Gerechtshof Den Haag, 29-06-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1256, BK-20/00662 en BK-20/00663
Gerechtshof Den Haag, 29-06-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1256, BK-20/00662 en BK-20/00663
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 29 juni 2021
- Datum publicatie
- 19 juli 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:1256
- Zaaknummer
- BK-20/00662 en BK-20/00663
Inhoudsindicatie
Goed koopmansgebruik en artikel 3.30a, lid 2, Wet inkomstenbelasting 2001; afwaardering van onroerende zaken naar lagere bedrijfswaarde. Belanghebbende, een vennootschap die zich bezighoudt met de exploitatie van onroerende zaken, heeft niet aannemelijk gemaakt dat de bedrijfswaarde van twee door haar verhuurde onroerende zaken op een lager bedrag moet worden gesteld dan de kostprijs verminderd met de toegepaste afschrijvingen. Een derde onroerende zaak mag wel worden afgewaardeerd naar lagere bedrijfswaarde tot het door de Inspecteur geaccepteerde bedrag. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de berekening van de Inspecteur onjuist is. Nu één van de onroerende zaken niet kan worden afgewaardeerd tot lagere bedrijfswaarde, kan hierop in 2014 een reguliere afschrijving plaatsvinden.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-20/00662 en BK-20/00663
in het geding tussen:
(gemachtigde: A.C.A.C.M. de Bruijn)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 19 augustus 2020, nummers SGR 19/6299 en SGR 19/6300.
Procesverloop
Aan belanghebbende is voor het jaar 2013 een aanslag in de vennootschapsbelasting (Vpb) opgelegd naar een belastbaar bedrag van € 78.983 (de aanslag 2013). Bij gelijktijdig gegeven beschikking heeft de Inspecteur het verlies van dat jaar vastgesteld op nihil (de verliesbeschikking 2013). Tevens is bij gelijktijdig gegeven beschikking een bedrag van € 6.862 aan belastingrente in rekening gebracht (de beschikking belastingrente 2013).
Aan belanghebbende is voor het jaar 2014 een aanslag Vpb opgelegd naar een belastbaar bedrag van € 277.742 (de aanslag 2014). Bij gelijktijdig gegeven beschikking heeft de Inspecteur het verlies van dat jaar vastgesteld op nihil (de verliesbeschikking 2014). Tevens is bij gelijktijdig gegeven beschikking een bedrag van € 15.567 aan belastingrente in rekening gebracht (de beschikking belastingrente 2014).
Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de voornoemde aanslagen en beschikkingen afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier van de Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 345 voor beide zaken tezamen. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 532. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk met bijlagen ingediend, ingekomen bij het Hof op 6 mei 2021.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft het Hof op 12 mei 2021 pleitnota’s ontvangen van belanghebbende en de Inspecteur.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 mei 2021. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende hield zich bezig met de exploitatie van onroerende zaken (niet-woningen). In de onderhavige jaren had belanghebbende de volgende onroerende zaken in eigendom:
- -
-
een winkelpand gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 1] , geleverd op 10 mei 2007 met een koopprijs van € 840.000 (vrij op naam);
- -
-
een kantoorpand gelegen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [woonplaats 2] , geleverd op 28 februari 2007 met een koopprijs van € 1.500.000 (exclusief kosten). Het pand betreft vier afzonderlijke units met één kadastraal nummer;
- -
-
een kantoorpand gelegen aan de [adres 6] te [woonplaats 3] , geleverd op 24 april 2008 met een koopprijs van € 3.200.000 (exclusief kosten).
De onroerende zaken worden hierna ook als panden met hun adres (straatnaam en huisnummers) aangeduid; de afzonderlijke units van het pand [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] worden hierna ook aangeduid als objecten.
