Gerechtshof Amsterdam, 26-03-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1154, 14/00459
Gerechtshof Amsterdam, 26-03-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1154, 14/00459
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 26 maart 2015
- Datum publicatie
- 3 augustus 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:1154
- Zaaknummer
- 14/00459
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning te hoog vastgesteld. Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de heffingsambtenaar de meerderheidsregel geschonden heeft.
Uitspraak
Kenmerk 14/00459
26 maart 2015
uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Y] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 13/6724 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak op het adres [a-straat 1] in [Y] (hierna ook: de Woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 1.111.000 (hierna: de WOZ-waarde), bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking voor het kalenderjaar 2013 (verder de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 6 november 2013, de WOZ-beschikking en de eerdergenoemde aanslag gehandhaafd.
Bij uitspraak van 18 juni 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 juli 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 januari 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“1. […] De [Woning] is een eengezinswoning in [Y] , gebouwd in 1925, met een oppervlak van 195 m2 en een kavel van 143 m2.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.
3 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen :
“ 2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3. Eiser heeft allereerst aangevoerd dat sprake is van een aanzienlijke verhoging van de WOZ-waarde van de [Woning] ten opzichte van het kalenderjaar 2012 (€ 1.020.500). Het is in een dalende markt onwaarschijnlijk dat de [Woning] in een jaar tijd zo’n spectaculaire waardestijging heeft doorgemaakt, aldus eiser. Verder heeft eiser aangevoerd dat de WOZ-waarde van de [Woning] niet aansluit op de prijsontwikkeling van de vergelijkingsobjecten.
Deze beroepsgronden slagen niet. Het systeem van de WOZ brengt met zich mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw dient te worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Aan de WOZ-waarde of -waarden zoals die is of zijn vastgesteld in besluiten over een of meerdere eerdere (of latere) kalenderjaren voor zowel de [Woning] van eiser als voor de vergelijkingsobjecten, kan dan ook geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van de [Woning] op de in geding zijnde peildatum. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6268, en van het Gerechtshof Amsterdam van 29 augustus 2013, .
4. Eiser heeft aangevoerd dat de waarde van de [Woning] eenvoudig is vast te stellen door middel van indexering van de koopprijs van de [Woning] zoals die op 17 december 2009 is gerealiseerd, te weten € 1.025.000. Indexering van deze koopprijs aan de hand van de landelijke Prijsindex woningen en de WOZ Trendanalyses van de gemeente [Y] resulteert in een waarde van de [Woning] van € 958.400, aldus eiser.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van de [Woning] niet kan worden vastgesteld door middel van indexering van de aankoopprijs van de [Woning] zelf, omdat de transactiedatum
(17 december 2009) te ver verwijderd is van de waardepeildatum (1 januari 2012). De rechtbank vindt voor dit oordeel steun in een uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 21 maart 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV9740, waarin het Gerechtshof heeft geoordeeld dat een periode van iets minder dan twee jaar gelegen tussen de transactiedatum en de peildatum te lang is om de koopprijs van de [Woning] nog doorslaggevend te achten voor het bepalen van de WOZ-waarde van de [Woning] op de waardepeildatum.
Deze beroepsgrond van eiser slaagt dan ook niet.
5. In deze beroepsprocudure heeft de taxateur de WOZ-waarde van de [Woning] op de peildatum nader onderbouwd door middel van een ‘Overzicht taxatiewaarden’, waarbij gebruik is gemaakt van transactieprijzen van vijf vergelijkingsobjecten ( [b-straat 1] , [c-straat 1] , [d-straat 1] , [e-straat 1] en [f-straat 1] ; hierna de Vergelijkingsobjecten). Uit dit ‘Overzicht taxatiewaarden’ blijkt dat, uitgaande van een WOZ-waarde van de [Woning] van € 1.111.000, de taxatiewaarde per eenheid (m2) voor het woningdeel van de [Woning] € 4.923 bedraagt. De gemiddelde gerealiseerde prijs per eenheid (m2) voor het woningdeel van de [Vergelijkingsobjecten] bedraagt € 5.678.
6. Eiser heeft aangevoerd dat de [Vergelijkingsobjecten] in een andere buurt liggen, te weten de [a-buurt] , en rijker geornamenteerd zijn dan zijn woning. Zijn woning is rechttoe rechtaan met een recht dak. De [Vergelijkingsobjecten] zijn speelser ontworpen met ornamenten aan de muur, zoals beeldjes van vogels of mensen, aldus eiser. Verder heeft eiser aangevoerd dat de woningen aan het Raphaelplein tot een geheel ander prijssegment behoren: de woning [g-straat 1] is op 31 december 2010 verkocht voor € 1.435.000, aldus eiser.
