Rechtbank Rotterdam, 28-03-2023, ECLI:NL:RBROT:2023:2814, ROT 22/1576 en ROT 22/1582

Het Ronald MacDonald Huis is een zogenaamd “logeerhuis” dat in 2008 en 2009 is gebouwd. Het grenst aan het Erasmus Medisch Centrum en is met een loopbrug daarmee verbonden. Het staat op een kavel van 430 m² en heeft een bruto oppervlak van 3.386 m².

Er zijn 28 gastenkamers met badkamers en toilet, diverse woonkamers, een centrale keuken

met eetruimte, speelruimtes en een huiskamer. De huiskamer dient als dagverblijf tijdens opnames van een ziek kind en dient als plek waar het gezin, al dan niet met het zieke kind, tot rust kan komen in een huiselijke sfeer. Het speeldek op de tweede verdieping biedt dagopvang aan broertjes of zusjes van zieke kinderen. Een dakterras op de 8e etage geeft een plek waar ouders en kinderen buiten kunnen zitten.

Naast de gastenkamers zijn er ook nog aanvullende ruimtes zoals opslagruimtes, vuilcontainers, een fietsenstalling, kantoorruimtes en een fitnessruimte aanwezig.

De 9e (=bovenste) etage is in zijn geheel in gebruik voor de gebouwgebonden installaties

(centrale verwarmingsketels, omvormers PV-panelen en luchtbehandelingskast).

Op de website van het Ronald McDonald Huis staat onder andere:

In Ronald McDonald Huis Sophia Rotterdam heb je alle privacy in je eigen slaapkamer. Maar het Huis is meer dan een logeerplek dicht bij het ziekenhuis. Je kunt andere gezinnen ontmoeten in de gemeenschappelijke ruimtes: in de woonkamer met zachte banken, in de opgeruimde eetkamer en in de grote keuken. Tijdens je verblijf doe je je eigen was. Hiervoor kun je kosteloos gebruik maken van wasmachines, drogers en wasmiddel. Door verantwoordelijk te blijven voor dagelijkse dingen zoals koken en wassen, gaat op loopafstand van het ziekenhuis je leven ondanks alles toch een beetje door.

De stichting beoogt een algemeen nut beoogde instelling te zijn zoals bedoeld in artikel

5b Algemene wet inzake rijksbelastingen, of een daarvoor in de plaatskomende

bepaling en heeft ten doel:

het instandhouden van tijdelijke opvangvoorzieningen ten behoeve van

familieleden, verzorgers of andere naasten van kinderen die in het Erasmus MCSophia

worden verpleegd of anderszins worden behandeld, dan wel (het

ondersteunen van) het instandhouden van dergelijke opvangvoorzieningen in de

nabijheid van enig ander ziekenhuis of een andere verpleeginstelling, dit alles in

de ruimste zin van het woord.

Verweerder heeft ook vermeld of een deel volgens hem een woondeel, niet-woningdeel of een mixed ruimte is.

Uit het overzicht volgt uiteindelijk de volgende verdeling:

Niet woningdelen: 21,08 %

Mixed ruimte: 31,96 %

Woningdelen: 46,96 %

Verweerder heeft als woningdelen aangemerkt:

De aard van deze ruimten is dus tussen partijen niet in geschil en ook overigens voldoen deze gedeelten aan de criteria “naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies”. Dat de gastenkamers niet duurzaam worden bewoond is daarbij niet van belang.

Als ‘mixed ruimten’ zijn aangemerkt:

De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Deze delen zijn naar aard en inrichting niet bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen, zodat ze niet ‘dienen tot woning’ als bedoeld in artikel 220a, lid 2 (eerste zinsdeel) van de Gemeentewet.

Het is vervolgens de vraag of deze delen volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat ze alsnog aan de woondelen toegerekend kunnen worden op grond van artikel 220a lid 2 (laatste zinsdeel) van de Gemeentewet. Daarvoor is beslissend in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen (zie r.o. 3.2.4 uit het arrest van 27 mei 2022).

