Rechtbank Gelderland, 04-04-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1839, AWB - 15 _ 5637

1. Eiseres was in het jaar 2013 eigenaar van 154 panden in en rond [Q] en in het jaar 2014 van 136 panden. Deze panden zijn in de onderhavige jaren verhuurd tegen huurprijzen onder de huurprijs-liberalisatiegrens.

2. Eiseres heeft in de aangiften de verhuurderheffing als volgt berekend:

3. In de concept winst- en verliesrekening van eiseres over 2013 is berekend dat er sprake is van een verlies van € 309.991 zonder rekening te houden met de verhuurderheffing van € 4.404,63. Inclusief de verhuurderheffing is sprake van een verlies van € 314.396.

4. Uit de cijfers over 2014 die zijn gepubliceerd bij de Kamer van Koophandel volgt dat de overige reserves zijn toegenomen met € 1.530.762. Uit de balans per 31 december 2014 volgt dat het eigen vermogen per eind 2013 € 14.400.807 bedroeg en dat dit per eind 2014 was toegenomen tot € 14.533.648.

5. In het nader stuk van eiseres is een aangepaste winst- en verliesrekening voor 2014 overgelegd, waarin de winst is genormaliseerd voor de boekwinst uit verkoop van onroerende zaken. Voor 2014 komt het resultaat voor belastingen dan uit op € 639.587 negatief en na belastingen op € 477.747 negatief. Voor 2013 is het resultaat voor belastingen € 821.792 negatief en na belastingen € 771.517 negatief.

6. Eiseres heeft als bijlage bij het beroepschrift berekeningen van het rendement per verhuurde woning voor 2013 en voor 2014 overgelegd. Daaruit volgt dat het totale rendement voor 2013 € 26.748,03 negatief bedroeg en voor 2014 € 151.390,98 negatief. Bij de meeste verhuurde woningen zijn de aan de verhuur gerelateerde kosten inclusief de toegerekende hypotheekrente hoger dan de gerealiseerde huurinkomsten.

7. In geschil zijn de door eiseres voldane bedragen aan verhuurderheffing voor de jaren 2013 en 2014. Meer specifiek is in geschil of de verhuurderheffing in strijd is met artikel 1 van het Eerste protocol bij het EVRM (hierna: EP) of met het gelijkheidsbeginsel als opgenomen in artikel 14 van het EVRM en artikel 26 van het IVBPR.

8. In rechtsoverweging 3.8.1 van Hoge Raad 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BC2816, is het volgende overwogen.

“Het is vaste rechtspraak van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens dat belastingheffing is te beschouwen als regulering van eigendom in de zin van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM. Dat artikel houdt in, aldus eveneens vaste jurisprudentie van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens, dat elke inbreuk door de Staat op het ongestoorde genot van eigendom van een natuurlijk of rechtspersoon in overeenstemming met het nationale recht dient te zijn. Deze rechtsgeldigheid veronderstelt dat het toepasselijke nationale recht voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar in de uitoefening is. In artikel 1 Eerste Protocol ligt eveneens besloten dat de inbreuk een legitiem doel in het algemeen belang dient na te streven. Ten slotte brengt artikel 1 Eerste Protocol mee dat een inbreuk op het recht op ongestoord genot van eigendom slechts is toegestaan indien er een redelijke mate van evenredigheid bestaat tussen de gebruikte middelen en het doel dat ermee wordt nagestreefd. Dit vereist het bestaan van een redelijke verhouding ("fair balance") tussen voormeld algemeen belang en de bescherming van individuele rechten. Van een dergelijke redelijke verhouding is geen sprake indien de betrokken persoon wordt getroffen door een individuele en buitensporige last. Waar het gaat om de beoordeling van wat in het algemeen belang is en de keus van de middelen om dit belang te dienen, komt de wetgever een ruime beoordelingsvrijheid toe.”

9. In rechtsoverweging 3.3.1. van Hoge Raad 22 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1212, is het volgende overwogen.