De kenmerken van (de verhuur van) de onroerende zaken zijn – kort weergegeven – als volgt:
|
Pand/object |
Oppervlakte |
Huurperiode |
|
[adres 1] |
230 m2 |
1 september 2007 – 14 mei 2017 |
|
[adres 2] |
95 m2 |
15 mei 1997 – 14 mei 2017 |
|
[adres 3] |
155 m2 |
1 december 1996 – 30 november 2016 |
|
[adres 4] |
165 m2 |
Leegstand sinds 31 juli 2014 |
|
[adres 5] |
599 m2 |
Leegstand sinds 30 juni 2012 |
|
[adres 6] |
2.770 m2 |
1 januari 2008 – 31 december 2016 |
Het pand [adres 1] is in 2013 en 2014 gedurende het gehele jaar verhuurd geweest. De huurperiode liep van 1 september 2007 tot en met 14 mei 2017, met een optie voor de huurder om de huur met tien jaar te verlengen. Op 25 april 2016 zijn belanghebbende en de huurder overeengekomen dat de huurperiode werd verlengd tot 1 september 2019 en dat de jaarlijkse huur met ingang van 1 juli 2016 werd verlaagd van € 68.848 naar € 43.000. De huur is doorgelopen tot de verkoop van het pand in 2018.
Het object [adres 2] is in 2013 en 2014 gedurende het gehele jaar verhuurd geweest. De huurperiode liep van 15 mei 1997 tot en met 14 mei 2017, met een optie voor de huurder om de huur met vijf jaar te verlengen. De huurder heeft de huur op 28 januari 2016 opgezegd per 14 mei 2017. Het kantoor heeft vervolgens leeggestaan tot de verkoop van het pand in 2018.
Het object [adres 3] is in 2013 en 2014 gedurende het gehele jaar verhuurd geweest. De huurperiode liep van 1 december 1996 tot en met 30 november 2016, met een optie voor de huurder om de huur met vijf jaar te verlengen. Op 8 maart 2016 is belanghebbende een nieuwe huurovereenkomst met de huurder aangegaan voor de periode 1 december 2016 tot en met 30 november 2019. Met ingang van 1 december 2016 gold een jaarlijkse huur van € 19.582, waar deze huur per 1 januari 2016 € 27.208 bedroeg. De huur is doorgelopen tot de verkoop van het pand in 2018.
Het object [adres 4] is gedurende het gehele jaar 2013 en van 1 januari 2014 tot 31 juli 2014 verhuurd geweest. Het kantoor was sinds de aankoop van het pand in 2007 verhuurd. Bij brief van 16 december 2013 heeft de huurder de huur opgezegd per 31 juli 2014. Het kantoor heeft vervolgens leeggestaan tot de verkoop van het pand in 2018.
Het object [adres 5] heeft in 2013 en 2014 gedurende het gehele jaar leeggestaan. Het kantoor was sinds de aankoop van het pand in 2007 verhuurd. Bij brief van 27 april 2011 heeft de huurder de huur opgezegd per 30 juni 2012. Het kantoor heeft vervolgens leeggestaan tot de verkoop van het pand in 2018.
Het pand [adres 6] is in 2013 en 2014 gedurende het gehele jaar verhuurd geweest. De huurperiode liep van 1 januari 2008 (met eerdere ingebruikname per 1 juli 2007) tot en met 31 december 2017, met een optie voor de huurder om de huur met vijf jaar te verlengen. Op 15 mei 2012 zijn belanghebbende en de huurder overeengekomen dat huurder geen gebruik zou maken van het in de huurovereenkomst opgenomen eenmalige beëindigingsrecht per 31 december 2012 en dat de overeenkomst werd voortgezet tot en met 31 december 2014, gevolgd door drie verlengingen van één jaar en een verlenging van twee jaar. Voor ieder opvolgend jaar dat de huurder verlengde tot 31 december 2017, werd daarbij een huurkorting van € 12.000 per jaar verleend. Bij brief van 17 maart 2016 heeft de huurder de huur opgezegd per 31 december 2016. Het pand heeft vervolgens leeggestaan tot de verkoop ervan in 2017.
De onroerende zaken zijn in 2017 en 2018 verkocht. De volgende transacties hebben plaatsgevonden:
- -
-
het pand [adres 1] is op 4 februari 2018 na veiling door de bank verkocht voor een bedrag van € 391.500;
- -
-
het pand [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] is op 1 februari 2018 na veiling door de bank verkocht voor een bedrag van € 576.000;
- -
-
het pand [adres 6] is verkocht op 31 juli 2017 voor een bedrag van € 1.390.000.
Belanghebbende heeft haar bedrijfsactiviteiten in 2018 beëindigd.
