Rechtbank Noord-Nederland, 04-08-2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:3671, AWB - 15 _ 3841

De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit circa 1996, met een garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 692 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van ongeveer 1545 m².

De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsbied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM). Als gevolg van de gaswinning doen zich in dit gebied aardbevingen voor. De onroerende zaak bevindt zich in het aardbevingsgebied zoals aangewezen door de Commissie Meijer in het Eindadvies van 1 november 2013, alsmede in het "risicogebied" zoals aangemerkt door de NAM in haar 'Regeling waardedaling'.

Eiser heeft aardbevingsschade gemeld bij de NAM. (€ 15.000)

Verweerder heeft beleid geformuleerd aan de hand waarvan belastingplichtigen die aardbevingsschade hebben gemeld bij de NAM of Centrum Veilig Wonen (CVW) en van de NAM of CVW een schaderapport hebben ontvangen, het in het rapport vermelde schadebedrag in de mindering kunnen laten brengen op de vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2015. Het schadebedrag komt volgens dit beleid voor aftrek in aanmerking als de aardbevingsschade nog niet is hersteld en er overeenstemming is tussen de betreffende belastingplichtige en de NAM of CVW over het schadebedrag. Daartoe kunnen belastingplichtigen een verzoek indienen in het jaar 2015. Dit beleid is voorafgaand aan het vaststellen van de WOZ-beschikkingen vastgesteld en als bijsluiter bij de WOZ-beschikking is dit beleid kenbaar gemaakt.

In de onder 1.4 vermelde bijsluiter is – onder meer – het volgende vermeld:

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar beleidsmatig een aftrek toegepast op de waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 ter grootte van de kosten die zijn gemoeid met het herstel van de zichtbare fysieke aardbevingsschade (€ 15.000). De waarde van de onroerende zaak (€ 390.000) is verminderd met dit bedrag.

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2015. Eiser bepleit een waarde van € 288.000 en verweerder staat een waarde voor van € 375.000. Eiser is van mening dat op grond van hetgeen in de loop van het jaar 2014 bekend is geworden omtrent de risico's op zwaardere aardbevingen en het daadwerkelijk voorkomen van meer en zwaardere aardbevingen, de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met toepassing van artikel 18 lid 3, sub b en/of c Wet WOZ. In afwijking van lid 1 van artikel 18 dient de waarde te worden bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2015), aldus eisers gemachtigde. Verweerder heeft zich over dit punt niet expliciet uitgelaten. Voorts is in geschil het antwoord op de vraag of verweerder terecht heeft geweigerd een proceskostenvergoeding toe te kennen voor de behandeling van het door eisers gemachtigde ingediende bezwaar.

3. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

4. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 5 september 2003, nr. 37 948, ECLI:NL:HR:2003:AI5685, overwogen dat de waarde van een onroerende zaak in beginsel moet worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum, ook voorzover die pas later is gebleken (rechtsoverweging 3.2).

De rechtbank gaat ervan uit dat reeds op de waardepeildatum 1 januari 2013 het risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter aanwezig was. De rechtbank verwijst hiertoe naar haar uitspraak van 15 maart 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:1162.

De rechtbank overweegt dat gesteld noch aannemelijk is geworden dat door de mate van de gasproductie op 1 januari 2015 een risico is ontstaan op meer en zwaardere aardbevingen dan het op 1 januari 2013 aanwezige risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank komt dan ook niet tot een ander oordeel dan zij bij 4.1 heeft gegeven. Eiser heeft niet aannemelijk (onderbouwd of anderszins geconcretiseerd) gemaakt dat in het jaar 2014 het risico op aardbevingen groter dan 5.0 op de Schaal van Richter was.