“Artikel 26 IVBPR en artikel 14 EVRM, in samenhang met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM, verbieden niet iedere ongelijke behandeling van gelijke gevallen, doch alleen die welke als discriminatie moet worden beschouwd omdat een redelijke en objectieve rechtvaardiging ervoor ontbreekt. Dit betekent dat alleen sprake is van discriminatie indien het gemaakte onderscheid geen gerechtvaardigde doelstelling heeft of indien er geen redelijke verhouding bestaat tussen de maatregel die het onderscheid maakt en het daarmee beoogde gerechtvaardigde doel (zie EHRM 29 april 2008, Burden tegen het Verenigd Koninkrijk, no. 13378/05, EHRC 2008/80, paragraaf 60). Hierbij verdient opmerking dat op fiscaal gebied aan de wetgever in het algemeen een ruime beoordelingsvrijheid toekomt bij het beantwoorden van de vraag of gevallen voor de toepassing van de bedoelde verdragsbepalingen als gelijk moeten worden beschouwd en of, in het bevestigende geval, een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat om die gevallen niettemin in verschillende zin te regelen (vgl. onder meer EHRM 22 juni 1999, no. 46757/99, Della Ciaja en anderen tegen Italië, BNB 2002/398), en het zojuist genoemde arrest van het EHRM in de zaak Burden, paragraaf 60). Indien het niet gaat om onderscheid op basis van aangeboren kenmerken van een persoon, zoals geslacht, ras en etnische afkomst, dient het oordeel van de wetgever daarbij te worden geëerbiedigd, tenzij het van redelijke grond ontbloot is (vgl. onder meer EHRM 12 april 2006, Stec en anderen tegen het Verenigd Koninkrijk, no. 65731/01, RSV 2007/44, paragraaf 52, en EHRM 4 november 2008, Carson en anderen tegen het Verenigd Koninkrijk, no. 42184/05, paragrafen 73 en 80). Dit laatste kan niet snel worden aangenomen. Het onderscheid moet van dien aard zijn dat de keuze van de wetgever evident van redelijke grond ontbloot is (“manifestly without reasonable foundation”, zie EHRM 7 juli 2011, Stummer tegen Oostenrijk, no. 37452/02, paragraaf 89, met verdere verwijzingen).”

10. Zoals inmiddels in diverse uitspraken van rechtbanken is overwogen, is de verhuurderheffing op het niveau van de regelgeving niet in strijd met artikel 1 van het EP bij het EVRM (zie bijvoorbeeld: Rechtbank Noord-Holland 18 mei 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:3905, Rechtbank Noord-Holland 6 april 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:2383, Rechtbank Gelderland 22 maart 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:1584, Rechtbank Zeeland-West Brabant 16 december 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:8422 en Rechtbank Gelderland 14 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:712).

11. In de parlementaire geschiedenis is als primaire doelstelling van de verhuurderheffing het genereren van inkomsten genoemd. Er is daarbij voor een verhuurderheffing gekozen omdat een belastingheffing op onroerende zaken tot een minder verstorend effect leidt dan bijvoorbeeld een tariefsverhoging in de inkomsten- of vennootschapsbelasting. Verder completeert de verhuurderheffing volgens de wetgever een belangrijk element van een pakket aan maatregelen die zijn gericht op een betere werking van de woningmarkt in de koop- en huursector (zie Kamerstukken II 2013/14, 33 756, nr. 3, p. 3-4). De wetgever beschikt over een ruime beoordelingsvrijheid en deze is bij de regeling van de verhuurderheffing niet overschreden.

12. Eiseres heeft aangevoerd dat zij ongelijkheid ervaart ten opzichte van woningbouwcorporaties. Deze hebben immers subsidies gekregen en kwijtschelding van hun schulden, terwijl dit voor eiseres niet geldt. De rechtbank ziet wel verschillen tussen eiseres als particuliere verhuurder en woningbouwcorporaties, maar die verschillen zijn onvoldoende om te oordelen dat eiseres de verhuurderheffing niet hoeft te betalen. De wetgever heeft immers ervoor gekozen om de verhuurderheffing ook toe te passen op particuliere verhuurders en die keuze is niet van iedere redelijke grond ontbloot. De rechtbank kan niet in die afweging van de wetgever treden. Het staat de rechter op grond van artikel 120 van de Grondwet en artikel 11 van de Wet algemene bepalingen niet vrij om de innerlijke waarde of billijkheid van de wet te beoordelen.