De rechtbank stelt vast dat de [Vergelijkingsobjecten] binnen een aanvaardbare termijn van de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de [Vergelijkingsobjecten] in beginsel vergelijkbaar met de [Woning], gelet op bouwjaar en archetype. De verkoopprijzen van de [Vergelijkingsobjecten] kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de [Woning]. Daarbij wordt opgemerkt dat weliswaar sprake kan zijn van verschillen tussen de [Woning] en de [Vergelijkingsobjecten] , maar dat niet elk verschil betekent dat de objecten niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. Wel dient beoordeeld te worden of bij het bepalen van de waarde van de [Woning] voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de [Vergelijkingsobjecten] en de [Woning], qua ligging en uitstraling. In dit verband acht de rechtbank allereerst van belang dat de taxateur ter zitting heeft verklaard dat de [Vergelijkingsobjecten] in een vergelijkbare buurt, te weten de [a-buurt] , zijn gelegen. Deze buurt ligt in het verlengde van de buurt waarin de [Woning] is gelegen en beide buurten liggen niet ver van elkaar. De taxateur heeft dat ter zitting ook aangetoond door middel van een plattegrond. De rechtbank acht het dan ook niet aannemelijk dat de omstandigheid dat de [Vergelijkingsobjecten] in een andere buurt liggen dan de [Woning] van eiser tot een substantieel prijsverschil zou leiden ten opzichte van de [Woning]. Voor wat betreft de door eiser genoemde verkoopprijs van de woning [g-straat 1] heeft de taxateur ter zitting verklaard dat de verkoopprijs van die woning een uitschieter was. Er zijn negen andere verkoopcijfers van woningen op het Raphaelplein bekend en die variëren van € 800.000 tot € 1.100.000, aldus de taxateur. Gelet hierop kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de twee op het ‘Overzicht taxatiewaarden’ vermelde woningen op het [a-plein] tot een substantieel duurdere categorie woningen behoren. Voor wat betreft de ornamentering van de [Vergelijkingsobjecten] overweegt de rechtbank dat de [Woning] inderdaad wel iets eenvoudiger is van uitstraling. Voor zover daar een waarde drukkend effect vanuit zou gaan, is daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden, nu de gehanteerde waarde per m2 voor het woningdeel van de [Woning] aanzienlijk lager is ten opzichte van de gerealiseerde prijs per m2 voor het woningdeel van de [Vergelijkingsobjecten].
6.2.Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur gezien het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de [Woning] niet te hoog is vastgesteld. De vergelijking die eiser zelf heeft gemaakt met de vraagprijzen voor vergelijkbare woningen op funda.nl doet daar niet aan af, alleen al omdat het vraagprijzen betreft. Volgens vaste rechtspraak kunnen vraagprijzen niet als grondslag voor de waardebepaling in het kader van de WOZ dienen, omdat die prijzen geen in de markt gerealiseerde verkoopgegevens betreffen. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 april 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2902.
7. Eiser heeft nog aangevoerd dat de best vergelijkbare woning de naastgelegen woning [a-straat 2] is. Deze woning is volgens eiser in gelijke staat van onderhoud en heeft een grotere kavel. De WOZ-waarde van deze woning was op de peildatum 1 januari 2012
€ 1.035.000. Na correctie van de grootte van de kavel komt de WOZ-waarde van zijn woning uit op € 1.001.500, aldus eiser.
Voor zover deze beroepsgrond van eiser moet worden aangemerkt als een beroep op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit niet. Volgens vaste rechtspraak is in belastingzaken, voor zover hier van belang, alleen dan sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel als ten minste twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd (de zogenaamde meerderheidsregel). Zie het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942. Nu eiser slechts naar één, in zijn ogen identieke, woning heeft verwezen, kan reeds daarom geen sprake zijn van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarbij komt dat de taxateur ter zitting heeft verklaard dat er bij de waardebepaling van de woning [a-straat 2] van is uitgegaan dat die woning in een slechte staat van onderhoud verkeerde, omdat de bewoner van die woning dat in een bezwaarprocedure had aangevoerd. Ook om die reden kan de WOZ-waarde van de woning J.J. [a-straat 2] niet als grondslag dienen voor de waardebepaling van de [Woning]. De [Woning] verkeert immers niet in een slechte staat van onderhoud.
8. Uit het voorgaande volgt dat verweerder heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast en dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat de WOZ-waarde van de [Woning] niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is dus ongegrond.”