Rechtbank Limburg, 28-12-2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:12400, AWB - 17 _ 2924 + AWB - 17 _ 2923 + AWB - 17 _ 2922 + AWB - 17 _ 2921 + AWB - 17 _ 2920 + AWB - 17 _ 2919

1. Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak [adres 2] te [Plaats 2] . Het betreft een in het centrum van [Plaats 2] gelegen kantoorpand waarin zij een bank drijft. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 844m². Tot de onroerende zaak behoren een geldautomaat en drie parkeerplaatsen.

2. Eiseres heeft zich in haar gronden van beroep op het standpunt gesteld dat verweerder het bestreden besluit niet deugdelijk heeft gemotiveerd aangezien nauwelijks wordt ingegaan op de in bezwaar aangevoerde gronden en de waarde niet wordt onderbouwd. Eiseres vindt dat het beroep reeds vanwege de ondeugdelijke motivering van het bestreden besluit gegrond moet worden verklaard.

3. De rechtbank stelt vast dat de reactie van verweerder in het bestreden besluit op de bezwaargronden slechts een in algemene bewoordingen gestelde verwijzing behelst naar de waarderingsmethodiek en de niet-onderbouwde mededeling dat uit hertaxatie is gebleken dat de waarde correct is vastgesteld. Verweerder heeft in het bestreden besluit echter niet inzichtelijk gemaakt op welke uitgangspunten de vastgestelde waarde is gebaseerd en hoe die uitgangspunten zijn bepaald. Verweerders standpunt ter zitting, dat hetgeen door eiseres in de bezwaarfase is aangevoerd geen aanleiding gaf om het bestreden besluit uitgebreider te motiveren, kan, gelet op datgene wat aldus het bestreden besluit in bezwaar (in de gronden van bezwaar en tijdens de hoorzitting) is aangevoerd, niet slagen. Zo is in de bezwaarfase aangevoerd dat om diverse redenen het leegstandsrisico door verweerder is onderschat en dat als gevolg daarvan de kapitalisatiefactor te hoog is bepaald. In het bestreden besluit ontbreekt echter iedere onderbouwing van dat voor de waardebepaling gebruikte leegstandsrisico. Op het standpunt van eiseres dat de geldautomaat onjuist is gewaardeerd, is verweerder in zijn besluitvorming evenmin ingegaan. Het bestreden besluit is daarom ondeugdelijk gemotiveerd, hetgeen in strijd is met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Anders dan de rechtbank Gelderland heeft geoordeeld in haar uitspraak van 18 september 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:4765), is de rechtbank van oordeel dat dit tot gevolg heeft dat het beroep gegrond is. Het bestreden besluit dient te worden vernietigd.

4. De rechtbank zal, mede in het belang van de finale beslechting van het geschil, bezien of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen worden gelaten dan wel of zelf in de zaak kan worden voorzien. De rechtbank overweegt als volgt.

5. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor is te hoog, nu is uitgegaan van een te laag leegstands- en opslagrisico. Het leegstandsrisico dient in de visie van eiseres minimaal 10% of hoger te zijn.

6. Op verweerder rust de bewijslast dat de door hem vastgestelde waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd. In dit rapport is de waarde bepaald door middel van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is de gerealiseerde huurwaarde van de onroerende zaak zelf van € 166.400,- (per 1 januari 2015) als uitgangspunt voor de huurwaarde genomen. De taxateur heeft verder een eenmalige bouwbijdrage van eiseres aan de verhuurder van € 90.000,- aangemerkt als een verkapte vorm van huur en dit bedrag, verdeeld over 10 jaren, op jaarbasis voor € 9.000,- in de huurwaarde betrokken. De taxateur heeft hiertoe gebruik gemaakt van de huurovereenkomst en een inlichtingenformulier. Het vorenstaande leidt de taxateur tot een huurwaarde van de onroerende zaak (inclusief de parkeerplaatsen en de geldautomaat) van € 175.400,- (€ 166.400,- + € 9.000,-). Bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor heeft de taxateur de leegstand van kantoorpanden in [Plaats 2] met een vergelijkbare oppervlakte over de afgelopen vijf jaren geïnventariseerd en daaruit het leegstandsrisico voor de onderhavige onroerende zaak (van 12,5%) afgeleid. De taxateur is uitgegaan van een opslagrisico van 7,45%, passend binnen de bandbreedtes voor de regio Zuid van de tabel ‘risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2016’ uit de taxatiewijzer deel 24 (taxatiewijzer ‘huurwaardekapitalisatie’). Daarbij heeft de taxateur betrokken dat de betreffende bank een zeer stabiele huurder is, hetgeen een lager risico voor een belegger met zich brengt. De taxateur heeft de onroerende zaak als volgt gewaardeerd.

