Gerechtshof Den Haag, 16-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2011, BK-23/486 en BK-23/487
Gerechtshof Den Haag, 16-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2011, BK-23/486 en BK-23/487
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 16 oktober 2024
- Datum publicatie
- 30 oktober 2024
- Annotator
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2023:2814, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-23/486 en BK-23/487
- Relevante informatie
- Art. 220a Gemw, Art. 220e Gemw, Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
OZB. woningtarief. Wet WOZ. 220a Gemeentewet. Het logeerhuis van belanghebbende kwalificeert als woning.
De Heffingsambtenaar heeft de waarden van het logeerhuis niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-23/486 en BK-23/487
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 28 maart 2023, nummers ROT 22/1576 en ROT 22/1582.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] , te [woonplaats 1] (het logeerhuis), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 7.304.000 (de beschikking 2020). Met de beschikking 2020 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen “Onroerende-zaakbelasting Eigenaren Niet Woning” en “Onroerende-zaakbelasting Gebruikers Niet Woning” van de gemeente Rotterdam (de aanslagen 2020).
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2020 van het logeerhuis, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 7.292.000 (de beschikking 2021). Met de beschikking 2021 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen “Onroerende-zaakbelasting Eigenaren Niet Woning” en “Onroerende-zaakbelasting Gebruikers niet-woning” van de gemeente Rotterdam (de aanslagen 2021).
Bij uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar tegen de beschikking 2020 en de aanslagen 2020 ongegrond verklaard en de beschikking 2021 gewijzigd naar een waarde van € 7.146.000 en de aanslagen 2021 dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van tweemaal € 365. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van éénmaal € 548 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 11 en 12 juli 2024 nadere stukken met bijlagen ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 juli 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het logeerhuis. Het bouwjaar van het logeerhuis is 2009 en het logeerhuis heeft een oppervlakte van 3.497 m².
De Heffingsambtenaar heeft twee taxatierapporten overgelegd. Het rapport dat betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2019 is opgemaakt op 4 mei 2022. Het taxatieoverzicht voor het belastingjaar 2020 vermeldt een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 7.310.870. Bij de bepaling van de WOZ-waarde is de Heffingsambtenaar uitgegaan van het archetype N3770000 (gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer).
Het rapport dat betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2020 is opgemaakt op 27 mei 2022. Het taxatieoverzicht voor het belastingjaar 2021 vermeldt een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 7.146.261. Bij de bepaling van de WOZ-waarde is de Heffingsambtenaar uitgegaan van het archetype N3770000 (gezinsvervangend tehuis, 1986 tot en met 2014).
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2019. Het rapport is op 30 maart 2022 opgemaakt door taxateurs [naam 1] en [naam 2] . Wat betreft de bruto vervangingswaarde is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke waardebepaling. De restwaarde is vastgesteld op 5% en er is geen functionele correctie toegepast.
In het door belanghebbende overgelegde taxatieoverzicht is de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op een bedrag van € 5.684.000. Bij de waardebepaling is belanghebbende uitgegaan van het archetype N5161000 (verzorgingshuis, 2001 en nieuwer, <8000m²).
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2020. Het rapport is op 30 maart 2022 opgemaakt door taxateurs [naam 1] en [naam 3] . Wat betreft de bruto vervangingswaarde is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke waardebepaling. De restwaarde is vastgesteld op 5% en er is geen functionele correctie toegepast.
In het door belanghebbende overgelegde taxatieoverzicht is de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op een bedrag van € 5.550.000. Bij de waardebepaling is belanghebbende uitgegaan van het archetype N5161000 (verzorgingshuis, 2001 tot en met 2014, <8000m²).
