uw cliënt. Of wij beschikken vóór die datum over een door uw cliënt ondertekende koopovereenkomst en passeren de notariële akte uiterlijk 15 januari 2005, óf wij hebben (bij een afwijkende respectievelijk geen reactie van uw cliënt) de handen vrij om bedoeld perceel aan derde(n) te verkopen.

(…)”

Bij brief van 16 december 2004 (dagvaarding, productie 21) heeft (de toenmalige advocaat van) [eisende partij] voor zover thans van belang aan Prorail bericht:

“(…)

Daarnaast is cliënt gebleken dat genoemd perceel [rb: perceel H 2622 inclusief de strook] reeds op 19 november jl. aan Gemeente Best is geleverd, terwijl cliënt een recht van terugkoop heeft. Ook ten aanzien hiervan graag een verklaring. Immers indien het perceel inderdaad geleverd is aan Gemeente Best dan kunt u niet aan Uw contractuele verplichting(en) voldoen.

Voor de goede orde merk ik op dat cliënt geen afstand doet van zijn recht van terugkoop.

(…)”

Bij brief van 22 december 2004 (dagvaarding, productie 22) heeft Prorail (de toenmalige advocaat van) [eisende partij] onder meer geantwoord:

“(…)

Prorail heeft op basis van de brief van [naam 4] van 30 augustus 2004 het perceel h 2622 + een gedeelte van perceel H nr. 550 aangeboden aan de gemeente Best en de gemeente heeft inmiddels ingestemd met de afname van deze perceelsgedeelten. De gemeente Best is niet meer bereid om de genoemde percelen om te ruilen. Hierdoor is Prorail niet meer in de gelegenheid om in te gaan op het verzoek van uw cliënt om alsnog perceel H 2622 met het aangrenzend gedeelte van perceel H 550 te leveren. Hierdoor rest voor uw cliënt alleen nog de reeds eerdere aangegeven voor keur van perceel H nr. 550 van Prorail over te nemen.

Dit betekent dat wij ons aanbod, als gedaan in onze aangetekende brief van 15 juli 2004 (…), alsmede in de toegezonden overeenkomst, thans aan uw cliënt voor de laatste maal voorleggen. Voor deze keuze heeft uw cliënt zich, o.a. op 30 augustus 2004, schriftelijk uitgesproken (zie bijgevoegde kopie brief van [naam 4] ).

(…)

Graag ontvangen wij vóór 16 januari 2005 uitsluitsel van uw cliënt op het door ons gedane aanbod. Òf wij beschikken vóór die datum over een door uw cliënt ondertekende koopovereenkomst (in drievoud) en passeren de notariële akte uiterlijk 16 februari 2005 (…), òf wij hebben ( bij een afwijkende, respectievelijk geen schriftelijke reactie van uw cliënt) de handen vrij om bedoeld perceel aan derde(n) te verkopen.

(…)”