Rechtbank Roermond, 09-05-2008, BD4234, AWB 06/788

Uitspraak als bedoeld in artikel 8:70 Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Procedurenummer : AWB 06/788

tegen : de heffingsambtenaar van de gemeente Helden, verweerder.

1. Procedureverloop

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 30 april 2005, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats], (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 17.136.000,= voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.

Tegen voornoemde beschikking heeft eiser bij brief van 11 mei 2005 bezwaar gemaakt. Het bezwaar is aangevuld bij schrijven van 18 juli 2005.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 maart 2006, verzonden op 28 maart 2006, de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen bij brief van 21 april 2006, ontvangen ter griffie op 24 april 2006, beroep ingesteld. Bij brief van 21 juni 2006 zijn de gronden van beroep aangevoerd.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft gevoegd met eisers procedures, geregistreerd onder AWB 06/1288, AWB 06/1311 en AWB 06/789, plaatsgevonden op 1 april 2008. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd en M.W. Sannen, taxateur en makelaar bij Sannen BV te Blerick-Venlo. Namens verweerder is verschenen H.P.G. Mewiss. Aan de zijde van verweerder zijn tevens verschenen mr. R.P.M.M. Mols en R.A.N.T. Klaassen, beiden werkzaam bij Van den Bosch & Partners te Sliedrecht en P.J. Mulder, taxateur bij Taxatiebureau Mulder, Erkens en Jamin te Maastricht. Ter zitting heeft eiser de gevoegd behandelde beroepen ingetrokken.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, gaat de rechtbank uit van de volgende -niet in geschil zijnde- feiten.

Eiser is eigenaar van het object. Het object betreft een distributiecentrum bestaande uit opslaghallen en kantoorruimten. Tot dit object behoren tevens 60 dockingstations en circa 220 parkeerplaatsen. Het object - bouwjaar 2004 - is in fasen gebouwd. Op de toestandsdatum 1 april 2005 waren de fasen 1a en 1b gereed en (deels) in gebruik bij [gebruiker] Het object omvat twee kadastrale percelen, te weten sectie [kadastergegevens]. Deze hebben een totale oppervlakte van 96.960m². Het object is gelegen op een kleinschalig industrieterrein te [plaats].

3. Geschil

In geschil is of de waarde van het object op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

Eiser heeft zich – kort en zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat door verweerder een te hoge (bruto)huurwaardekapitalisatiefactor (11,4) wordt gehanteerd. Hiertoe heeft eiser aangevoerd dat de door verweerder ter bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor gebruikte objecten ([objecten]) niet als vergelijkingsobjecten zijn te gebruiken voor het aannemelijk maken van de waarde van het object. Eiser heeft een huurwaardekapitalisatiefactor van 8,5 bepleit. Eiser heeft deze factor ontleend aan de minnelijke waarderingen van de Belastingdienst van 3 april 2002 en 6 februari 2003 met betrekking tot de eveneens in eigendom aan eiser toebehorende objecten [...]. Ter onderbouwing van voormelde factor heeft eiser zich voorts beroepen op de in zijn optiek vergelijkbare objecten [...]. Aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode heeft eiser een waarde berekend van € 13.549.358,=. Naast de huurwaardekapitalisatiemethode heeft eiser ter onderbouwing van de voorgestane waarde tevens een berekening aan de hand van de discountedcashflowmethode (hierna: DCF-methode) gemaakt. Daarbij heeft eiser onder meer gebruik gemaakt van eerdergenoemde minnelijke waarderingen van de Belastingdienst, alsmede van de gerealiseerde huurprijs van het object. De berekening aan de hand van de DCF-methode heeft geresulteerd in een waarde van € 13.277.035,=. De door eiser voorgestane waarde van het object op de waardepeildatum bedraagt, na middeling van de aan de hand van de huurwaardekapitalisatie- en de DCF-methode berekende waardes, (afgerond) € 13.413.000,=.

Eiser heeft ter staving van de door hem voorgestane waarde onder meer verwezen naar een door hem in de bezwaarfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 4 juli 2005 door de heer Sannen voornoemd.