Belanghebbende heeft in hoger beroep in een nader stuk nieuwe matrices overgelegd, waarin zij uitgaat van hogere bedragen dan in de onder 2.3.1 en 2.3.2 genoemde taxatierapporten.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde restwaarde een document getiteld Onderzoeksrapport restwaarde woningen (het Onderzoeksrapport) ingebracht waarin een aantal transacties in diverse gemeenten zijn opgenomen:
- -
-
[adres 2] in [woonplaats 2] , gezinsvervangend tehuis uit 1930, transactiedatum 5 april 2016, verkoopprijs € 1.287.500, restwaarde 6,3%,
- -
-
[adres 3] in [woonplaats 3] , gezinsvervangend tehuis uit 1997, transactiedatum 6 november 2018, verkoopprijs € 900.000, restwaarde 1%,
- -
-
[adres 4] in [woonplaats 4] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1986, transactiedatum 28 december 2017, verkoopprijs € 360.000, restwaarde 0%,
- -
-
[adres 5] in [woonplaats 5] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1995, transactiedatum 6 december 2019, verkoopprijs € 735.000, restwaarde 0%,
- -
-
[adres 6] in [woonplaats 6] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1999, transactiedatum 18 mei 2020, verkoopprijs € 762.500, restwaarde 9%,
- -
-
[adres 7] in [woonplaats 7] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1975, transactiedatum 11 juni 2020, verkoopprijs € 760.000, restwaarde 6,3%,
- -
-
[adres 8] in [woonplaats 3] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1989, transactiedatum 14 oktober 2019, verkoopprijs € 710.000, restwaarde 9,9%,
- -
-
[adres 9] in [woonplaats 8] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 2010, transactiedatum 2 november 2020, verkoopprijs € 2.555.000, restwaarde 1%,
- -
-
[adres 10] in [woonplaats 9] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1982, transactiedatum 1 juli 2020, verkoopprijs € 750.000.
Ter toelichting op de “Methodiek onderzoek” naar de restwaarden is in het Onderzoeksrapport het volgende opgenomen:
“De methodiek is een bottom-up methodiek waarbij op de geïndexeerde transactieprijs de grondwaarde (inclusief BTW) in mindering wordt gebracht. Wat resteert is ofwel de restwaarde van het object (als ten tijde van verkoop de initiële levensduur is verstreken) of de dagwaarde van het object (als ten tijde van verkoop de initiële levensduur niet is verstreken).
Restwaarde en dagwaarde
De restwaarde is de waarde die het object heeft aan het eind van de levensduur. Als de levensduur nog niet is verstreken ten tijde van verkoop, wordt het object niet verkocht tegen de restwaarde van het object maar tegen de dagwaarde. Vanuit de dagwaarde kan wel een restwaarde berekend worden, mits er overeenstemming is over de manier van afschrijven (rechtlijnig) en over de levensduur.
In bovenstaand voorbeeld is duidelijk gemaakt op welke wijze vanuit de dagwaarde een restwaarde wordt berekend. In het voorbeeld is te zien hoe een fictief object met een bruto vervangingswaarde van € 50.000 na 5 jaar wordt verkocht voor € 40.000. De afschrijving is 20% in 5 jaar geweest (4% per jaar). Bij een rechtlijnige afschrijving en een (veronderstelde) onbetwiste levensduur van 20 jaar is de maximale afschrijving 80% en de restwaarde 20%.
(…)
Voorbeeld
Wellicht helpt een eenvoudig voorbeeld waarbij twee identieke buurpanden betrokken zijn: Dorpsstraat 1 dient gewaardeerd te worden en Dorpsstraat 3 is verkocht voor € 500.000 en dient als onderbouwing van de restwaarde. Voor beide panden geldt het volgende:
- ouderdom is 60 jaar en de restwaarde is bereikt
- de grootte van het object is 2.000 m2
- de bruto vervangingswaarde is gelijk aan € 3.000.000 exclusief BTW en € 3.630.000 inclusief BTW
- grondwaarde (fictie: onbetwist) is gelijk aan € 100.000
Indien de restwaarde wordt berekend door de restwaarde van € 400.000 te delen op de
vervangingswaarde exclusief BTW van € 3.000.000, dan wordt een restwaardepercentage
bepaald gelijk aan 13,3%. Deze restwaarde wordt vervolgens geprojecteerd op het te taxeren
object: € 3.630.000 x 0,133 = € 482.000 (afgerond), indien daar de grondwaarde van
€ 100.000 wordt opgeteld, komt de waarde van het te waarderen pand op € 582.000, ruim
boven het transactiebedrag van het identieke buurpand.
Indien de restwaarde wordt berekend door de restwaarde van € 400.000 te delen op de vervangingswaarde inclusief BTW van € 3.630.000, dan wordt een restwaardepercentage bepaald gelijk aan 11,0%. Deze restwaarde wordt vervolgens geprojecteerd op het te taxeren object: € 3.630.000 x 0,110 = € 400.000 (afgerond), indien daar de onbetwiste grondwaarde van € 100.000 wordt opgeteld, komt de waarde van het te waarderen pand op € 500.000, gelijk aan het transactiebedrag van het identieke buurpand.”