13. Hetzelfde geldt voor de stellingen van eiseres over de WOZ-waarde als maatstaf voor de berekening van de verhuurderheffing. De wetgever heeft om redenen van efficiënte uitvoerbaarheid voor deze eenduidige, objectieve maatstaf gekozen en, nu die keuze niet van iedere redelijke grond is ontbloot, is het niet aan de rechter om daar een oordeel over te hebben (in dezelfde zin: Rechtbank Den Haag 4 januari 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:74). De omstandigheid dat in [Q] veel panden in erfpacht zijn uitgegeven, terwijl de WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de volle eigendomswaarde, maakt dat niet anders.

14. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een individuele en buitensporige last ligt het op de weg van eiseres om de door haar gestelde, en door verweerder betwiste, individuele en buitensporige last aannemelijk te maken.

15. Eiseres heeft gesteld dat zij als gevolg van de verhuurderheffing in 2013 en 2014 negatieve rendementen heeft behaald en dat daarom sprake is van een individuele en buitensporige last. Uit de door haar overgelegde stukken volgt echter dat zij ook zonder de verhuurderheffing al substantiële negatieve rendementen heeft. Dit brengt mee dat eiseres er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de negatieve rendementen door de verhuurderheffing zijn veroorzaakt.

16. Eiseres heeft verder aangevoerd dat sprake is van een stapeling van regelingen die samen leiden tot negatieve resultaten en daarmee tot een individuele en buitensporige last. De verhuurderheffing is de druppel die de emmer doet overlopen, aldus eiseres. Daarbij voert zij aan dat de deelneming in Canada de cijfers vervuilt en dat de resultaten daarvan buiten de beoordeling moeten blijven.

17. Hoewel de rechtbank met eiseres eens is dat voor de verhuurder in de sociale huursector sprake is van een stapeling van belastende regelingen, is niet aannemelijk dat daardoor bij eiseres sprake is van een individuele en buitensporige last. Uit de overgelegde cijfers van eiseres volgt dat met name de rentelast van de hypotheken zorgt voor de negatieve rendementen, naast de hoge onderhoudskosten. Verweerder heeft de wijze van toerekening van deze hypotheeklasten aan de onderhavige woningen betwist. Eiseres heeft geen uitleg gegeven over die toerekening, anders dan de stelling dat alle lasten van de onderneming moeten worden meegerekend voor het resultaat. Volgens de verklaring van de heer [A] ter zitting zijn de hypotheken afgesloten omdat hij enkele panden heeft bijgekocht. Daarmee is het naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk dat het juist is om deze hypotheeklasten toe te rekenen aan alle woningen op de wijze zoals door eiseres is gedaan. Voorts is van belang dat in de onderneming een hoog eigen vermogen aanwezig is. De omstandigheid dat dit eigen vermogen vanaf 1880 is opgebouwd en zichtbaar is geworden door een herwaardering van de panden in verband met het uit elkaar gaan van de heer [A] en zijn broer als zakenpartners, maakt dit niet anders.

18. De stelling dat de resultaten van de deelneming in Canada niet moeten worden meegenomen bij de beoordeling, wordt verworpen. Bij de beoordeling of sprake is van een individuele en buitensporige last moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen en daarbij horen ook de positieve resultaten uit andere delen van de onderneming.

19. Voor het jaar 2013 is het bedrag aan verhuurderheffing in verhouding tot de overige kosten en rentelasten dermate laag, dat niet aannemelijk is dat sprake is van een individuele en buitensporige last.