7. Ter zitting heeft eiseres nog de door verweerder gehanteerde huurwaarde ter discussie gesteld. Eiseres heeft in dit verband het standpunt ingenomen dat de bouwbijdrage aan de verhuurder moet worden aangemerkt als een voor de huurwaarde relevante incentive. Hiervan uitgaande zou de bouwbijdrage, conform de uitspraak van 20 januari 2016 van deze rechtbank (ECLI:NL:RBLIM:2016:423), op de huurwaarde in mindering moeten worden gebracht. De bijdrage kan niet worden gezien als huurinkomsten voor de verhuurder die immers de bijdrage heeft geïnvesteerd in de onroerende zaak. Nu verweerder de betaalde huur met de bijdrage heeft vermeerderd, terwijl die bijdrage in mindering had moeten worden gebracht op de betaalde huur, is de gehanteerde huurwaarde en daarmee de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld.

8. De rechtbank overweegt verder als volgt.

9. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

10. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz (de Uitvoeringsregeling) kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bedoelde waarde voor niet‑woningen onder andere worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a.

11. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen de kenmerken van de onroerende zaak niet ter discussie staan. Voorts is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.

12. De rechtbank stelt vervolgens vast dat partijen voor wat betreft de huurwaarde enkel de invloed hierop van de eenmalige bouwbijdrage van eiseres aan de verhuurder verdeeld houdt. Waar verweerder zich op het standpunt stelt dat de bouwbijdrage is aan te merken als een verkapte vorm van huur die moet worden meegeteld in de huurwaarde, is eiseres van mening dat die bijdrage als een incentive juist in mindering op de huurwaarde moet worden gebracht. Met partijen is de rechtbank van oordeel dat investeringen in een onroerende zaak door de eigenaar of de huurder van invloed kunnen zijn op de taxeren huurwaarde. In de taxatiewijzer ‘huurwaardekapitalisatie’ wordt een incentive gedefinieerd als een beloning die de verhuurder aan de huurder geeft voor het aangaan of verlengen van de huurovereenkomst. Als voorbeelden worden een huurkorting en een huurvrije periode genoemd.

Nu in dit geval is overeengekomen dat de huurder (eiseres) een bouwbijdrage betaalt, is van een dergelijke ten voordele van de huurder komende incentive geen sprake en mist de door eiseres genoemde uitspraak van 20 januari 2016 toepassing. Eiseres kan daarom niet worden gevolgd in haar standpunt dat de bijdrage op de huurwaarde in mindering moet worden gebracht. Integendeel, een investering in de onroerende zaak vermeerdert als uitgangspunt de waarde van een onroerende zaak en leidt om die reden juist tot een hogere huurwaarde. Er is in het concrete geval geen enkele reden om te veronderstellen dat sprake is geweest van een investering die niet tot een hogere waarde van het verhuurde heeft geleid.

13. De rechtbank overweegt voor wat betreft de kapitalisatiefactor dat uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat de taxateur de leegstand over de afgelopen vijf jaren (2012-2017) van een aantal vergelijkbare kantoorpanden die eveneens in [Plaats 2] zijn gelegen, heeft geïnventariseerd en daaruit het leegstandspercentage heeft vastgesteld. Uit de daarbij vermelde oppervlaktes blijkt dat bij het vaststellen van het leegstandsrisico meerdere kantoorgebouwen met een vergelijkbare omvang zijn betrokken. Het standpunt van eiseres dat onvoldoende rekening is gehouden met de omvang dan wel type (grootschalige kantoren) van de onroerende zaak deelt de rechtbank dan ook niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de in het taxatierapport opgenomen onderbouwing inzichtelijk gemaakt hoe het ten aanzien van de onroerende zaak gehanteerde leegstandsrisico tot stand is gekomen. De rechtbank ziet in hetgeen eiseres heeft aangevoerd, te meer nu iedere onderbouwing hiervan onderbreekt, geen aanleiding om het door de taxateur bepaalde leegstandsrisico voor onjuist te houden. De rechtbank heeft verder geen aanknopingspunten om het door verweerders taxateur aan de hand van de taxatiewijzer bepaalde opslagrisico dat binnen de bandbreedte van kantoren gelegen op overige locaties blijft, voor onjuist te houden. Van de zijde van eiseres is ook op dit punt een concrete onderbouwing achterwege gebleven. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder heeft aangetoond dat de gehanteerde kapitalisatiefactor en daarmee de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

14. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen blijven.

15. Nu het beroep wegens het geconstateerde motiveringsgebrek gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht dient te vergoeden.