2.5.1. De Heffingsambtenaar heeft de door hem bepleite restwaarden voor het belastingjaar 2020 onderbouwd met de volgende objecten:
- -
-
[adres 11] in [woonplaats 1] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1977, transactiedatum 24 april 2019, verkoopprijs € 2.800.000, restwaarde 80,33%,
- -
-
[adres 12] in [woonplaats 1] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1886 herbouwd in 2004, transactiedatum 15 november 2019, verkoopprijs € 3.330.336, restwaarde 76,48%,
- -
-
[adres 13] in [woonplaats 1] , verpleeghuis, bouwjaar 1968 gerenoveerd in 1999, transactiedatum 19 december 2018, verkoopprijs € 6.440.000, restwaarde 33,61%,
- -
-
[adres 14] in [woonplaats 1] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1906, transactiedatum 23 december 2019, verkoopprijs € 811.000, restwaarde 86,56%.
2.5.2. De Heffingsambtenaar heeft de door hem bepleite restwaarden voor het belastingjaar 2021 onderbouwd met de volgende objecten:
- -
-
[adres 11] in [woonplaats 1] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1977, transactiedatum 24 april 2019, verkoopprijs € 2.800.000, restwaarde 80,33%,
- -
-
[adres 12] in [woonplaats 1] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1886 herbouwd in 2004, transactiedatum 15 november 2019, verkoopprijs € 3.330.336, restwaarde 76,48%,
- -
-
[adres 15] in [woonplaats 1] , revalidatiecentrum, bouwjaar 1942, transactiedatum 29 december 2020, verkoopprijs € 3.245.000, restwaarde 71,75%,
- -
-
[adres 14] in [woonplaats 1] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1906, transactiedatum 23 december 2019, verkoopprijs € 811.000, restwaarde 86,56%,
- -
-
[adres 16] in [woonplaats 1] , gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1991, transactiedatum 2 juni 2022, verkoopprijs € 500.000, restwaarde 18,07%.
2.6.1. In haar nader stuk van 12 juli 2024 heeft belanghebbende drie scenario’s geschetst aan de hand waarvan zij meent dat sprake is van een woning in de zin van artikel 220a Gemeentewet. Het nader stuk vermeldt voor zover van belang:
“Op de bijgevoegde plattegronden zijn de diverse ruimte voorzien van een kleurcodering.
Ondergetekende is hierbij uitgegaan van de volgende uitgangspunten:
1. Oranje: slaapkamers woonkamers, zitkamers, keukens, koffiehoek, speeldek familieleden
2. Roze: wasserette, bergkasten op gangen, toiletten voor familieleden
(…)
5. Donkergroen: verkeersruimten
(…)
Dat de slaapkamers, woonkamer, keuken, zitkamer, koffiehoek en het speeldek vallen onder delen die tot woning dienen is vaste jurisprudentie (oranje ingekleurde ruimten)
Dat de wasruimte/wasserette te kwalificeren valt als een deel dat volledig dienstbaar is aan woondoeleinden is ook als zodanig beschreven in de jurisprudentie (ECLI:NL:GHARL:2020:3437, ECLI:NL:GHARL:2023:6365, ECLI:NL:GHSHE:2023:4069). Hetzelfde dient te gelden voor de gangkasten en toiletten op de tweede tot en met de achtste verdieping. Deze delen zijn volledig in gebruik ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen en zijn daarmee volledig dienstbaar aan woondoeleinden (roze ingekleurde ruimten).
Dat de kantoren, vrijwilligerskamer, magazijnruimten en het toilet voor het personeel niet behoren tot de ruimten die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden staat niet ter discussie (blauw ingekleurde ruimten).
Er dient rekening te worden gehouden met het feit dat de installatieruimten ook deels dienstbaar zijn aan een ander WOZ-object: de horecazaak op de begane grond. Dat object beschikt niet over eigen installaties. De horeca is 89 m2 groot ten opzichte van een grootte van 3.185 m2 voor het onderhavige object (exclusief installaties). Dat is een percentage van 2,8% van het geheel. Rekenkundig kunnen de installaties voor 97,2% worden toebedeeld aan het onderhavige object.
Wat resteert zijn de verkeersruimten, algemene opslagruimten en technische ruimten.”
2.6.2. Scenario 3 in voormeld nader stuk van 12 juli 2024 vermeldt:
