Gerechtshof Den Haag, 24-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1693, BK-21/00629

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“ 5. Niet in geschil is dat de waarde van de crèche/kinderdagverblijf per de waardepeildatum 1 januari 2018 terecht is bepaald naar de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.

6. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder is daarin niet geslaagd.

7. Voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft verweerder gebruik gemaakt van het TIOX rekenmodel (TIOX) dat rechtstreeks is gebaseerd op de landelijke taxatiewijzers. Eiseres heeft de geschiktheid van TIOX als berekeningsmethode niet betwist. Als uitgangspunt acht de rechtbank dit referentiekader goed bruikbaar ter bepaling van de gezochte waarde, waarbij wel rekening moet worden gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval.

8. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat het object onderdeel uitmaakt van een groter geheel en dat om die reden de correctie op de bouwkosten wegens grootte dient te worden getoetst aan de totale oppervlakte van het complex in plaats van alleen aan het object. Volgens eiseres heeft verweerder dan ook ten onrechte slechts gekeken naar de oppervlakte van het object, waardoor er een hoge factor is gehanteerd. Als gevolg daarvan is de vervangingswaarden aanzienlijk hoger. De rechtbank volgt eiseres niet in dit betoog en is van oordeel dat verweerder terecht de andere gedeelten van het pand buiten beschouwing heeft gelaten. Het object is geheel zelfstandig, heeft haar eigen buitenmuren en installaties en heeft een andere functie dan van de andere gebouwen die, naar eiseres stelt, ook onderdeel uitmaken van het complex. Daarom dienen bij het bepalen van de vervangingswaarde van het object die andere gebouwen niet te worden betrokken.

Restwaarde 9. De taxateur van verweerder is bij de waardering uitgegaan van restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties van het object van respectievelijk 27, 22 en 17 %. Dit zijn de medianen van de bandbreedtes gegeven in de Taxatiewijzer bij het archetype O111PA12.

10. Eiseres heeft gesteld dat voor zowel de ruwbouw, de afbouw als de installaties van een restwaarde van 0 % moet worden uitgegaan. Zij heeft in dat kader gewezen op de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017[1] en op de uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015 en 24 april 2018[2].

11. Onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020[3] overweegt de rechtbank dat de Taxatiewijzer geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in de Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. Om die reden kunnen de door verweerder aan de Taxatiewijzer ontleende restwaarden niet zonder meer gevolgd worden. Verweerder heeft hiermee dan ook niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering van de gebouwde delen van de onroerende zaak is uitgegaan van de juiste, althans niet te hoge restwaarden.

12. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval de restwaarde van het object 0 % is. Zij heeft dit echter niet met relevante marktgegevens of andere objectieve en toetsbare gegevens onderbouwd. De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat zij haar, door verweerder betwiste, stelling niet aannemelijk gemaakt en zal die dan ook niet volgen.

Levensduur 13. Zowel de taxateur van verweerder als eiseres zijn bij de waardering van het object uitgegaan van een levensduur voor de ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 47, 27 en 17 jaar.

14. Nadat verweerder in zijn verweerschrift heeft gesteld de levensduur van de installaties niet verlengd te hebben heeft hij eerst ter zitting erkend dat hij de levensduur van de installaties heeft verlengd naar 22 jaar. Dat komt ten opzichte van de ouderdom van 17 jaar voor de installaties neer op een resterende levensduur van 5 jaar. Hij heeft daartoe gesteld dat de installaties technisch in orde zijn en dat luchtbehandelingsinstallatie van het object is verbeterd. Eiseres heeft onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020[4] aangevoerd dat een levensduur niet automatisch verlengd mag worden. Zij heeft de stelling dat sprake was van een verbetering van de installaties gemotiveerd betwist.

15. Onder verwijzing naar rechtsoverweging 2.3.4 uit voormeld arrest van Hoge Raad van 31 januari 2020 overweegt de rechtbank dat het enkele feit dat het gebruik van de installaties van het object wordt voortgezet na het bereiken van de oorspronkelijke levensduur daarvan rechtvaardigt niet verlengen van die levensduur verlenging van 5 jaar heeft toegepast (zie 14). Verweerders stelling dat de installaties technisch in orde zijn - in de zin dat deze nog gebruikt kunnen worden - is in dit licht onvoldoende om de door hem toegepaste levensduurverlenging te rechtvaardigen. Ter onderbouwing van zijn stelling dat de installaties dermate zijn verbeterd dat dit de verlenging van vijf jaar zou rechtvaardigen heeft verweerder, op de gemotiveerde betwisting van eiseres, geen nadere feiten of omstandigheden aangevoerd. De rechtbank acht die stelling dan ook niet aannemelijk en oordeelt dat bij deze stand van het geding als uitgangspunt voor de levensduur van de installaties moet worden uitgegaan van 17 jaar.

Conclusie 17. Het hiervoor overwogene leidt er naar het oordeel van de rechtbank toe dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn bewijslast aannemelijk te maken dat de beschikte waarde van € 837.000,- niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond.

18. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast slaagt, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval. Eiseres heeft de door haar voorgestane restwaarde (zie 10) onvoldoende onderbouwt en de rechtbank volgt haar niet in haar betoog dat het object onderdeel vormt van een groter complex. Reeds daarom heeft zij de door haar bepleite waarde van € 642.000 evenmin aannemelijk gemaakt.

19. Uitgaande van de niet in geschil zijnde factoren en van welke restwaarden en levensduur de rechtbank redelijk acht, zal de rechtbank op grond daarvan de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast te stellen op € 735.000,-.

20. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak voorzien als hiervoor overwogen.