16. Over de aan eiseres toe te kennen proceskostenvergoeding overweegt de rechtbank als volgt. Die vergoeding beperkt zich tot de proceskosten in beroep nu de gegrondverklaring in een motiveringsgebrek is gelegen, maar de door verweerder in het bestreden besluit vastgestelde waarde in stand blijft. Met betrekking tot de hoogte van de toe te kennen proceskostenvergoeding in beroep overweegt de rechtbank dat voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen van de gemachtigde van eiseres twee punten met een waarde van € 501,- per punt worden toegekend (voor het indienen van het beroepschrift en het verschijnen ter zitting). De wegingsfactor bepaalt de rechtbank op 1, zijnde gemiddeld. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden bedrag in totaal € 1.002,- (2 x € 501,- x 1). Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.

17. Verweerder heeft bij brief van 8 juni 2018 te kennen gegeven dat hij kan instemmen met de waardes van de onroerende zaken [adres 3] te [plaats 3] , [adres 4] te [plaats 4] en [adres 5] te [plaats 5] zoals die door eiseres in beroep zijn bepleit. De bestreden aanslagen van de onroerende zaken [adres 1] te [Plaats 1] en [adres 6] te [plaats] heeft verweerder vernietigd omdat beide onroerende zaken op 1 januari 2017 niet meer bij eiseres in gebruik waren. Verweerder heeft aangegeven dat eiseres recht heeft op vergoeding van het griffierecht (5 x € 333,- = € 1.665,-) en een vergoeding van haar proceskosten. In de visie van verweerder bedragen de proceskosten € 1.498,50. Daarbij worden voor het indienen van het bezwaarschrift, het bijwonen van de hoorzitting en het indienen van het beroepschrift drie punten toegekend en worden de zaken als samenhangend aangemerkt (2 x € 248,- + 1 x € 501,- x 1 x 1,5).

18. Eiseres heeft in het vorenstaande aanleiding gezien om haar beroepen in te trekken. Omdat zij zich niet kan verenigen met de voorgestelde proceskostenvergoeding, heeft zij de rechtbank verzocht om verweerder met toepassing van artikel 8:75 van de Awb in de proceskosten veroordelen. Onder verwijzing naar de uitspraak van deze rechtbank van 18 juli 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2017:6930) heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat zij voor iedere onroerende zaak afzonderlijk recht heeft op een proceskostenvergoeding. Dit leidt eiseres tot een totale vergoeding van € 4.995,- (5 x 2 x € 249,- + 5 x € 501,- x 1). Ter zitting heeft eiseres aangegeven af te zien van de eerder gevraagde vergoeding voor de kosten van uittreksels.

19. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en zich daarin op het standpunt gesteld dat toekenning van een proceskostenvergoeding per verweerder geen steun vindt in de jurisprudentie (arresten van de Hoge Raad van 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013: BZ6822, en 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:19). In de visie van verweerder dient, anders dan deze rechtbank bij de voornoemde uitspraak van 18 juli 2017 heeft geoordeeld, ook in geval meerdere verweerders deelnemen aan een gemeenschappelijke regeling, er van uit te worden gegaan dat sprake is van één bezwaar indien dit is gericht tegen meerdere op één aanslagbiljet vermelde besluiten. In genoemde uitspraak miskent de rechtbank dat de deelname van meerdere verweerders aan een gemeenschappelijke regeling rechtsbijstandverleners ook voordelen biedt. Daarnaast is geen sprake van bijzondere omstandigheden die de rechter de mogelijkheid geven om op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) af te wijken van de forfaitaire regeling.

20. De rechtbank overweegt dat de veroordeling van een partij in de proceskosten in bestuursrechtelijke gedingen is geregeld in de artikelen 8:75 en 8:75a van de Awb en nader uitgewerkt in het Bpb. Op grond van artikel 8:75a van de Awb kan de rechtbank, in geval van intrekking van het beroep, omdat het bestuursorgaan geheel of gedeeltelijk aan de indiener van het beroepschrift is tegemoetgekomen, op verzoek van de indiener, dat bestuursorgaan bij afzonderlijke uitspraak veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.

21. Ingevolge artikel 3, eerste lid, van het Bpb worden samenhangende zaken bij de bepaling van de hoogte van de vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand beschouwd als één zaak.

22. Ingevolge artikel 3, tweede lid, van het Bpb zijn samenhangende zaken: door een of meer belanghebbenden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen, die door het bestuursorgaan of de bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld, waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, is verleend door dezelfde persoon dan wel door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn.