20. Voor 2014 ligt de situatie anders, omdat het bedrag aan verhuurderheffing in dat jaar veel hoger is en daardoor ook een belangrijker deel is van het negatieve rendement. Toch leidt dit niet tot een ander oordeel. Ter motivering geldt het volgende. Eiseres heeft aangevoerd dat zij meerdere panden heeft moeten verkopen om de verhuurderheffing voor 2014 te kunnen betalen en dat zij dus heeft moeten interen op haar eigendom als gevolg van de verhuurderheffing. Ter zitting is deze stelling nader toegelicht, mede naar aanleiding van de door verweerder genoemde verhoging van de overige reserves in 2014 met ruim 1,5 miljoen euro. De heer [A] heeft verklaard dat het vooruitzicht van de per jaar oplopende verhuurderheffing aanleiding is geweest om de bedrijfsvoering aan te passen. Hij heeft moeten besluiten om zoveel mogelijk woningen zodanig te renoveren dat de woningen boven de huurprijs-liberalisatiegrens komen en dus buiten de grondslag voor de verhuurderheffing komen te vallen. Daartoe had hij geld nodig om te investeren. Daarom heeft hij panden verkocht. Van de opbrengst van de verkoop van de panden is enerzijds de verhuurderheffing over 2014 betaald en is anderzijds geïnvesteerd in de renovatie van de overblijvende panden. Hoewel onduidelijk is hoe hoog de winst op de panden precies is geweest, concludeert de rechtbank, gelet op de toename van de overige reserves, dat van de verkoopopbrengst slechts een relatief klein deel is besteed aan de verhuurderheffing en dat het grootste gedeelte is besteed aan renovatie. Zo bezien drukte ook in 2014 de verhuurderheffing relatief niet zodanig zwaar op de bedrijfsvoering dat aannemelijk is dat daardoor sprake is van een individuele en buitensporige last. Uit de verklaring van de heer [A] volgt dat hij in staat is geweest om de bedrijfsvoering aan te passen aan de nieuwe situatie die door de verhuurderheffing is ontstaan. Niet aannemelijk is dat sprake is van interen op eigendom. Het eigen vermogen van de onderneming is immers toegenomen mede als gevolg van de verkoop van de panden. Voorts is van belang dat het verkopen en aankopen van panden hoort bij een onderneming als die van eiseres.

21. De stelling dat ‘het geld in de stenen zit’ en dus niet beschikbaar is om de verhuurderheffing te betalen, baat eiseres ook niet. Uit de stukken volgt dat er in 2013 relatief veel geld aan onderhoud is besteed. Voorts konden er blijkbaar liquide middelen worden gegenereerd door het afsluiten van hypotheken en door de verkoop van panden. In een dergelijke situatie is geen sprake van een individuele en buitensporige last.

22. De omstandigheid dat de opbrengst van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 (volgens de verklaring van de heer [A] ter zitting was dat € 5.478) slechts een heel klein deel van het bedrag van de verhuurderheffing kon compenseren, maakt ook niet dat sprake is van een individuele en buitensporige last. Bij de mogelijkheid om de huren bij huurders met hogere inkomens sneller te laten stijgen, is door de wetgever namelijk niet beoogd om een direct verband te leggen tussen mogelijke extra inkomsten voor verhuurders en de hoogte van een op te leggen verhuurderheffing (zie voor een weergave van de parlementaire geschiedenis de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 6 april 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:2383).

23. De rechtbank verwerpt de stelling van eiseres dat sprake moet zijn van een redelijke winst, welke stelling zij aan het slot van de zitting heeft onderbouwd met verwijzing naar diverse uitspraken van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM). De bedoelde uitspraken van het EHRM (o.a. EHRM 11 december 2014, 3851/12, r.o. 63 en 10 juli 2014, 12027/10, r.o 142) zien op gevallen waarin door de overheid huurprijzen worden voorgeschreven die niet overeenkomen met markthuurprijzen. Een beperking van dergelijke huurprijzen mag niet “manifestly unreasonable” zijn, “such as amounts of rent allowing only a minimal profit”. Deze overwegingen van het EHRM kunnen niet worden toegepast op een heffing ten laste van een verhuurder van 0,014% respectievelijk 0,381% van (een deel van) de WOZ-waarde van de panden. Ook als wordt gekeken naar het percentage van de heffing ten opzichte van de huuromzet, dat op 10 tot 15% uitkomt, is dat niet anders. De verhuurderheffing is gelet op deze percentages niet “manifestly unreasonable”, vooral niet omdat, zoals hiervoor is overwogen, uit de cijfers van eiseres volgt dat het niet door de verhuurderheffing komt dat eiseres negatieve rendementen behaalt, maar door de toerekening van de hoge hypotheekrente en door de hoge onderhoudskosten.

24. Gelet op het voorgaande dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.

25. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.