Verweerder heeft zich – kort en zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat hij heeft aangetoond dat de beschikte waarde van het object van € 17.136.000,= niet te hoog is. Verweerder heeft ter berekening van de waarde gebruik gemaakt van de huurwaarde¬kapitalisatiemethode, waarbij een huurwaardekapitalisatiefactor van 11,4 is gehanteerd. Daarbij heeft verweerder eisers standpunt dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten

Verweerder heeft ter staving van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 28 mei 2006 door de heer Mulder voornoemd. In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 17.136.000,=.

4. Beoordeling van het geschil

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoerings¬regeling kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een DCF-methode.

De rechtbank overweegt als volgt.

Verweerder, op wie de bewijslast rust dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, heeft de waarde bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en door middel van de DCF-methode. Niet in geschil tussen partijen is dat verweerder ter bepaling van de waarde van het object terecht voormelde waarderingsmethodes heeft toegepast. Tussen partijen bestaat evenmin verschil van mening over de in het kader van huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerde huurwaardes van het object, zij het dat verweerder de op € 875.000,= gewaardeerde niet-gebouwgebonden grond (“extra grond”) heeft toegevoegd aan de gekapitaliseerde huurwaarde en eiser eenzelfde bedrag (aangeduid als “rest terrein”) heeft betrokken in de huurwaardeberekening zelf.

Gelet op het vorenstaande is, zoals zijdens eiser desgevraagd ter zitting is bevestigd, in het kader van de berekening van de waarde met toepassing van de huurwaardekapitalisatie¬methode enkel de hoogte van de kapitalisatiefactor in geschil. Verweerder heeft de gebruikte kapitalisatiefactor van 11,4 verklaard vanuit het op gerealiseerde marktgegevens gebaseerde referentiestelsel. Verweerder heeft de gerealiseerde marktgegevens van de vergelijkings¬objecten [...] gebruikt. Eiser heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat deze objecten niet als vergelijkingsobjecten zijn te gebruiken voor het aantonen van de waarde van het object.

Ten aanzien van het vergelijkingsobject [...], zijnde een bedrijfsgebouw (opslag/magazijn), heeft eiser aangevoerd dat bij dit object geen sprake is geweest van een marktconform verkoop, nu de gemeente Helden dit object op grond van een gerechtelijke procedure heeft moeten terugkopen van de toenmalige eigenaar. Verweerder heeft ter zitting erkend dat het verkoopcijfer van dit object voor de waardering van het onderhavige object niet bruikbaar is, maar heeft daar tegelijkertijd aan toegevoegd dat voor het vaststellen van de waarde van het object slechts de gerealiseerde huurprijs is gebruikt en niet het verkoopcijfer. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen grond om te oordelen dat verweerder bij de waardebepaling van het onderhavige object geen gebruik heeft mogen maken van het gerealiseerde huurcijfer omstreeks de peildatum 1 januari 2003 van de [...]weg, zoals is geschied. Gesteld noch gebleken is immers dat de gerealiseerde huurprijs geen marktconforme huur betreft.

Voor zover eiser nog heeft gewezen op de omstandigheid dat voor zijn object een relatief kortlopende huurovereenkomst van vijf jaar (met een tweejaarlijkse mogelijkheid tot verlenging) is gesloten, overweegt de rechtbank dat zij, gelet op de daarvoor gegeven onderbouwing van de waarde, geen aanleiding heeft te twijfelen aan verweerders standpunt dat met deze omstandigheid in de waardebepaling rekening is gehouden. Daarenboven heeft de waardebepaling betrekking op de peildatum 1 januari 2003. Waar zijdens eiser is betoogd dat indien de huidige huurder zijn huurcontract niet verlengt, het erg lastig zal zijn om een dergelijke groot aantal vierkante meters bedrijfsvloeroppervlakte opnieuw verhuurd te krijgen, zodat daarin een groot risico is gelegen waarvan een waardedrukkend effect uitgaat, zij erop gewezen dat ten tijde van de peildatum geen sprake was van leegstand. Het geschetste risico voor de verwezenlijking waarvan eiser bevreesd is, deed zich, wat daar verder ook van zij, op de peildatum dan ook niet voor, zodat met het waardedrukkende effect daarvan ook geen rekening hoefde te worden gehouden.

