Gerechtshof Amsterdam, 07-03-2013, BZ4055, 12-00002

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 7 maart 2013

Datum publicatie: 14 maart 2013

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ4055

Zaaknummer: 12-00002

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 17

Inhoudsindicatie

WOZ. Planologische bestemming vergelijkingsobjecten hoeft niet identiek te zijn. Effect is verdisconteerd in voor vergelijkingsobject gerealiseerde transactieprijs.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 12/00002

7 maart 2013

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal,

de heffingsambtenaar,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/6229 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

[X] te [Z], belanghebbende,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2010 ten name van [X] op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 1.943.000. De beschikking bevat, voor zover van belang, de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2010 ten bedrage van € 1.414,50.

1.2. Nadat daartegen door belanghebbende bezwaar is gemaakt heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 18 oktober 2010, het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.

1.3. Bij uitspraak van 22 november 2011, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.300.000 en de aanslag onroerende zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.

1.4. Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 januari 2012. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning, gelegen buiten de bebouwde kom van [Z]. Het is een vrijstaande woning uit 1930, staande op een perceel met een oppervlakte van 2.820 m2.

2.2. Voor het perceel waarop de woning zich bevindt is het Bestemmingsplan Landelijk Gebied [Z-O] uit 2002 van toepassing. Een groot deel van het perceel heeft de bestemming natuur en landschap. De artikelen 11, 21, 22 en 23 van de Voorschriften bestemmingsplan Landelijk Gebied van 26 september 2002 (hierna: de Voorschriften) luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

“Artikel 11 Doeleinden voor Natuur en Landschap (N)

Doeleindenomschrijving

1. De op de plankaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor en gericht op het behoud en herstel van de natuurlijke, landschapsecologische en landschappelijke waarden.

Inrichting

2. Ten behoeve van de in lid 1 genoemde bestemming zijn toegelaten:

a. één materiaalberging ten behoeve van het onderhoud van het perceel;

b. terreinafscheidingen;

c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van het op de bestemming gerichte beheer van de grond;

d. wegen en paden;

e. waterlopen.

(…)

Artikel 21 Woondoeleinden (W)

Doeleindenomschrijving

1. De op de plankaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen.

(…)

Artikel 22 Erf (E)

Doeleindenomschrijving

1. De op de plankaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor bij woningen behorende bebouwing.

Inrichting

2. Ten behoeve van de in lid 1 genoemde bestemming zijn toegelaten:

a. aanbouwen;

b. garageboxen, bergingen;

c. volières, hondenhokken, duiventillen, tuinhuisjes en hobbykassen;

d. paardenstallen ter plaatse van de nadere aanwijzing (p);

e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

(…)

Artikel 23 Tuin (T)

Doeleindenomschrijving

1. De op de plankaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen.

(…)”

2.3. De heffingsambtenaar heeft een waarderapport van 10 juni 2011 in de procedure voor de rechtbank ingebracht en heeft de bij beschikking vastgestelde waarde onderbouwd aan de hand van verkoopcijfers van woningen in [Z] aan de [a-straat 3], [b-straat] 4, [b-straat] 25, [c-laan] 11 en [d-laan] 17. In het rapport is bij ‘Omschrijving van het object’ bij bijzonderheden vermeld: geen.

2.4. Ter zitting van de rechtbank is door de heffingsambtenaar een gecorrigeerde matrix, versie van 22 september 2011, overgelegd waarin bij de waarde van de grond een correctiefactor is toegepast van 20% wegens ligging.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009 op een juist bedrag is vastgesteld.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en daartoe in de overwegingen 4.1. tot en met 4.7. het volgende overwogen. Belanghebbende is in deze overwegingen aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2. Eiser heeft gesteld dat bij de waardering van de grond de ondergrond van de gebouwde eigendommen niet meegerekend dient te worden. Eiser verwijst in dat verband naar een uitspraak van deze rechtbank van 4 september 2007, nr. 06/5446, LJN BB3157. De rechtbank overweegt hieromtrent dat de door eiser bedoelde uitspraak de waardering betrof van woningen die waren gelegen op een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet. Nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat op de waardepeildatum (een deel van) de woning was gelegen op een landgoed in de zin van bedoelde wet, heeft de Hoge Raad bij zijn arrest van 5 februari 2010, nr. 09/02245, LJN BL1949 geoordeeld dat de waarde van de ondergrond bij de waardering van de op een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet gebouwde eigendommen niet buiten aanmerking mag blijven.