23. Uit de arresten van de Hoge Raad van 12 april 2013 en 9 januari 2015 volgt dat voor de toepassing van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb en het Bpb sprake is van één bezwaar indien dit is gericht tegen meerdere op één aanslagbiljet vermelde besluiten. Hetzelfde geldt voor het bezwaar tegen in één geschrift opgenomen woz-beschikkingen. Een andersluidende uitleg van deze bepaling en het Bpb zou volgens de Hoge Raad te veel afbreuk doen aan de door de wetgever in dit verband beoogde eenvoud. Wel kan de omstandigheid dat het bezwaar op meer dan één besluit betrekking heeft een rol spelen bij het bepalen van de wegingsfactor die ziet op het gewicht van zaken.

24. De rechtbank heeft in haar voornoemde uitspraak van 18 juli 2017 bij deze arresten kanttekeningen geplaatst. De rechtbank volstaat voor die kanttekeningen in deze uitspraak met een verwijzing naar die gepubliceerde uitspraak. Kort samengevat komt het er op neer dat de rechtbank van oordeel is dat in een voorkomend geval tot een afwijking van de door de Hoge Raad voorgestane systematiek moet worden gekomen indien daarvoor, gelet op alle omstandigheden, aanleiding bestaat. Een zodanige aanleiding kan zijn dat de hoogte van een toe te kennen proceskostenvergoeding niet afhankelijk moet zijn van een keuze van verweerder of van, zoals in dit geval de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, voor de wijze waarop besluiten op schrift worden gesteld. De rechtbank maakt daarmee een uitzondering op de invulling die de Hoge Raad aan artikel 3 van het Bpb geeft. Aan artikel 2, derde lid, van het Bpb heeft de rechtbank geen toepassing gegeven, zodat al hetgeen verweerder hierover in zijn verweerschrift heeft aangevoerd geen beoordeling behoeft. In de door verweerder opgesomde voordelen van de deelname van meerdere verweerders aan een gemeenschappelijke regeling voor rechtsbijstandverleners ziet de rechtbank, wat hier ook van zij, geen aanleiding om af te wijken van de uitspraak van 18 juli 2017.

25. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de in een voorkomend geval voor vergoeding in aanmerking te brengen proceshandelingen van een gemachtigde in beginsel per gemeente dienen te worden berekend. De rechtbank is namelijk van oordeel dat de hiervoor vermelde overweging van de Hoge Raad in elk geval slechts ziet op meerdere besluiten van dezelfde gemeente op één aanslagbiljet.

In het onderhavige geval is echter sprake van vijf verschillende heffingsambtenaren, waardoor de aanslagen enkel en alleen vanwege het feit dat het gemeenten betreft die – kort gezegd – de uitvoering van de lokale belastingheffing hebben overgedragen aan een gemeenschappelijke regeling, op één aanslagbiljet staan.

26. Dit betekent vervolgens echter niet dat ook in het geval van meerdere verweerders niet tot samenhang kan worden geconcludeerd. Naar het oordeel van de rechtbank is in de onderhavige zaak echter enkel sprake van samenhang tussen de onroerende zaken [adres 1] te [Plaats 1] (AWB 17/2919) en [adres 6] te [plaats] (AWB 17/2920), waar in geschil was of die onroerende zaken op 1 januari 2017 in gebruik waren bij eiseres. In de drie resterende zaken, waar verschillende inhoudelijke geschilpunten aan de orde waren, is geen sprake van samenhang.

27. Gelet op het vorenstaande worden voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen van de gemachtigde van eiseres in bezwaar voor vier zaken twee punten met een waarde van € 249,- per punt toegekend (voor het indienen van het bezwaarschrift en het verschijnen op een hoorzitting). Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen van de gemachtigde van eiseres in beroep wordt voor vier zaken één punt met een waarde van € 501,- per punt toegekend (voor het indienen van het beroepschrift). De zwaarte bepaalt de rechtbank op gemiddeld, factor 1. Voor het verschijnen op zitting wordt eveneens één punt toegekend. Omdat op die zitting voor al deze zaken enkel nog de proceskostenvergoeding aan de orde was en op dat moment door het intrekken van de beroepen de beroepsfase was geëindigd en een nieuwe fase in de behandeling van de beroepen is ontstaan, bepaalt de rechtbank het gewicht voor die proceshandeling op 0,5 (licht) en neemt zij ook enkel voor die proceshandeling samenhang aan. De factor voor samenhang (4 zaken of meer) bedraagt dan 1,5. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaken verleende rechtsbijstand te vergoeden bedrag in totaal € 4.371,75 (2 x 4 x € 249,- x 1 + 1 x 4 x € 501,- x 1 + 1 x € 501,- x 0,5 x 1,5). Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.

28. De rechtbank wijst erop dat verweerder op grond van artikel 8:41, zevende lid, van de Awb verplicht is het door eiseres in de voornoemde zaaknummers betaalde griffierecht te vergoeden. Eiseres moet zich hiervoor dan ook tot verweerder wenden.