Gelet op het vorenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat niet gezegd kan worden dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet of minder bruikbaar zijn voor de waardebepaling van het onderhavige object.

Vervolgens stelt de rechtbank vast dat eiser in zijn berekening van de door hem voorgestane waarde de uitkomst van de minnelijke waarderingen van de Belastingdienst ten aanzien van de objecten [...] als uitgangspunt heeft genomen. Hierbij is voor voormelde objecten een kapitalisatiefactor van 8,5 aangehouden. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt.

De rechtbank ziet geen reden om eiser te volgen in zijn stelling dat de gezamenlijke minnelijke waarderingen als uitgangspunt voor de waardebepaling van het onderhavige object kunnen en ook moeten worden genomen. Hiertoe overweegt de rechtbank dat de waarderingen niet alleen geen betrekking hebben op het onderhavige object, maar ook niet zijn onderbouwd met transactiecijfers van vergelijkingsobjecten. Dat brengt mee dat geen inzicht bestaat in de wijze van totstandkoming van deze waarderingen. Gelet hierop is voor verweerder niet controleerbaar, en bijgevolg voor de rechtbank niet toetsbaar, waarom deze waarderingen op een lagere kapitalisatiefactor zijn uitgekomen dan de door verweerder berekende factor die voortvloeit uit transactiecijfers van vergelijkingsobjecten. Voorts zijn de minnelijke waarderingen opgemaakt voor een ander doel dan de bepaling van de WOZ-waarde op de betreffende peildatum. Deze omstandigheden tezamen en in onderling verband beschouwd, leiden tot de conclusie dat aan de door eiser overgelegde minnelijke waarderingen onvoldoende gewicht kan toekomen tegenover verweerders in een taxatierapport neergelegde onderbouwing van de in geschil zijnde waarde van het object. Eisers verwijzing naar de door hem overgelegde uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 30 september 2003 (LJN AM2585) maakt het vorenstaande niet anders, nu in deze kwestie door de betreffende verweerder de standpunten van de betrokkene onvoldoende waren weerlegd en aldus (op bewijsrechtelijke gronden) doorslaggevende waarde is toegekend aan de minnelijke waardering. Dit geldt evenzeer voor de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 25 januari 2007 (LJN AZ9802), waarnaar ter zitting door eiser is verwezen. In deze uitspraak achtte het Gerechtshof de in het taxatierapport van de betreffende verweerder genoemde vergelijkingsobjecten niet alle bruikbaar, terwijl daartegenover door de betrokkene een tweetal minnelijke taxaties betreffende het object, waarvan de waarde in geschil was, waren overgelegd.

Verweerder heeft zich verder op goede gronden op het standpunt gesteld dat de door eiser ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gehanteerde vergelijkingsobjecten niet dan wel minder bruikbaar zijn voor de vaststelling van de waarde. Zo is het object "[...]" een andersoortig object. Het object "[...]" is geen distributiecentrum maar een productiebedrijf, dat ter plaatse voedsel verwerkt. Daarbij is dit verouderde productiebedrijf reeds gebouwd in 1962, terwijl eisers object pas zeer recent is gerealiseerd (2004). Het object [...] is minder bruikbaar voor de vaststelling van de waarde, nu ook dit object een afwijkend bouwjaar heeft (1989) met als gevolg dat de voor het huurwaardeniveau van belang zijnde kwalificaties voor “onderhoud”, “kwaliteit”, “uitstraling” en “doelmatigheid” niet “uitstekend”, maar “goed” dan wel “gemiddeld” zijn. Het huurwaardeniveau van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten sluit daarentegen wel aan bij het huurwaardeniveau van eisers object. Voor zover eiser nog vraagtekens heeft geplaatst bij de objectafbakening van het object "[...]", heeft verweerder ter toelichting daarop verklaard dat abusievelijk een stuk grond behorende bij dit object niet is meegetaxeerd, maar dat dit een incidentele taxatiefout betreft. Met verweerder is de rechtbank echter van oordeel dat deze onjuistheid niet kan afdoen aan de juiste waardebepaling van eisers object.

