Gerechtshof Den Haag, 22-03-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:525, BK-22/00616

3. In haar uitspraak, waarin belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder, heeft de Rechtbank het volgende overwogen.

3. Eiseres stelt - kort samengevat - dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld omdat de waarde van het object ten onrechte inclusief btw is gewaardeerd. Primair stelt eiseres zich op het standpunt dat het object ten onrechte als courante onroerende zaak is zaak is aangemerkt. Subsidiair stelt eiseres dat artikel 17, derde lid van de Wet WOZ het onderscheid tussen courante en incourante zaken niet toelaat. Meer subsidiair stelt eiseres dat er een functionele correctie dient te worden toegepast om niet meer te belasten dan de waarde die het object voor de eigenaar heeft.

4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De waardebepaling heeft door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde methodiek plaatsgevonden. Volgens verweerder dienen objecten in aanbouw dan altijd inclusief btw te worden gewaardeerd. Daarbij wordt volgens verweerder geen onderscheid gemaakt tussen courante en incourante objecten.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat er sprake is van een object in aanbouw dat op grond van artikel 17, vierde lid van de Wet WOZ op de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden gewaardeerd. Daarnaast zijn de waarde van de grond, de hoogte van de stichtingskosten en het percentage gereed niet in geschil.

6. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend (artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ). Deze waarde wordt voor niet-woningen bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatie methode, door middel van een vergelijking met referentieobjecten of door middel van de discounted cashflow-methode (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (URIW)). In afwijking in zoverre van dat tweede lid wordt de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode bedoeld in het derde lid (artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ).

7. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de URIW dient de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden berekend als de som van de waarde van de grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen. Voor de grond dient daarbij te worden uitgegaan van de marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond. Voor de waarde van de opstallen moet worden uitgegaan van de totale (geobjectiveerde) bouwkosten ervan, naar het prijspeil op de waardepeildatum, vermenigvuldigd met het voortgangspercentage van de bouw.

8. Over de invloed van omzetbelasting op de berekening van de vervangingswaarde van een gebouwd eigendom in aanbouw meldt de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 17, vierde lid van de Wet WOZ het volgende:

“Een van de criteria is verder dat moet worden beoordeeld of een en ander in overeenstemming is met hetgeen ‘normaal’ is. (…) Voor een gebouwd eigendom in aanbouw kan ook de omzetbelasting een rol spelen. Voor de component omzetbelasting wordt voor hetgeen ‘normaal’ is aangesloten bij de waardebepaling die zou gelden voor gebruik overeenkomstig de beoogde bestemming. Dat betekent dat (…) courante niet-woningen in aanbouw (…) op grond van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ, worden gewaardeerd inclusief omzetbelasting.”[1]

9. Uit het voorgaande volgt dat, anders dan verweerder betoogt, bij een object in aanbouw wel gekeken dient te worden of het een courant of incourant object betreft. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij het object kwalificeert als een courant object. Ter onderbouwing verwijst verweerder naar recente uitspraken van Hof ’s-Hertogenbosch[2] en Hof Arnhem/Leeuwarden.[3] Eiseres stelt dat het hotel een incourant object betreft. Ter onderbouwing van dit standpunt betoogt eiseres dat hotels in aanbouw slechts zelden worden verhandeld zodat niet kan worden gesproken van een liquide markt.

10. De rechtbank is van oordeel dat op het moment dat het object geschikt is voor gebruik overeenkomstig de beoogde bestemming, het kan worden aangemerkt als een courante niet-woning. Niet de fase van aanbouw, maar het moment dat het object is opgeleverd en geschikt is voor gebruik overeenkomstig de bestemming is hier bepalend voor de vraag of het object is aan te merken als courant of als niet-courant. Uitgaande van een courante niet-woning op het moment dat het object wordt opgeleverd en klaar is voor gebruik, zal het object op dat moment worden gewaardeerd op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (waarde in het economische verkeer). De rechtbank is van oordeel dat uit de hiervoor vermelde wetsgeschiedenis volgt dat in dat geval bij de berekening van de vervangingswaarde van een gebouwd eigendom in aanbouw een waardering inclusief omzetbelasting dient plaats te vinden.[4]

11. De stelling van eiseres dat het onderscheid tussen courante en niet-courante onroerende zaken niet langer van toepassing is, dan wel dat het strijd oplevert met het legaliteitsbeginsel, volgt de rechtbank niet. Dat in het vierde lid van artikel 17 van de Wet WOZ voor de waardebepaling van een gebouwd eigendom in aanbouw aansluiting wordt gezocht bij de vervangingswaardemethodiek genoemd in het derde lid, betekent niet dat de uitleg en rechtspraak ten aanzien van het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ, daarmee ook één op één van toepassing zijn. Het betoog daarover van eiseres met betrekking tot het toepassen van een functionele correctie, slaagt vervolgens ook niet. Naar het oordeel van de rechtbank is de hiervoor aangehaalde wetsgeschiedenis ten aanzien van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ, nog steeds van toepassing. De door eiseres in haar beroepschrift aangehaalde rechtspraak die ziet op artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ brengt daarin geen verandering.

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde van het object terecht inclusief btw heeft bepaald. Niet is betwist, en dat is ook overigens niet gebleken dat verweerder - buiten het geschilpunt over de btw - de waarde te hoog heeft vastgesteld. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet, omdat eiseres niet gelijke gevallen (courante en niet-courante objecten) met elkaar vergelijkt.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.