Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-01-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:438, 23/92

Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase voor de hoorzitting een taxatieverslag toegestuurd, met daarop de woning, [adres1] 24, [adres1] 57 en [adres1] 94 vermeld. Volgens het taxatieverslag is van deze vier objecten de oppervlakte ‘woning’ 140 m2 en ‘grond bij eengezinswoning’ 186, 182, 189 respectievelijk 173 m2 en beschikken zij over de bijgebouwen vrijstaande berging/schuur en een dakterras. [adres1] 24 beschikt daarnaast over een tuinhuis/blokhut en [adres1] 94 over een overkapping/luifel bij de woning. Van de verkochte objecten is ook de verkoopprijs, de transactiedatum en de WOZ-waarde opgenomen. In de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd.

Belanghebbende heeft tijdens de bezwaarfase een geveltaxatie van de woning laten verrichten op 22 juli 2021. In het op diezelfde dag opgemaakte taxatierapport concluderen de opstellers tot een waarde van € 140.000. Volgens het rapport is de woning zeer slecht onderhouden en is onder meer van belang dat het schilderwerk zowel binnen als buiten slecht is onderhouden, dat de kwaliteit van de woning aan de binnenzijde matig is en aan de buitenkant slecht, dat de keuken en de badkamer ouder zijn dan twintig jaar en het sanitair tussen de vijftien en twintig jaar oud, dat het afwerkingsniveau van de keuken en de badkamer slecht is en van het sanitair matig, dat de woning geen zolder heeft, dat de kozijnen en de dakbedekking in slechte staat verkeren, dat er asbest aanwezig is, dat de woning een slechte uitstraling heeft en dat het houtwerk aan de voorgevel in slechte staat verkeert. In het rapport is daarom rekening gehouden met een vermindering ‘correctie staat object’ van € 19.356.

Op 16 augustus 2021 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. In het verslag van de hoorzitting staat niets over de verzochte (zie 2.2) of verstrekte gegevens (zie 2.3).

In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de koudv-factoren van de vergelijkingsobjecten verstrekt. Tegelijk met de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een overzicht ‘percentages koudv-factoren’ verstrekt. Voor rij- en hoekwoningen is dit overzicht voor de factoren kwaliteit en onderhoud als volgt:

Tegelijk met de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar ook de waardeontwikkeling van onder meer rij- en hoekwoningen in [woonplaats] in 2019 en 2020 aan belanghebbende gestuurd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar een overzicht gevoegd van ruim 1600 in 2019 en 2020 in [woonplaats] verkochte rij-, hoek- en eindwoningen met per woning de getaxeerde waarde, de datum van de transactie en de transactieprijs.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van de waarde van € 178.000 een taxatiematrix van 1 augustus 2022 ingebracht waarin taxateur [naam2] de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 heeft bepaald op € 179.000 aan de hand van rondom die datum gerealiseerde verkopen van drie in dezelfde straat gelegen rijwoningen in [woonplaats] met - net als de woning - bouwjaar 1973, een vloeroppervlakte van 140 m2, een berging van 9 m2 en een dakterras van 20 m2. Het betreft dezelfde vergelijkgingsobjecten die op de taxatiekaart staan. Voor de vergelijkingsobjecten is voor ligging, kwaliteit en onderhoud een 3 toegepast. Voor de woning heeft [naam2] voor de kwaliteit en onderhoud van de woning een 2 toegepast. In de bijlage bij de taxatiematrix is onder meer opgenomen:

- (…)

- Hierbij is rekening gehouden met de correcties die nodig zijn vanwege de kwaliteit (kw) en de onderhoudstoestand (oh). Hierbij gelden de volgende regels.

- Toestand 1 betekent slechte toestand, toestand 2 betekent matige toestand, toestand 3 is voldoende, toestand 4 is goed en toestand 5 is zeer goed.

- (…).”

In het beroepschrift in eerste aanleg heeft belanghebbende gesteld dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 137.000. Hij heeft daartoe aangevoerd dat niet te controleren is of de gehanteerde indexering om de waarde van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum te bepalen wel correct is. Hij heeft daarnaast aangevoerd dat de waarde van de woning niet te controleren is doordat (i) de koudv-factoren van de woning niet zijn verstrekt en (ii) de verstrekte grondstaffel niet is onderbouwd. De waarde is te hoog doordat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen (badkamer, keuken en sanitair) in de woning en de matige onderhoudstoestand van de woning (praktisch onverkoopbaar en aanwezigheid van asbest). Verder heeft belanghebbende gewezen op het voor een jaar eerder gesloten compromis, waarbij een waarde van € 137.000 is overeengekomen.

De Rechtbank heeft beslist dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Verder heeft de Rechtbank in het kader van de gegevensverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, in de eerste plaats geoordeeld dat belanghebbende na het verstrekken van de grondstaffel tijdens de hoorzitting niet opnieuw heeft verzocht om de gegevens achter de grondstaffel en om de koudv-factoren van de woning, zodat het in strijd met een goede procesorde is om dit punt in de beroepsfase opnieuw aan te voeren. De Rechtbank heeft deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing gelaten. In de tweede plaats heeft de Rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden door de koudv-factoren van de vergelijkingsobjecten en de indexatiecijfers pas met de uitspraak op bezwaar te verstrekken, en dat de heffingsambtenaar daarmee belanghebbende heeft gedwongen om beroep in te stellen om die gegevens te kunnen betwisten. Aangezien belanghebbende in de beroepsfase heeft kunnen reageren op die stukken en de stukken heeft kunnen gebruiken bij de onderbouwing van zijn beroep, is de Rechtbank van oordeel dat de informatieachterstand die in de bezwaarfase is ontstaan in de beroepsfase is hersteld. Daarom passeert zij dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Tot slot heeft de Rechtbank geoordeeld dat voor belanghebbende niet daadwerkelijk kosten zijn verbonden aan de verleende rechtsbijstand, gelet op de door belanghebbende getekende machtiging en de daarbij behorende algemene voorwaarden.