NTFR 2009/1224 - WOZ-waarde voor woningen in de nieuwe erf-en schenkbelasting: tegenbewijs uitgesloten

1. Een van de wijzigingen in de Successiewet heeft betrekking op de waardebepaling van woningen: die waarde wordt voortaan vastgesteld op de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt (art. 21, lid 5). Een bijzonderheid van de WOZ-waarde is dat deze wordt vastgesteld op ‘de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen’ (art. 17, lid 2, Wet WOZ).

Deze ‘overdrachts- en verkrijgingsficties’ kunnen tot gevolg hebben dat voor woningen een andere WOZ-waarde wordt vastgesteld dan de waarde die daarvoor bij verkoop kan worden verkregen. Dat doet zich bijvoorbeeld voor bij verhuurde woningen, die volgens de fictie als vrij opleverbare woning worden gewaardeerd. En ook bij woningen op erfpachtgrond, die voor de WOZ-waardering fictief op eigen grond staan. Voor de afwijkingen van de werkelijke waarde bij huurwoningen is een voorziening getroffen in het voorgestelde art. 21, lid 6: de verkrijger (niet-huurder) mag de waardedruk als gevolg van de verhuurde staat in mindering brengen op de WOZ-waarde. En voor woningen op erfpachtgrond mag de gekapitaliseerde waarde van de erfpachtcanon in mindering worden gebracht (art. 21, lid 7). In alle overige gevallen is de WOZ-waarde bindend en is tegenbewijs niet toegelaten.

2. In geval van verhuur of erfpacht wordt aldus terecht rekening gehouden met de onbedoelde gevolgen van de overdrachts- en verkrijgingsfictie in de Wet WOZ. Maar de invloed van die ficties is niet beperkt tot die gevallen. Ook in een aantal andere situaties zorgen de ficties ervoor dat voor de WOZ niet de werkelijke verkoopwaarde van een woning wordt vastgesteld. Zonder nadere voorziening wordt dan een (soms veel) hogere dan de werkelijke waarde in de heffing van erf- en schenkbelasting betrokken. Ik noem de volgende voorbeelden:

i) serviceflats: een appartement met de verplichting tot het betalen van – dikwijls hoge – servicekosten brengt bij verkoop vaak aanzienlijk minder op dan vergelijkbare appartementen zonder zo’n verplichting. Dat verschil kan in de praktijk zeer groot zijn; in de jurisprudentie zijn voorbeelden te vinden waarin het verschil tientallen procenten bedroeg.¹ Toch wordt voor de WOZ een waarde vastgesteld zonder met de verplichting rekening te houden. Gevolg is dat erfgenamen van een serviceappartement over een veel hogere waarde erfbelasting moeten betalen dan waarvoor zij het leeggekomen appartement kunnen verkopen.

ii) onsplitsbare etagewoningen: voor de Wet WOZ wordt gefingeerd dat elke zelfstandig bewoonde etage afzonderlijk kan worden verkocht. Met een verbod tot splitsing wordt geen rekening gehouden.² Dit kan tot gevolg hebben dat de verkrijger van ongesplitste en niet-splitsbare etagewoningen over een veel hogere dan de werkelijke waarde belasting moet betalen.

iii) antispeculatiebedingen: met de waardedrukkende invloed van antispeculatiebedingen wordt voor de WOZ geen rekening gehouden.³ Een woning die krachtens zo’n beding slechts voor een gematigde prijs, onder de vrije marktwaarde, mag worden verkocht, wordt in de nieuwe erf- en schenkbelasting toch gewaardeerd naar die vrije marktwaarde.

3. Een andere consequentie van toepassing van de WOZ-waarde is het volgende: de WOZ-waarde wordt vastgesteld naar de toestand op 1 januari; meestal van het voorafgaande jaar, maar in geval van belangrijke wijzigingen 1 januari van het kalenderjaar zelf (art. 18 Wet WOZ).

Dat geen rekening wordt gehouden met algemene waardeontwikkelingen na de waardepeildatum (voorheen niet als bezwaar gevoeld omdat die waarde in het algemeen gestegen was…), is reeds elders gesignaleerd; ik ga daar niet op in. Ook laat ik hier onbesproken dat de WOZ-waarde enkele procenten van de werkelijke waarde kan afwijken als gevolg van de ‘Fierensmarge’ (art. 26a Wet WOZ).

Maar het verplicht hanteren van 1 januari als toestandsdatum heeft ook nog een ander gevolg: er wordt geen rekening gehouden met belangrijke gebeurtenissen in de loop van het jaar die op de werkelijke waarde van een woning van invloed zijn. De Amsterdamse woning die op 1 januari nog in prima staat was, maar door de metro-aanleg ná 1 januari is verzakt, zal voor de schenk- en erfbelasting moeten worden gewaardeerd zonder met de daardoor ontstane waardevermindering rekening te houden. En zo zijn wel meer voorbeelden te bedenken waarin tussen 1 januari en een datum van overlijden in dat jaar calamiteiten optreden. Ook hier geldt: tegenbewijs tegen de WOZ-waarde is uitgesloten.

4. Wat hiervoor is geschreven speelde natuurlijk ook al voor de WOZ-waarde die bepalend is voor de eigenwoningregeling in de Wet IB 2001. Maar daar gaat het om maximaal 52% belasting over (thans) 0,55% van de WOZ-waarde, dus nog geen 0,3% (en dan nog alleen als er per saldo een aftrekpost resteert, zie art. 3.123a Wet IB 2001).

Voor de erf- en schenkbelasting kan het belang aanzienlijk groter zijn: tussen de 10% en 40% van de te hoge waarde.

5. Conclusie:

Hantering van de WOZ-waarde leidt inderdaad tot een belangrijke vereenvoudiging in de uitvoering, zoals de memorie van toelichting zegt. Maar dan moet het wel gaan om een werkelijke verkoopwaarde, en niet om een fictieve waarde die als gevolg van de ficties van de Wet WOZ (veel) hoger is dan die werkelijke waarde.

Het categorisch uitsluiten van tegenbewijs, ook als in werkelijkheid minder wordt verkregen dan waarover belasting moet worden betaald, is slecht voor de belastingmoraal en leidt tot onwenselijke gevolgen, die gemakkelijk vermeden kunnen worden.

Wordt de gewenste vereenvoudiging nou echt zoveel geweld aangedaan als aan belastingplichtigen een mogelijkheid van tegenbewijs tegen de WOZ-waarde van woningen wordt geboden, eventueel onder strenge eisen zoals het overleggen van een deugdelijk taxatierapport van een erkende taxateur?