Hoewel deze delen het inderdaad mogelijk maken dat er in de gastenkamers mensen kunnen verblijven (= wonen in de zin van artikel 220a Gemeentewet), zoals eiseres stelt, is dat onvoldoende om ze volledig dienstbaar te achten aan woondoeleinden. De trappen, gangen, de entreehal, de fietsenstalling en de toiletten in de gang worden namelijk zowel door het personeel en de vrijwilligers als door de bewoners van de gastenkamers gebruikt. Dat geldt ook voor de wasserette, die door de bewoners kan worden gebruikt voor hun eigen was, maar ook door het personeel en de vrijwilligers om het beddengoed en de handdoeken te wassen.

Als niet-woningdelen zijn aangemerkt:
- verdeelruimte;

Deze vaststelling kan de rechtbank eveneens volgen. Naar aard en inrichting zijn deze delen op zichzelf niet bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen. Ook hier geldt dat deze gedeelten het mogelijk maken dat er in de gastenkamers mensen kunnen verblijven, maar dat ze niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Deze ruimten worden in het geheel niet door de bewoners van de gastenkamers gebruikt; ze worden, een enkele uitzondering daargelaten, alleen door personeel en vrijwilligers gebruikt. De werk- en linnenkasten zijn bovendien op slot en kunnen alleen door het personeel en de vrijwilligers worden opengemaakt.

Woondelenvrijstelling in de zin van artikel 220e Gemeentewet

Artikel 220e van de Gemeentewet luidt:

In afwijking van artikel 220c wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting bedoeld in artikel 220, onderdeel a, buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

“Bij de beoordeling of die beperking van invloed is op de heffingsmaatstaf voor de OZBG, mag niet uit het oog worden verloren dat het bij toepassing van artikel 220e Gemeentewet steeds gaat om onroerende zaken die niet in hoofdzaak – dat wil zeggen voor ten minste 70 procent – tot woning dienen. Voor het oordeel of van de aan een dergelijke onroerende zaak toegekende waarde op grond van artikel 220e Gemeentewet een gedeelte buiten aanmerking moet worden gelaten, is het feitelijk gebruik van dat gedeelte beslissend. Dat geldt zowel voor het gedeelte van zo’n onroerende zaak dat tot woning dient, als voor het gedeelte dat in hoofdzaak aan woondoeleinden dienstbaar is.”

De WOZ-waarde van de onroerende zaak

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

Nu beide partijen (overigens) aansluiten bij de Taxatiewijzer rust op verweerder de bewijslast voor het niet gebruiken van de daarin genoemde kengetallen voor wat betreft de bruto vervangingswaarde. Verweerder stelt dat hij van de stichtingskosten is uitgegaan omdat de onroerende zaak niet (goed) te vergelijken is met een archetype uit de Taxatiewijzer. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De onroerende zaak heeft een beduidend luxere afwerking dan de archetypen die enigszins in de buurt komen, N37700000 (Gezinsvervangend tehuis, 1986 tot en met 2014) en N5161000 (Verzorgingshuis, 2001 en nieuwer, <8000 m²) die eiseres gebruikt. Eiseres erkent dit ook, zij houdt een vervangingswaarde aan die een stuk hoger is dan de maximale vervangingswaarde die voor N5161000 uit de Taxatiewijzer volgt.

De onroerende zaak is echter geen gezinsvervangend tehuis en ook geen verzorgingshuis. Het heeft een unieke uitstraling en een driehoekige vorm, die architectonisch is vertaald in een bakstenen scheepsboeg met rondlopende vensters en rails. Met een uitsnede in de driehoek worden de gastenkamers zichtbaar.

Daarom is de rechtbank in dit specifieke geval van oordeel dat aangesloten kan worden bij de stichtingskosten van de onroerende zaak, ook al zijn die op de waardepeildata tien en elf jaar oud. Dit geeft in dit geval een beter beeld van de vervangingswaarde dan een waarde op basis van de niet bruikbare archetypen uit de Taxatiewijzer.

Wel is het zo dat de stichtingskosten geïndexeerd moeten worden naar de waardepeildata. Verweerder heeft dit gedaan aan de hand van de in hoofdstuk 4.4 van de Taxatiewijzer opgenomen indexeringspercentages, die zijn gebaseerd op de gegevens van Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB).