4.3. Eiser heeft voorts naar voren gebracht dat de op de plankaart als W en E aangeduide delen van zijn erf, waarop gebouwd mag worden, al zijn volgebouwd en er dus geen uitbreidingsmogelijkheden meer zijn. Volgens eiser heeft dit een negatieve invloed op de waarde van de woning. De rechtbank overweegt dienaangaande dat het antwoord op de vraag of een potentiële koper door deze omstandigheid bereid is minder voor de woning te betalen af hangt van de persoon van de koper en dus subjectief is. Dat dit in het onderhavige geval anders zou zijn, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Nu de waardebepaling op grond van de Wet WOZ plaats vindt op basis van objectieve waardebepalende factoren, kan bij de waardebepaling aan deze omstandigheid worden voorbijgegaan.

4.4. Ook heeft eiser aangevoerd dat het deel van de woning dat staat op het op de plankaart met E aangeduide deel van het perceel als bijgebouw aangemerkt moet worden, omdat op grond van artikel 22 van de Voorschriften op de als zodanig aangeduide gronden alleen bijgebouwen mogen staan. Bijgebouwen hebben een mindere waarde dan de delen van de woning die zijn gebouwd op het deel van het perceel dat bestemd is voor woondoeleinden. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Voor het antwoord op de vraag of (een deel van) een object als een bijgebouw moet worden aangemerkt, is niet bepalend de bestemming van de grond waar (dat deel van) het object op staat maar de aard en het gebruik van (dat deel van) het object. Eiser heeft niet gesteld dat het deel van de woning dat staat op het met E aangeduide deel van het perceel naar aard en gebruik niet is aan te merken als woning. Er is daarom geen reden om bij de waardering van de woning een onderscheid te maken naar de bestemming van de grond waar diverse delen van de woning op zijn gebouwd.

4.5.1. Eiser heeft daarnaast gesteld dat de door verweerder ter vergelijking opgevoerde objecten niet vergelijkbaar zijn met zijn woning, omdat op deze binnen de bebouwde kom gelegen objecten niet het Bestemmingsplan Landelijk gebied [Z-O] van toepassing is. Dat bestemmingsplan is wel van toepassing op zijn buiten de bebouwde kom gelegen woning en brengt met zich dat op 1.320 m² van het bij de woning behorende perceel de bestemming Natuur en Landschap rust. Dit is een zeer beperkende bestemming die de waarde van de grond negatief beïnvloed. Verweerder heeft daar ten onrechte geen rekening mee gehouden, aldus eiser.

4.5.2. Verweerder heeft niet betwist dat op het door eiser genoemde deel van het perceel de bestemming Natuur en Landschap rust, maar heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de grond onafhankelijk van de op de grond rustende bestemming wordt vastgesteld. Daarnaast heeft verweerder ter zitting aangevoerd dat uit door hem geanalyseerde verkoopgegevens niet gebleken is dat het feit dat op een deel van het perceel genoemde bestemming rust van invloed is op de waarde van het perceel. Verweerder heeft desgevraagd verklaard dat hij die verkoopgegevens niet heeft overgelegd, omdat de bewijslast dat sprake is van een waardeverminderende omstandigheid op eiser rust.

4.5.3. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. De in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ opgenomen overdrachtsfictie dat bij de waardebepaling van de onroerende zaken moet worden uitgegaan van de onbezwaarde eigendom, gaat niet zover dat de invloed van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, bij de waardebepaling moet worden uitgeschakeld (Hof Amsterdam 26 januari 2007, nr. 06/00123, LJN BA6304).