In haar aangiften Vpb over de jaren 2013 en 2014 heeft belanghebbende bedragen van € 485.390 respectievelijk € 574.520 vermeld onder ‘Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa’. Deze bedragen hebben betrekking op de afwaardering van de onroerende zaken. De fiscale boekwaarden van de onroerende zaken eind 2013 vóór afwaardering en de bedragen van de afwaarderingen van de onroerende zaken in de aangiften 2013 en 2014 zijn als volgt:
|
Onroerende zaak |
Boekwaarde eind 2013 vóór afwaardering |
Afwaardering aangifte 2013 |
Afwaardering aangifte 2014 |
|
[adres 1] |
€ 662.500 |
€ 159.000 |
€ 20.140 |
|
[adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] |
€ 1.068.400 |
€ 153.620 |
€ 29.680 |
|
[adres 6] |
€ 2.737.970 |
€ 172.770 |
€ 524.700 |
|
Totaal |
€ 4.468.870 |
€ 485.390 |
€ 574.520 |
De aangifte 2013 is ingediend op 15 september 2014. De aangifte 2014 is ingediend op 19 november 2015.
De Inspecteur heeft de door belanghebbende in aanmerking genomen afwaarderingen gecorrigeerd met bedragen van respectievelijk € 380.260 (2013) en € 574.520 (2014). Bij het vaststellen van de aanslag 2013 heeft de Inspecteur voor het pand [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] een afwaardering van € 105.130 toegestaan en de afwaarderingen van de andere onroerende zaken geweigerd. Bij het vaststellen van de aanslag 2014 heeft de Inspecteur alle afwaarderingen geweigerd.
De toegestane afwaardering van € 105.130 met betrekking tot het pand [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] is door de Inspecteur bij brief van 29 juni 2017 als volgt toegelicht:
“[adres 4] en [adres 5] te [woonplaats 1]
Bij het vaststellen van de aanslag is voor dit onroerend goed wel een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde toegestaan vanwege het feit dat dit onroerend goed leegstaat en geen huur opbrengt ( [adres 4] heeft overigens pas na 31 juli 2014 geen huurder meer). Ten aanzien van [adres 4] en [adres 5] is door de Belastingdienst toegestaan te waarderen op lagere bedrijfswaarde en niet op kostprijs verminderd met de afschrijvingen. Vanwege het ontbreken van huurinkomsten is blijkbaar beoordeeld dat het goed de bijdrage aan de omzet en de productie niet zal kunnen leveren en dat dit verlies door verkoop van de [adres 4] en [adres 5] niet kan worden goedgemaakt.
Om de toegestane afwaardering voor [adres 4] en [adres 5] te berekenen is bij aanslagregeling de lagere bedrijfswaarde als volgt bepaald door de taxateur van de Belastingdienst.
|
Boekwaarde [adres 2, 3, 4 en 5] per 31 december 2013 voor afwaardering |
€ 1068.400 |
|
Waarde verhuurd [adres 2] en [adres 3] : 10 maal de werkelijke jaarhuur € 44.375 = |
-/- € 443.750 |
|
========= |
|
|
Boekwaarde niet verhuurd [adres 4] en [adres 5] voor afwaardering |
€ 624.650 |
|
Waarde niet verhuurd [adres 4] en [adres 5] : 8 maal jaarhuur (764 m2 maal prijs van € 85) = |
-/- € 519.520 |
|
========= |
|
|
Toegestane afwaardering bij aanslagregeling |
€ 105.130 |
Toelichting op bovenstaande berekening:
De oppervlakte van de [adres 4] en [adres 5] bedraagt in totaal 764 m2. Deze ruimte werd door de eigenaar op zijn site aangeboden voor verhuur voor € 85 per m2 per jaar, hetgeen ook een marktconforme prijs is. De jaarhuur wordt voor het verhuurde gedeelte met een factor 10
vermenigvuldigd. Door bij het niet verhuurde deel ( [adres 4] en [adres 5] ) te vermenigvuldigen met een factor 8 (en niet met factor 10) wordt rekening gehouden met het waarde verminderende effect van leegstand.