Voor wat betreft de fysiek aanwezige aardbevingsschade geldt dat de rechtbank aannemelijk acht dat de prijs die een potentiële koper bereid zou zijn voor de onroerende zaak te betalen, niet door de kosten van de zichtbare fysieke schade wordt beïnvloed indien de kosten van herstel volledig door de NAM worden vergoed (vgl. Rechtbank Noord-Nederland, 15 maart 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:1164). Gesteld, noch gebleken is dat de NAM de gestelde aanwezige aardbevingsschade in het onderhavige geval niet vergoedt. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de prijs die een eventuele koper bereid zou zijn voor de onroerende zaak te betalen niet door deze herstelkosten wordt beïnvloed. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de door eiser in zijn rapport genoemde fysieke aardbevingsschade van € 15.000 daarmee niet geleid tot een waardeverandering en is daarom geen sprake van een omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ.

Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2014 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

Verweerder verwijst met betrekking tot de vastgestelde waarde naar een in zijn opdracht opgestelde waardematrix, waarbij de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 375.000. Die waarde is in de matrix bepaald door middel van een methode van vergelijking met een drietal referentieobjecten, te weten [c-weg] te [C] , [b-weg #] en [d-weg #] te [D] .

Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwijst eiser onder meer naar een in zijn opdracht door de taxateur [taxateur] van Makelaardij [naam] op 1 mei 2015 opgemaakt taxatierapport, waarin de waarde is bepaald op € 288.000. In dit rapport heeft [taxateur] de onroerende zaak vergeleken met drie referentieobjecten, te weten [f-straat #] te [G] , en [H-laan #] en [j-straat #] te [D] . Eiser stelt dat door verweerder te weinig rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak. Ook met de aanwezige aardbevingsschade is geen rekening gehouden, noch met het feit dat de onroerende zaak is gelegen in het aardbevingsgebied. De WOZ-waarde wordt daardoor volgens eiser negatief beïnvloed.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting daarop ter zitting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt de rechtbank als volgt.

Zoals deze rechtbank onder meer in haar uitspraken van 15 maart 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:1162, ECLI:NL:RBNNE:2016:1163 en ECLI:NL:RBNNE:2016:1164, heeft overwogen, moet er vanuit worden gegaan dat bij de obligatoire koopovereenkomsten die ná 16 augustus 2012 zijn gesloten, bij de prijsbepaling rekening is gehouden met het risico op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter. Daarnaast is in die uitspraken overwogen dat voor het eerst bij de verkopen, waarvan de koopovereenkomst ná januari 2013 is gesloten, bij de prijsbepaling in aanmerking kan zijn genomen dat een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter, omdat pas in januari 2013 bekend werd dat de bodemgesteldheid zodanig was dat in het gaswinningsgebied een kans is op aardbevingen van een dergelijke zwaarte. Verkopen, waarvan de koopovereenkomst ná februari 2013 is gesloten, bevatten naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende informatie over de invloed van de, uit de op 1 januari 2014 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende, factoren (het imago-effect, de onzekerheid over de vergoeding van de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning en de rompslompschade) op de waardebepaling. Niet aannemelijk is geworden dat dat in dit geval anders is, dan wel dat sprake zou zijn van het risico op aardbevingen met een kracht hoger dan 5.0 op de Schaal van Richter en dat daarmee bij na februari 2013 plaatsgevonden transacties geen rekening gehouden kon worden.

Verweerder heeft - na schorsing van het onderzoek ter zitting - bij brief van 29 maart 2016 een koopakte (akte van levering) van [b-weg #] overgelegd, waaruit blijkt dat het pand op 31 oktober 2014 is verkocht. De gemachtigde van eiser heeft er in zijn reactie van 6 april 2016 op gewezen dat uit deze akte van levering tevens blijkt dat het perceel van [b-weg #] groter is (10.600 m²) dan waar verweerder van is uitgegaan in zijn waardematrix. Gelet hierop zal de rechtbank [b-weg #] niet in de vergelijking betrekken. Van de overige door verweerder gehanteerde vergelijkingspercelen acht de rechtbank aannemelijk dat de invloed van de onder 10 vermelde factoren in de voor de vergelijkingspercelen gerealiseerde verkoopcijfers voldoende is verdisconteerd. Gelet op de datum van de koopovereenkomsten van de door verweerder gehanteerde vergelijkingspercelen kunnen de percelen [c-weg] te [C] en [d-weg #] te [D] in de waardering worden betrokken. Deze percelen zijn ná februari 2013 verkocht. De rechtbank merkt hierbij op dat [C] en [D] ook in het aardbevingsgebied zijn gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook aan de hand van deze twee vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de invloed van de uit de op 1 januari 2014 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren.

Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² en m³ voor eisers onroerende zaak worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door verweerder aangevoerde referentieobjecten [c-weg] te [C] en [d-weg #] te [D] . De door verweerder gehanteerde m² en m³ prijzen zijn in verhouding tot de referentieobjecten niet te hoog vastgesteld. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank bij de waardebepaling van eisers onroerende zaak voorts voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen eisers woning en voormelde referentiewoningen. Met name het aangevoerde referentieobject [c-weg] te [C] , een vrijstaande woning die op 26 november 2014 is verkocht voor € 317.500, geeft een goede weerspiegeling van het waardeniveau van eisers onroerende zaak op de waardepeildatum.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft het door eiser ingebrachte taxatierapport de waardematrix van verweerder niet kunnen ontkrachten. Het door eiser overgelegde taxatierapport van taxateur [taxateur] biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht in de totstandkoming van de door eiser bepleite waarde. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in het taxatierapport geen enkele herleiding is vermeld hoe vanuit de verkoopprijzen van de daarin opgevoerde referentieobjecten, waarbij rekening dient te worden gehouden met de verschillen, tot de getaxeerde waarde van eisers woning is gekomen. Ook desgevraagd ter zitting heeft [taxateur] dit inzicht niet kunnen verschaffen.

Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 375.000 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep gericht tegen de WOZ-beschikking is ongegrond.

Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden de kosten die een belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door de heffingsambtenaar uitsluitend vergoed voor zover de WOZ-waarde wordt verminderd wegens aan de heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid.

Vaststaat dat de WOZ-waarde bij de uitspraak op bezwaar is verminderd, uitsluitend op grond van de toepassing van het door verweerder onder 1.5 vermelde beleid, op grond waarvan een aftrek mogelijk is ter grootte van de kosten die zullen zijn gemoeid met het herstel van de zichtbare fysieke aardbevingsschade. De rechtbank stelt voorop dat de enkele herroeping van het bestreden besluit, de WOZ-beschikking, geen recht geeft op vergoeding van de proceskosten, omdat daarmee nog niet vaststaat dat is herroepen wegens een aan de heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid (vgl. HR 18 juni 2010, nr. 09/00370, ECLI:NL:HR:2010:BM7705, BNB 2010/301).

Ten aanzien van de stelling van eiser dat de WOZ-beschikking niet met de daarvoor vereiste zorgvuldigheid tot stand is gekomen, overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar dient voordat hij bij beschikking een WOZ-waarde vaststelt de normale zorgvuldigheid te betrachten, wat onder meer met zich meebrengt dat hij voor het vaststellen van de WOZ-waarde de nodige kennis omtrent de relevante feiten dient te vergaren, hetgeen ook voorvloeit uit de in artikel 3:2 van de Awb neergelegde eis van een zorgvuldige voorbereiding van besluiten. Indien de heffingsambtenaar de normale zorgvuldigheid niet betracht en als gevolg daarvan bij beschikking een te hoge WOZ-waarde vaststelt, is sprake van een aan die heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb (vgl. HR 18 juni 2010, nr. 09/00370 , ECLI:NL:HR:2010:BM7705, BNB 2010/301). De rechtbank stelt vast dat het door verweerder vastgestelde beleid reeds bestond ten tijde van het geven van de onderhavige WOZ-beschikking en dat verweerder op de hoogte was of moest zijn van de mogelijkheid dat eiser voor beleidsmatige aftrek wegens fysieke zichtbare aardbevingsschade in aanmerking zou kunnen komen. Door ondanks deze omstandigheden de WOZ-waarde vast te stellen, zonder voorafgaand aan deze vaststelling bij eiser te informeren of sprake was van schade die op grond van het beleid tot een lagere WOZ-waarde zou kunnen leiden, heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, niet de hiervoor bedoelde normale zorgvuldigheid betracht, als gevolg waarvan een te hoge WOZ-waarde is vastgesteld. De reële mogelijkheid bestond immers, gezien het door verweerder gevoerde beleid en het feit dat eiseres woning in het aardbevingsgebied is gelegen, dat de WOZ-waarde op een te hoog bedrag zou worden vastgesteld als met deze omstandigheden bij de vaststelling van die waarde geen rekening zou worden gehouden. Dit kan gelet op het voorgaande worden aangemerkt als een aan verweerder te wijten onrechtmatigheid als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb.