4.5.4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en, nu zijn stelling dat de op een deel van het perceel rustende bestemming Natuur en Landschap geen waardedrukkend effect heeft door eiser wordt betwist, om ook die stelling aannemelijk te maken (vgl. Hoge Raad 1 april 2005, nr. 40 313, LJN AT3035). Verweerder heeft niet aan deze op hem rustende bewijslast voldaan. De verkoopgegevens waaraan verweerder refereert heeft hij niet overgelegd en voor de in het taxatierapport gehanteerde vergelijkingsobjecten geldt dat op geen van de bij die objecten behorende percelen dan wel een deel daarvan de bestemming Natuur en Landschap dan wel een vergelijkbare bestemming rust. Gelet hierop kunnen deze objecten niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit alles brengt met zich dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van € 1.943.000 niet te hoog is. De overige door eiser tegen de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten ingebrachte grieven behoeven derhalve geen bespreking, nu hij daar geen belang meer bij heeft.

4.6. De rechtbank zal thans beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Het enkele feit dat zowel voor het vorige als voor het onderhavige belastingjaar door verweerder het vergelijkingsobject [b-straat] 25 is gehanteerd, is geen reden om de WOZ-waarde voor het onderhavige belastingjaar gelijk te stellen aan de voor het belastingjaar 2009 vastgestelde WOZ-waarde. Dat de gemiddelde stijging van huizenprijzen in de gemeente Bloemendaal in de periode 2008 – 2009 volgens de Waarderingskamer 1,4% bedroeg, is evenmin reden om de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2010 1,4% hoger vast te stellen dan de voor het belastingjaar 2009 vastgestelde WOZ-waarde. Niet alleen is de WOZ-waarde van de woning over een eerder belastingjaar geen marktgegeven, maar binnen een gemeente kunnen veel verschillen optreden zodat een gemiddeld stijgingspercentage van huizenprijzen onvoldoende aanknopingspunt vormt voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de specifieke woning die thans ter waardering voorligt.

4.7. Nu verweerder noch eiser de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 1.300.000. Daarbij heeft de rechtbank naast het voorgaande tevens in aanmerking genomen dat verweerder evenmin de aanzienlijke waardestijging van € 723.000 ten opzichte van het vorige belastingjaar heeft kunnen verklaren. Nu de woning sinds 2008 niet meer gelegen is op een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet en de waarde van de woning in 2009 om die reden al met € 424.000 is gestegen ten opzicht van 2008, valt niet in te zien dat – gelijk verweerder ter zitting heeft verklaard – diezelfde omstandigheid ook de onderhavige waardestijging heeft veroorzaakt.

5. Beoordeling van het geschil

5.1. Evenals de rechtbank overweegt het Hof dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde het in 2.3 van de feiten bedoelde waarderapport overgelegd.

5.2. De heffingsambtenaar komt in hoger beroep op tegen het oordeel van de rechtbank dat de in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten, omdat deze een andere planologische bestemming hebben, niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde. Voorts komt hij op tegen het oordeel van de rechtbank dat hij niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de op (een deel van) het perceel rustende bestemming ‘Natuur en Landschap’ geen waardedrukkende omstandigheid vormt.

5.3. De grief van de heffingsambtenaar dat de rechtbank op grond van de afwijkende planologische bestemming ten onrechte heeft geoordeeld dat de vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde, treft doel. De genoemde vergelijkingsobjecten, die weliswaar onder een een van de woning afwijkende planologische bestemming vallen, vertonen op grond van ligging, bouwstijl en inhoud, voldoende overeenkomsten om te kunnen dienen ter onderbouwing van de vast te stellen waarde en de vergelijkingsmethode kan dan ook dienen als hulpmiddel ter vaststelling van de waarde (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610, BNB 2001/52). De vergelijkingobjecten, die alle rond de waardepeildatum zijn verkocht, hoeven immers niet identiek te zijn aan de woning. Op de heffingsambtenaar rust echter wel de last om inzicht te geven in de manier waarop rekening is gehouden met de onderlinge verschillen, waaronder begrepen de in geding zijnde bestemmingsverschillen.