(…)”
In de aangifte 2010 zijn de panden [adres 1] en [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] afgewaardeerd naar lagere bedrijfswaarde. Deze afwaardering is bij het vaststellen van de aanslag 2010 gevolgd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Inspecteur als verweerder:
“12. Anders dan eiseres stelt, is het [Besluit van 14 juni 2005, houdende regels over de inhoud, de grenzen en de wijze van toepassing in de jaarrekening van waardering tegen actuele waarde (BWBR0018438)] niet van toepassing ten aanzien van de fiscale waardering van de onroerende zaken. Vastgoed dat als bedrijfsmiddel wordt aangewend, dient in beginsel te worden gewaardeerd op kostprijs minus afschrijvingen. Indien sprake is van structureel gewijzigde omstandigheden laat goed koopmansgebruik waardering op lagere bedrijfswaarde toe in het jaar waarin de waardevermindering zich heeft voorgedaan. Afwaardering van een vermogensbestanddeel op een lagere bedrijfswaarde kan volgens het arrest van de Hoge Raad van 17 april 1991 (ECLI:NL:HR:1991:ZC4553) als de afwaardering de uitdrukking vormt van een vermogensverlies dat niet wordt opgeroepen door tijdelijke of lokale invloeden op de marktwaarde, doch berust op de omstandigheid dat moet worden verwacht dat het goed de bijdrage aan de omzet en de productie van de onderneming, waarvoor het was bestemd, niet zal kunnen leveren, terwijl dat verlies ook bij verkoop van het goed - hetzij afzonderlijk, hetzij in samenhang met andere bestanddelen van het ondernemingsvermogen - niet zal kunnen worden goedgemaakt. Eiseres heeft hiervan de bewijslast.
13. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak (met uitzondering van [adres 4] en [adres 5] van onroerende zaak R [lees: het pand [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ; Hof]) voldoet aan de voorwaarden voor afwaardering naar lagere bedrijfswaarde. Met uitzondering van [adres 4] en [adres 5] waren alle onroerende zaken immers tot ver in het jaar 2016 verhuurd. Uit hetgeen eiseres heeft aangevoerd, kan niet worden geconcludeerd dat bij het opmaken van de balansen 2013 en 2014 moest worden verwacht dat de onroerende zaken niet meer de bijdrage aan de omzet van de onderneming van eiseres zouden kunnen leveren, waarvoor zij waren bestemd. De stelling dat de marktontwikkeling tussen 2008 en 2013 slecht was, maakt dit niet anders. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres dan ook niet in haar bewijslast geslaagd.
14. Ten aanzien van [adres 4] en [adres 5] van onroerende zaak R is niet in geschil dat afwaardering naar lagere bedrijfswaarde kan plaatsvinden. Daarbij is van belang dat voor [adres 4] de huur in december 2013 is opgezegd en [adres 5] sinds 30 juni 2012 leegstaat. Bij het vaststellen van de aanslag vennootschapsbelasting 2013 heeft verweerder een afwaardering toegestaan van € 105.000 (…). Eiseres heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de door verweerder in aanmerking genomen afwaardering te laag is.
Gelijkheidsbeginsel
15. Eiseres doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel en verwijst daarbij naar een volgens haar gelijk geval waarin verweerder wel de volledige afwaardering op een onroerendgoedportefeuille heeft toegestaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit kan worden afgeleid dat in beide gevallen van gelijke feiten en omstandigheden sprake is geweest. Nu overigens niet is gebleken dat verweerder begunstigend beleid heeft gevoerd en evenmin sprake is van schending van de meerderheidsregel, faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.
Belastingrente
16. Niet in geschil is dat de belastingrente in overeenstemming met de toepasselijke wettelijke bepalingen is berekend. Onder bijzondere omstandigheden kunnen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur echter meebrengen dat belastingrente niet in rekening mag worden gebracht dan wel dient te worden gematigd (vgl. Hoge Raad 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3126). De belopen belastingrente is het gevolg van correcties op de aangiften VPB 2013 en 2014. Het heeft weliswaar anderhalf jaar geduurd voordat de aangifte VPB 2013 in behandeling werd genomen, maar dat laat onverlet dat verweerder de vrijheid heeft om zijn werkzaamheden naar eigen inzicht in te richten en te prioriteren, zolang de aanslag binnen de aanslagtermijn wordt vastgesteld (vergelijk Hof Arnhem-Leeuwarden 24 september 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:7700, r.o. 4.8). Omdat de aanslagen VPB binnen de daarvoor geldende termijn als bedoeld in artikel 11 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen zijn vastgesteld en het belopen van belastingrente het gevolg is van correcties op de aangiften, heeft verweerder terecht belastingrente in rekening gebracht. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel acht de rechtbank geen sprake.
17. Gelet op wat hiervóór is overwogen, dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”