Eiseres bestrijdt de bruikbaarheid van de gegevens van BDB niet, maar voert aan dat verweerder uit moet gaan van de indexering gebaseerd op de werkelijke conjuncturele ontwikkeling en niet, zoals verweerder doet, van de ontwikkeling genoemd in de Taxatiewijzer omdat daarin ten onrechte de negatieve conjuncturele ontwikkeling van bepaalde jaren buiten beschouwing is gelaten.

In de Taxatiewijzer staat in hoofdstuk 4.4 over de door verweerder gebruikte indexcijfers het volgende:

In de vijfde rij is de bijbehorende procentuele ontwikkeling zichtbaar, wat laat zien met hoeveel procent de stichtingskosten zijn toegenomen ten opzichte van 1 januari in het voorgaande jaar.

De tabel die verweerder aanhoudt is als volgt:

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

2,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,8% 7,0% 2,1% 2,7%

Gelet op de omstandigheid dat eiseres de bruikbaarheid van de aan de indexcijfers in de Taxatiewijzer ten grondslag liggende gegevens uit de BDB op zichzelf niet bestrijdt, is de enkele stelling dat de indexcijfers voor bepaalde jaren niet kloppen gelet op de conjuncturele ontwikkeling niet voldoende voor het oordeel dat de indexcijfers niet door verweerder gebruikt konden worden. Deze stelling heeft eiseres bovendien pas ter zitting naar voren gebracht en verder niet onderbouwd. Dat de conjuncturele ontwikkeling in bepaalde jaren negatief is geweest hoeft op zichzelf beschouwd nog niet te betekenen dat de indexeringscijfers van de stichtingskosten daar een-op-een mee moeten corresponderen. De rechtbank is onder deze omstandigheden van oordeel dat verweerder de indexcijfers heeft kunnen gebruiken bij de waardering.

19. Verder is de technische correctie in geschil. Deze hangt af van de levensduur en de restwaarde van de onroerende zaak. Hiervoor heeft verweerder aansluiting gezocht bij archetype N37700000 (Gezinsvervangend tehuis, 1986 tot en met 2014).

Hoewel dit type niet goed overeenkomt met de onroerende zaak, zoals hiervoor is overwogen onder 18.1, is dit naar de rechtbank wel het best vergelijkbare archetype van de Taxatiewijzer en kon verweerder bij gebrek aan beter voor de vaststelling van de levensduur en restwaarde van dat archetype uitgaan.

Voor de waardepeildatum 1 januari 2020 heeft verweerder bij de installaties een levensduur-verlenging toegepast van een jaar. Eiseres is het hier niet mee eens.

Daargelaten dat een levensduurverlenging van een jaar op de bedragen waar het hier om gaat een miniem verschil voor de uiteindelijke waarde maakt, onderbouwt verweerder de levensduurverlenging naar het oordeel van de rechtbank afdoende. Er is sprake van een meerjarig onderhoudsplan en de installaties worden jaarlijks gecontroleerd door een technisch bureau. Dat is tussen partijen niet in geschil. Indien dat door die controles nodig blijkt, wordt er geïnvesteerd. Zo is er bijvoorbeeld geïnvesteerd in duurzaamheidsmaatregelen en zijn zonnepanelen aangelegd.

Verder is de restwaarde van de installaties tegelijkertijd met de levensduurverlenging verlaagd naar 15 %, het minimum dat uit de Taxatiewijzer volgt.

De rechtbank stelt vast dat verweerder binnen de bandbreedte van de restwaarde die uit de Taxatiewijzer volgt is gebleven, terwijl eiseres betoogt dat de aangehouden percentages restwaarde uit de Taxatiewijzer te hoog zijn.

Omdat beide partijen uitgaan van de Taxatiewijzer en eiseres daar wat de restwaarde betreft vanaf wil wijken, is het aan haar om deze afwijking aannemelijk te maken (vergelijk hof Den Haag 9 november 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2232 en Hof Den haag 24 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1693). Eiseres heeft echter geen enkele onderbouwing gegeven voor haar stelling dat de restwaarden uit de Taxatiewijzer te hoog zijn en dan haar restwaarde juist is.

Conclusie