5.4. Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het feit dat het bestemmingsplan dat op de waardepeildatum van toepassing was belanghebbende geen uitbreidingsmogelijkheid meer laat, terwijl de bestemmingsplannen die van toepassing zijn op de vergelijkingsobjecten daartoe nog wel (enige) ruimte bieden, niet meebrengt dat de waarde van de woning van belanghebbende daardoor (beduidend) lager is ten opzichte van de waarde van de vergelijkingsobjecten. De woning van belanghebbende is in het verleden immers al uitgebreid door de aanbouw van de woonruimte. Belanghebbende heeft zijn grief op dit punt ter zitting ook ingetrokken.

Verder geldt in de regel dat op basis van bestemmingsplannen in het algemeen beperkingen worden gesteld aan de maximale bebouwing van een perceel. Beperkingen van dien aard gelden eveneens voor het vergelijkingsobject gelegen aan de [a-straat 3]. Dit object is gelegen in het bestemmingsplan [Z-B] en kent op een deel van het perceel een goed met de woning vergelijkbare planologische bestemming (Natuur en Landschap). Zo al een negatieve invloed uitgaat van een (beperkende) planologische bestemming, is het effect daarvan verdisconteerd in de voor de [a-straat 3] gerealiseerde transactieprijs, welke prijs de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde voldoende onderbouwt. Aan de stelling van belanghebbende, dat de voor dit vergelijkingsobject betaalde koopprijs veel te hoog is, gaat het Hof voorbij. Deze prijs is de prijs die de meestbiedende gegadigde voor die woning heeft willen betalen en kan daarom dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van de woning van belanghebbende.

5.5. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat in de matrix behorende bij het waarderapport per abuis een afwijkende grondstaffel voor de woning is gehanteerd, doch dat deze misslag geen aanleiding vormt voor verlaging van de waarde omdat bij toepassing van de juiste grondstaffel, zoals die is gehanteerd voor de vergelijkingsobjecten, de waarde van de woning zelfs € 50.000 hoger uitkomt. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. Het Hof ziet hierin dan ook geen grond voor verlaging van de waarde. Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken gesteld dat voor de [b-straat] 25, in vergelijking met de woning, een hoger (negatief) correctiepercentage is toegepast nu deze woning direct is gelegen aan een drukke weg, vlakbij een kruispunt met een uitvalsweg naar Zandvoort. Gesteld noch gebleken is dat deze negatieve liggingsfactoren ook gelden voor de woning van belanghebbende. Het Hof ziet daarom geen aanleiding voor toepassing van een hoger correctiepercentage dan door de heffingsambtenaar is toegepast.

5.6. Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingobjecten voldoende rekening heeft gehouden en dat de waarde van de woning van € 1.943.000 niet te hoog is vastgesteld.

5.7. Aan dat oordeel doet niet af dat de heffingsambtenaar gedurende de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten heeft aangedragen nu hem dat – binnen de grenzen van de goede procesorde - vrij staat, noch dat deze waarde aanzienlijk hoger is ten opzichte van de waarde voor het vorige belastingjaar. Doel en strekking van de Wet woz brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Dit uitgangspunt sluit niet uit dat ten opzichte van voorgaande belastingjaren waardestijgingen kunnen optreden die niet in overeenstemming zijn met de volgens de Waarderingskamer gemiddelde waardestijging van de huizenprijzen in de desbetreffende gemeente. In gevallen waarin de heffingsambtenaar voor het in geding zijnde jaar aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, zoals hier, kan een verklaring voor een dergelijk verschil ook worden gevonden in een te lage waardering voor het vorige belastingjaar.

5.8. Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank en

- verklaart het beroep ongegrond.

De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, mr. A.P.M. van Rijn en mr. C.J. Hummel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 7 maart 2013 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.