Hoge Raad, 28-06-2024, ECLI:NL:HR:2024:812, 22/04398
Hoge Raad, 28-06-2024, ECLI:NL:HR:2024:812, 22/04398
Gegevens
- Instantie
- Hoge Raad
- Datum uitspraak
- 28 juni 2024
- Datum publicatie
- 28 juni 2024
- ECLI
- ECLI:NL:HR:2024:812
- Formele relaties
- In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2022:3372
- Conclusie: ECLI:NL:PHR:2023:942
- Conclusie: ECLI:NL:PHR:2023:979
- Zaaknummer
- 22/04398
Inhoudsindicatie
Onroerendezaakbelastingen; art. 17, leden 3 en 4, Wet WOZ; vaststelling WOZ-waarde van een hotel in aanbouw; invloed omzetbelasting op vervangingswaarde.
Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
BELASTINGKAMER
Nummer 22/04398
Datum 28 juni 2024
ARREST
in de zaak van
[X] B.V. (hierna: belanghebbende)
tegen
het COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE AMSTERDAM
op het beroep in cassatie tegen de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 18 oktober 2022, nr. 21/017951, op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (nr. AMS 20/2357) betreffende een ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken en een aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018.
1 Geding in cassatie
Belanghebbende, vertegenwoordigd door K.A.G.M. Domen, heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna: het College), vertegenwoordigd door [P], heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
Het College heeft een conclusie van dupliek ingediend.
De Advocaat-Generaal M.R.T. Pauwels heeft op 20 oktober 2023 geconcludeerd tot gegrondverklaring van het beroep in cassatie.2
Zowel belanghebbende als het College heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.
2 Uitgangspunten in cassatie
Belanghebbende, ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet OB 1968), is eigenaar van een hotel in aanbouw (hierna: het hotel). Na de oplevering zal het hotel door belanghebbende worden geëxploiteerd in het kader van een hotelbedrijf.
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam heeft voor het jaar 2018 de waarde van het hotel naar de staat waarin het op 1 januari 2018 verkeerde, bij beschikking vastgesteld op € 36.125.000. Die waarde heeft hij bepaald op de voet van artikel 17, lid 4, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), dat wil zeggen vastgesteld op de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. In deze door de heffingsambtenaar vastgestelde vervangingswaarde is omzetbelasting begrepen.
Gelijktijdig met het geven van deze beschikking heeft de heffingsambtenaar in hetzelfde geschrift aan belanghebbende als eigenaar van het hotel een aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018 (hierna: de aanslag) opgelegd.
Nadat belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag bezwaar had gemaakt, heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde verlaagd tot € 18.959.000, en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
3 Procedure voor het Hof
Voor het Hof was in geschil of de waarde van het hotel op grond van artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ moet worden vastgesteld op de kosten van vervanging inclusief dan wel exclusief omzetbelasting.
Op grond van artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ wordt de waarde van een in aanbouw zijnde onroerende zaak bepaald op “de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid”. Belanghebbende neemt bij toepassing van het vierde lid tot uitgangspunt dat voor het bepalen van de vervangingswaarde de btw-positie van de huidige eigenaar bepalend is voor de vraag hoe moet worden omgegaan met omzetbelasting. Belanghebbende heeft zich daarom op het standpunt gesteld dat zij als ondernemer in de zin van de Wet OB 1968 aan haar ter zake van de bouw van een hotel in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen, en dat daarom de in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ bedoelde vervangingswaarde in haar geval moet worden berekend op basis van de kosten van vervanging van het hotel exclusief omzetbelasting. De haar ter zake daarvan in rekening te brengen omzetbelasting vormt namelijk geen bestanddeel van die (subjectieve) vervangingswaarde, aldus belanghebbende.
Het Hof heeft dit betoog van belanghebbende verworpen. Het Hof heeft daaraan ten grondslag gelegd dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat voor de waardebepaling van gebouwde eigendommen in aanbouw, zoals bedoeld in het vierde lid van artikel 17 van de Wet WOZ, niet één-op-één aansluiting is gezocht bij het begrip ‘(gecorrigeerde) vervangingswaarde’ in het derde lid. Het Hof is voorts van oordeel dat uit de parlementaire toelichting bij dat vierde lid, in het bijzonder de nota naar aanleiding van het verslag,3 ondubbelzinnig blijkt dat waardering inclusief omzetbelasting wordt voorgeschreven voor alle courante niet-woningen in aanbouw. In die nota staat namelijk expliciet dat woningen en courante niet-woningen in aanbouw worden gewaardeerd op de vervangingswaarde inclusief omzetbelasting. De heffingsambtenaar heeft daarom de WOZ-waarde, die is bepaald op de vervangingswaarde inclusief omzetbelasting, bij de bestreden uitspraak op bezwaar niet te hoog vastgesteld, aldus het Hof.