Rechtbank Den Haag, 13-09-2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:9671, AWB - 21 _ 1321

7. Eiseres stelt dat de onroerende zaak op de verkrijgingsdatum 18 april 2019 als woning dient te worden aangemerkt. Eiseres wijst hiertoe op het bestemmingsplan, de toezeggingen die gedaan zijn tijdens de bespreking met de gemeente en de feitelijke situatie van de onroerende zaak. Uit de functionele analyse van het bestemmingsplan volgt dat het (voormalige) kantoorcomplex ook een woonbestemming heeft. Eiseres stelt dat op het moment van overdracht het (voormalige) kantoorcomplex geen kantoorfunctie meer had en bovendien voor de omvorming tot appartementen geen overdreven grote investeringen nodig waren, aangezien er op de verdiepingen reeds voldoende doucheruimtes en keukens aanwezig waren. Ten tijde van de overdracht was volgens eiseres sprake van een wooncomplex dat ook gebruikt zou kunnen worden als kantoor. Verder voert eiseres aan dat het (voormalige) kantoorcomplex als geenaardig bouwwerk kan worden aangemerkt, aangezien bouwkundige kenmerken ontbreken die duidelijk maken dat sprake is van een kantoor dan wel woning. Ook verwijst eiseres naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2019.¹ Eiseres concludeert dat zij in totaal slechts een bedrag van € 290.530 aan overdrachtsbelasting verschuldigd is en in aanmerking komt voor een teruggaaf van

€ 219.470.

8. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak op het moment van overdracht niet als woning kwalificeert. Hiertoe verwijst verweerder onder meer naar de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017² waaruit volgt dat een object naar zijn aard bestemd moet zijn voor bewoning wil het als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr aangemerkt kunnen worden. Het door eiseres aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 29 november 2019 mist volgens verweerder toepassing in deze zaak. Subsidiair stelt verweerder dat eiseres de teruggaaf aan overdrachtsbelasting onjuist heeft berekend.

9. De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 24 februari 2017³ onder meer geoordeeld dat van een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, Wbr sprake is indien het belastbare feit betrekking heeft op een onroerende zaak die naar zijn aard voor bewoning is bestemd. De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dat een pand naar aard en inrichting geschikt is om als woning te dienen is niet doorslaggevend. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest, maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Indien de hiervoor genoemde regels niet leiden tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

10. Vast staat dat het (voormalige) kantoorcomplex oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd, namelijk als kantoor. Dit volgt onder meer uit de verleende bouwvergunning van 15 juni 1990. Na oplevering is het (voormalige) kantoorcomplex jaren in gebruik geweest als kantoorruimte. De laatste jaren voor de overdracht aan eiseres heeft het leeg gestaan. Tot op het moment van overdracht aan eiseres, op 18 april 2019, hebben er geen wijzigingen/verbouwingen aan het (voormalige) kantoorcomplex plaatsgevonden. Gelet hierop is naar het oordeel van de rechtbank het (voormalige) kantoorcomplex op het moment van overdracht aan eiseres naar zijn aard niet bestemd voor bewoning. De onroerende zaak is op het moment van overdracht aan eiseres dan ook niet aan te merken als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, Wbr.

11. Met betrekking tot de door eiseres aangedragen stellingen overweegt de rechtbank het volgende. Dat het (voormalige) kantoorcomplex volgens het bestemmingsplan ook een woonbestemming heeft en de na de overdracht uitgevoerde verbouwing tot appartementen binnen het bestemmingsplan paste, wijzigt het onder 10 vermelde oordeel van de rechtbank niet. Ook het feit dat het (voormalige) kantoorcomplex op het overdrachtsmoment leeg stond, is in dat kader niet van belang. Er dient immers aangeknoopt te worden bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. De stelling van eiseres dat sprake is van een geenaardig bouwwerk slaagt evenmin. Het (voormalige) kantoorcomplex is immers juist ontworpen en gebouwd als kantoor en is ook als zodanig in gebruik geweest. Het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2019⁴ mist naar het oordeel van de rechtbank toepassing, aangezien in die zaak op het moment van overdracht reeds een aanvang was gemaakt met de verbouwing van het betreffende pand tot appartementen. In onderhavige zaak is daarvan geen sprake. Er heeft geen enkele wijziging en/of verbouwing op het moment van overdracht plaatsgevonden. Dat in het gebouw douches of keukens (pantries) aanwezig waren, maakt het voorgaande niet anders, omdat de aanwezigheid ervan in kantoorcomplexen niet ongebruikelijk is.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.