Ten aanzien van verweerders stelling dat het inschakelen van beroepsmatige rechtsbijstand in het onderhavige geval niet nodig was en dat de hoogte van de kosten niet redelijk is, overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 6:4, eerste lid, van de Awb kan het maken van bezwaar slechts langs schriftelijke weg geschieden. Deze eis draagt ertoe bij bewijsrechtelijke discussies te vermijden. Indien eiser die het niet eens is met een besluit daartegen schriftelijk opkomt, kan niet worden gezegd dat de keuze om de bezwaren in deze vorm mee te delen onredelijk is (zie Hoge Raad, 26 maart 2010, nr. 09/01089, ECLI:NL:HR:2010:BL8875). Dat eiser in dit geval voor het indienen van het bezwaar een beroepsmatige rechtsbijstandverlener heeft ingeschakeld, is niet onredelijk. Daarbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat eiser naast de vermindering op grond van het schaderapport nog meer bezwaargronden heeft aangevoerd. Dat deze laatstgenoemde gronden uiteindelijk niet zijn gehonoreerd, maakt het oordeel niet anders. Naar de rechtbank verweerder begrijpt, doelt verweerder met zijn stelling dat de kosten onredelijk hoog zijn erop dat sprake is van een eenvoudige feitelijke en juridische kwestie waarmee bij het bepalen van de wegingsfactor rekening dient te worden gehouden. Verweerder is van mening dat als een kostenvergoeding dient te worden vastgesteld wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, de wegingsfactor lager dient te worden vastgesteld. De rechtbank overweegt dat het uitgangspunt voor de behandeling van een zaak in de bezwaarprocedure is dat een zaak “gemiddeld” is tenzij er bijzondere redenen zijn om hiervan af te wijken. De rechtbank ziet in de door verweerder aangevoerde gronden geen aanleiding om voor de vaststelling van de wegingsfactor de zwaarte van de zaak anders dan "gemiddeld" te kwalificeren. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in de bezwaarfase de volledige materiële beoordeling van de waarde van de (concrete) onroerende zaak van eiser aan de orde was. Daarmee komt de rechtbank tot het oordeel dat de wegingsfactor ter zake van de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase op 1 dient te worden gesteld.

Gelet op het voorgaande heeft eiser recht op een vergoeding van de proceskosten voor de bezwaarfase. De rechtbank is van oordeel dat de vergoeding voor de beroepsmatige rechtsbijstand in de bezwaarfase dient te worden vastgesteld op € 492 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde van € 246 en een wegingsfactor van 1). Daarnaast komen de door eiser gemaakte taxatiekosten en de aanwezigheid van de taxateur bij de hoorzitting en ter zitting in aanmerking. De vergoeding voor het taxatierapport wordt vastgesteld op € 242 (inpandig: 4 uur à € 50 per uur vermeerderd met 21% BTW), de aanwezigheid van de taxateur bij de hoorzitting wordt vastgesteld op € 30,25. Het in totaal door verweerder te vergoeden bedrag in de bezwaarfase komt daarmee op € 764,25.

Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond.

Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.