Verweerder is bij zijn berekening van de kapitalisatiefactor uitgegaan van een netto-rendement van in totaal 6,33%, opgebouwd uit een op het rendement op staatsleningen gebaseerd basisrendement van 4,3% (bron: CBS), een basis-opslagpercentage van 1,5% en een additionele opslag vanwege het bijzondere karakter van het object van 0,53%. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat het netto-rendement 8,50% dient te zijn. Hiertoe heeft eiser het basis-rendement, vastgesteld op 6,0%, vermeerderd met een opslagrisico van 2,5% verband houdende met het extra-leegstandsrisico en de hoge instandhoudingskosten. Het extra leegstandsrisico, bovenop de reeds toegepaste aftrek van 10% bij de objectgebonden kosten, houdt, aldus eiser, verband met de omvang van het object.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn stelling dat bij het bepalen van de kapitalisatiefactor kan worden uitgegaan van het rendement dat in 2003 werd behaald op staatsleningen. De rechtbank ziet dan ook geen grond uit te gaan van een hoger basisrendement dan 4,3%. Voorts is de rechtbank van oordeel dat door verweerder, onder verwijzing naar verscheidene op objectieve gegevens gebaseerde parameters, in voldoende mate rekening is gehouden met de hoge instandhoudingskosten en het leegstandsrisico van het object, hetgeen onder meer blijkt uit de door verweerder uitgevoerde controleberekening aan de hand van de DCF-methode, waarbij de daadwerkelijke exploitatielasten van het object zijn betrokken. Voorts heeft verweerder bij de bepaling van het leegstandsrisico mogen betrekken dat in de markt – tenminste op de relevante peildatum – behoefte bestaat aan een omvangrijk object als dat van eiser, hetgeen onder meer blijkt uit het feit dat het object kort na de bouw is verhuurd aan een grote internationale onderneming.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met zijn onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor en daarmee van de op basis van de huurwaardekapitalisatie¬methode vastgestelde waarde, waarbij is uitgegaan van gerealiseerde transactiecijfers van vergelijkbare objecten, in het licht van de zijdens eiser aangevoerde gronden, aangetoond dat de waarde van eisers object met € 17.136.000,= niet te hoog is vastgesteld. Zulks te meer nu de controleberekening aan de hand van de DCF-methode, waarbij verweerder zich heeft gebaseerd op de bij uitstek maatgevende gerealiseerde huurprijs met de huidige huurder, leidt tot een hogere kapitalisatiefactor van 12,63 en een hogere waarde van € 22.071.000,=. Eisers berekening van de waarde met gebruikmaking van de DCF-methode is daarentegen mede gebaseerd op de minnelijke waarderingen van de Belastingdienst, waarover de rechtbank in het vorenstaande heeft geoordeeld dat deze waarderingen niet als uitgangspunt voor de waardebepaling kunnen dienen.

Tot slot overweegt de rechtbank dat blijkens informatie van de stichting "Stichting VastgoedCert" verweerders taxateur de heer P.J. Mulder, anders dan eiser ter zitting heeft gesteld, is opgenomen in het Register kamer WOZ, onder certificaatnummer WOZ01.20.611.5.0822, alsmede in het Register kamer Bedrijfsmatig vastgoed onder certificaatnummer BV01.20.502.5.0458, zodat ook deze aangedragen grief geen doel treft..

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.

5. Proceskosten en griffierecht

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb. Evenmin acht de rechtbank termen aanwezig om aan eiser het betaalde griffierecht te vergoeden.

6. Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond.

Aldus gedaan door mrs. L.M.J.A. barones van Hövell tot Westerflier-Dassen (voorzitter), F.L.G. Geisel en A.W. Oosterman in tegenwoordigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur als griffier en in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2008.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 9 mei 2008.

Rechtsmiddel

Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.