Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5125, AWB - 20 _ 340

Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats 1] (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning (herenhuis) met tuin, berging, twee parkeerplaatsen en een garage. De woning is gebouwd in het jaar 1916. De woning heeft een inhoud van 497 m3 en een aanbouw van 165m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt 162 m2.

Tussen partijen is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-en liggingsfactoren niet heeft overgelegd.

De waardepeildatum in dit geval is 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 550.000 is. De heffingsambtenaar persisteert in de vastgestelde waarde van € 706.000.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij in de bezwaarfase heeft verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-en liggingsfactoren, maar dat deze gegevens niet (tijdig) aan hem zijn verstrekt.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat vorenbedoelde gegevens aan belanghebbende zijn toegezonden op 6 augustus 2019. Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat in een aantekening in een systeem van de gemeente staat dat de gegevens op 6 augustus 2019 zijn verzonden.

Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar ten tijden van het verzoek van belanghebbende beschikte over de verzochte gegevens. De heffingsambtenaar heeft de gegevens die volgens hem op 6 augustus 2019 aan belanghebbende zijn verzonden, als bijlage bij het verweerschrift gevoegd (bijlage 3 verweerschrift). Partijen zijn het erover eens dat dit de gegevens zijn waar belanghebbende in de bezwaarfase om heeft verzocht.

De rechtbank overweegt dat op basis van de bijlage bij het verweerschrift niet kan worden vastgesteld of en wanneer de gevraagde gegevens aan gemachtigde zijn toegezonden. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting van belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gevraagde gegevens daadwerkelijk op 6 augustus 2019 zijn verzonden.

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren (Zie HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2667). Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek (Zie Hof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246). De rechtbank is van oordeel dat de gegevens waar belanghebbende om heeft verzocht (zie 1.4) behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz op verzoek moeten worden verstrekt. Nu de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de gegevens in de bezwaarfase heeft toegezonden, is artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.

Gelet hierop zal het beroep gegrond verklaard worden.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardering van de woning is gebaseerd op de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld op 25 februari 2020 door [taxateur] , taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 707.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Alle referentiepanden zijn gelegen in [woonplaats 1] . De waardematrix is voorzien van beeldmateriaal van de binnen- en buitenkant van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen (hierna: de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar is met deze waardematrix voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 706.000 niet te hoog is.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat in de bezwaarfase een andere grondstaffel is gehanteerd bij de waardebepaling dan in de beroepsfase. Daarnaast voert belanghebbende aan dat in de waardematrix uit de bezwaarfase, de procentuele correcties behorende bij de KOUDV-factoren, anders zijn dan de correcties waarmee wordt gerekend bij de onderbouwing in de beroepsfase. De rechtbank is van oordeel dat voorgaande beroepsgrond niet slaagt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in ieder fase van de procedure, de waardevaststelling anders te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten of berekeningen te wijzigen (vgl. Hoge Raad 14 februari 1990, ECLI:NL:HR:1990:ZC4233 en Hof Amsterdam 11 februari 2003, ECLI:NL:GHAMS:2003:AF5246).

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar in de beroepsfase aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten zijn allen kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het gegeven dat het referentieobject [adres 2] een hoekwoning is in plaats van een tussenwoning zoals bij het onderhavige woning het geval is. Volgens belanghebbende is er veel meer vraag in de markt naar een hoekwoning dan naar een tussenwoning. Een hoekwoning heeft minder overlast van de buren en meer privacy dan een tussenwoning, aldus belanghebbende.

De heffingsambtenaar heeft daar tegenover aangevoerd dat [adres 2] een ‘eind herenhuis’ betreft en dat uit de gebruikte verkoopcijfers niet blijkt dat een eindwoning zonder oprit, meer oplevert dan een tussenwoning.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar middels het hiervoor vermelde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende met betrekking tot de referentiewoning [adres 2] overweegt de rechtbank als volgt. Op het beeldmateriaal dat door de heffingsambtenaar is overgelegd bij de waardematrix in de beroepsfase, is te zien dat de het referentiepand [adres 2] een eindwoning is in een rij met herenhuizen. Dit geldt echter ook voor de referentiepanden [adres 4] en [adres 5] . Tussen voornoemde referentiepanden en de daarnaast gelegen panden zit een zeer beperkte ruimte, waardoor het verschil met de tussenwoningen naar het oordeel van de rechtbank niet dusdanig is dat daarvoor een waarde-correctie moet worden toegepast. Bovendien blijkt uit de matrix niet dat verkoopprijzen van de eindwoningen in verhouding hoger liggen dan de verkoopprijzen van de andere gebruikte referentieobjecten.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Gelet op hetgeen is overwogen in 1.8 is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling en een vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht.