Rechtbank Gelderland, 22-03-2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:1587, AWB - 15 _ 1658

1. Eiser is eigenaar van de woningen. De woningen zijn tegen elkaar aangebouwd.

2. [A-straat 1] is een halfvrijstaand herenhuis met ondergrond. [A-straat 2] is een halfvrijstaande woonboerderij (voorhuis) met ondergrond. Beide woningen zijn aangewezen als beschermd rijksmonument.

3. De woningen zijn gelegen op het kadastrale perceel gemeente Herwijnen, sectie [D] nummer [000] . Dit perceel is tezamen met (gemeente Herwijnen, sectie [D] ) perceelnummers [001] , [002] , [003] en [004] (gezamenlijk groot 1.60.82 ha) en de perceelnummers [005] , [006] en [007] (gezamenlijk groot 0.35.97 ha) bij beschikking met ingang van 9 oktober 2009 aangemerkt als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 (NSW 1928). Het landgoed draagt de naam “ [E] ”.

4. Verweerder heeft bij het vaststellen van de WOZ-waarden van de woningen rekening gehouden met de volgende object- en taxatiegegevens:

5. In de door verweerder overgelegde taxatierapporten van [F] staan de volgende referentieobjecten opgenomen:

6. In de taxatierapporten van [F] is ten aanzien van [A-straat 1] rekening gehouden met een instandhoudingsfactor van 0,8 voor 2012 en 0,92 voor de jaren 2013 en 2014. De taxateur van verweerder taxeert de bestemmingswaarde van [A-straat 1] voor de onderhavige waardepeildata op respectievelijk € 440.000, € 494.000 en € 467.000.

7. Ten aanzien van de [A-straat 2] heeft verweerder in beroep het standpunt ingenomen dat dit object niet voldoet aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ en artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 (hierna: het Rangschikkingsbesluit). In het taxatierapport van verweerder is daarom voor dit object niet de bestemmingswaarde vastgesteld, maar de waarde in het economisch verkeer inclusief de waarde van de onbebouwde grond (perceel [D] [002] ). De taxateur van verweerder heeft de waarde voor [A-straat 2] getaxeerd op respectievelijk € 260.000, € 248.000 en € 240.000.

8. In geschil is het antwoord op de vraag of de waarden van de woningen voor de waardepeildata 1 januari 2011, 1 januari 2012 en 1 januari 2013 niet te hoog zijn vastgesteld.

9. In het bijzonder is in geschil:

10. Eiser heeft gesteld dat verweerder in de WOZ-beschikkingen en taxatieverslagen is uitgegaan van onjuiste waardepeildata. De rechtbank stelt vast dat de overgelegde WOZ-beschikkingen voldoen aan de op grond van artikel 23 van de Wet WOZ daaraan te stellen eisen, met uitzondering van de vermelding van de juiste waardepeildatum. Verweerder heeft namelijk de toestandspeildatum vermeld terwijl niet is gebleken dat in de onderhavige situatie sprake is geweest van een situatie als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. In de uitspraken op bezwaar zijn echter de juiste waardepeildata vermeld. Gelet hierop bestaat geen aanleiding te veronderstellen dat verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarden van de woningen is uitgegaan van de verkeerde waardepeildata.

11. Eiser heeft voorts gesteld dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Tussen partijen is in geschil of de deel achter het object [A-straat 2] tot deze woning behoort dan wel onderdeel is van het object [A-straat 1] . Eiser heeft aangevoerd dat de deel in gebruik is bij de bewoners van [A-straat 2] , doch verweerder stelt dat de deel in gebruik is bij de bewoners van [A-straat 1] . Voorts is in geschil of het perceel [D] [002] behoort tot [A-straat 2] , zoals verweerder heeft gesteld, of tot [A-straat 1] zoals eiser voorstaat.

12. Op verweerder rust de bewijslast dat hij het object juist heeft afgebakend.

13. Verweerder heeft zijn stelling dat de deel gebruikt wordt door de bewoners van [A-straat 1] gebaseerd op informatie van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Eiser heeft gemotiveerd bestreden dat deze informatie actueel en juist is. Deze informatie geeft geen inzicht in het feitelijk gebruik van de deel in de onderhavige belastingjaren. Mede gelet op de door eiser ter zitting overgelegde plattegrond is de rechtbank van oordeel dat het gelijk op dit punt aan eiser is. De rechtbank hecht daarbij geloof aan de door eiser ter zitting gegeven toelichting, welke hij door aanduiding op de plattegrond heeft ondersteund, dat de doorgang vanuit [A-straat 1] om naar de deel te gaan altijd via [A-straat 2] liep. De doorgang vanuit [A-straat 1] naar [A-straat 2] om de deel te bereiken, is jaren geleden dichtgemetseld. De toegang tot de deel vanuit [A-straat 1] is thans alleen nog mogelijk via de tuin, vervolgens door een deur en via een gang naar de deel. Deze toegangsdeur is afgesloten. Gelet op deze toelichting is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de objectafbakening, waarbij de deel is toegerekend aan [A-straat 1] , juist is. De rechtbank oordeelt dat de deel op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ onderdeel is van [A-straat 2] . Tussen partijen is niet in geschil dat de inhoud van de deel 340 m³ bedraagt en dat de ondergrond van de deel 115 m² omvat.

14. Voorts houdt partijen verdeeld het antwoord op de vraag of perceel [D] [002] tot [A-straat 1] of tot [A-straat 2] behoort te worden gerekend. Eiser heeft correspondentie met het kadaster overgelegd. Verweerder, op wie in dit verband de bewijslast rust, heeft tegenover deze gemotiveerde betwisting door eiser, niet aannemelijk gemaakt dat perceel [D] [002] tot [A-straat 2] behoort. De rechtbank zal eiser volgen in zijn stelling dat het betreffende perceel tot het object [A-straat 1] moet worden gerekend. Niet in geschil is dat [A-straat 1] voldoet aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 17, vijfde lid Wet WOZ in samenhang met artikel 2, eerste lid, onderdeel b van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ en artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit. Derhalve dient bij de vaststelling van de waarde van [A-straat 1] slechts de waarde van de gebouwde eigendommen met inbegrip van de ondergrond van die gebouwde eigendommen in aanmerking te worden genomen (vgl. Hoge Raad 5 februari 2010, nr. 09/02245, ECLI:NL:HR:2010:BL1949). Het voorgaande leidt tot de conclusie dat perceel [D] [002] bij [A-straat 1] tot de vrijgestelde ongebouwde eigendommen behoort. Aan de vraag of het object [A-straat 2] zelfstandig aan de hiervoor bedoelde vrijstellingsregels zou moeten voldoen, komt de rechtbank niet toe.

15. Nu de deel, zoals hiervoor overwogen onder 14. onderdeel uitmaakt van de woning [A-straat 2] heeft dit tot gevolg dat verweerder bij de waardebepaling van deze woning van een te klein afgebakend, object is uitgegaan. Uit het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058 (Schipholarrest) volgt dat de waardebeschikkingen die hierop zijn gebaseerd dienen te worden vernietigd. Hetzelfde heeft te gelden voor de daarop gebaseerde OZB-aanslagen. Vervolgens kan verweerder op basis van een juiste objectafbakening en met in achtneming van het bepaalde in het Schipholarrest omtrent de termijn, nieuwe waardebeschikkingen geven en (navorderings)aanslagen voor de OZB.

16. Indien, zoals hier, bij het opleggen van een aanslag in de onroerendezaakbelastingen een fout is gemaakt bij de afbakening van het belastingobject, doordat de aanslag mede betrekking heeft op objecten die in gebruik zijn bij derden (en de objectafbakening dus te ruim is geweest), kan de afbakening van het belastingobject in bezwaar of beroep door de heffingsambtenaar of de belastingrechter worden aangepast, zodanig dat de aanslag nog slechts betrekking heeft op één – op de juiste wijze afgebakend – belastingobject. Daarbij dient zo nodig de waarde van het object te worden verlaagd (zie Hoge Raad 27 september 2002, nr.34.927, ECLI:NL:HR:2002:AE8146).

17. Gelet op het voorgaande hoeft de onjuiste objectafbakening voor [A-straat 1] derhalve niet tot vernietiging van de WOZ-beschikking en de belastingaanslag te leiden. De rechtbank zal daarom in het navolgende eerst de bij de vaststelling van de waarden in aanmerking te nemen uitgangspunten bespreken en vervolgens met in achtneming van het voorgaande de vastgestelde waarden beoordelen.

18. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op grond van het vermelde onder 15. en 16. dient voor [A-straat 1] de bestemmingswaarde te worden bepaald.

19. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woningen toegekende waarden ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder - in aanmerking genomen de hiervoor genoemde uitgangspunten - aannemelijk heeft gemaakt dat de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde danwel verminderde waarden van de woningen niet te hoog zijn.

20. Verweerder heeft - alvorens een instandhoudingsfactor toe te passen - eerst de waarde in het economisch verkeer van de woning inclusief alle grond vastgesteld door vergelijking met andere objecten uit de regio. Het betreft de vergelijking met de onder 5. vermelde referentieobjecten. Vervolgens heeft verweerder hieruit de waarde van de opstallen (inclusief de deel) afgeleid en deze vermeerderd met de waarde van de ondergrond van deze opstallen. De rechtbank zal in het navolgende deze waarde aanduiden als de geschoonde WEV-waarde (dat wil zeggen exclusief de waarde van de onbebouwde grond).

21. Voor de woning [A-straat 1] heeft de taxateur van verweerder op basis van de vergelijkingsmethode de volgende geschoonde WEV- waarden vastgesteld:

-

waardepeildatum 1 januari 2011: € 550.599

-

waardepeildatum 1 januari 2012: € 537.050

-

waardepeildatum 1 januari 2013: € 507.925

Wat er ook zij van de door eiser gemaakte opmerkingen over het aantal dakkapellen van [A-straat 1] en over de bruikbaarheid van de referentieobjecten, de rechtbank stelt vast dat de taxateur van eiser de door de taxateur van verweerder vastgestelde geschoonde WEV-waarden heeft overgenomen (alvorens hierop een instandhoudingsfactor toe te passen). Hieruit concludeert de rechtbank dat beide taxateurs de door verweerder vastgestelde WEV-waarden als een juist uitgangspunt beschouwen. De rechtbank sluit zich hierbij aan.

22. Vervolgens dient hierop een correctie te worden toegepast vanwege het feit dat de deel ten onrechte tot dit object is gerekend. Uit de van partijen afkomstige stukken leidt de rechtbank af dat aan 340 m³ inhoud en de 115 m² ondergrond van de deel een gezamenlijke waarde kan worden toegekend van respectievelijk € 55.195 voor waardepeildatum 1 januari 2011, € 51.315 per 1 januari 2012 en € 47.725 per 1 januari 2013. Verminderd met deze bedragen stelt de rechtbank de respectievelijke geschoonde WEV-waarden van [A-straat 1] vast op (afgerond) € 495.000, 485.000 en € 460.000. Vervolgens dient hierop de NSW-korting te worden toegepast.

23. Partijen verschillen van mening over de instandhoudingslast waarmee bij de vaststelling van de waarden rekening moet worden gehouden. De taxateur van verweerder heeft de hoogte van de instandhoudingsfactor gebaseerd op de Taxatiewijzer voor NSW-landgoederen. Met ingang van belastingjaar 2013 met peildatum 1 januari 2012 is deze taxatiewijzer vernieuwd. Bij uitspraak van 26 november 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:7307 heeft deze rechtbank geoordeeld dat deze vernieuwde taxatiewijzers niet bruikbaar zijn. De rechtbank overwoog:

24. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD0436, r.o. 3.4.2) mogen slechts de waardedrukkende omstandigheden die betrekking hebben op de te waarderen woning in aanmerking worden genomen. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat de instandhoudingslasten die toe te rekenen zijn aan de ongebouwde eigendommen op het NSW-landgoed en die zijn vrijgesteld van WOZ-waardering, niet mogen worden meegerekend bij het bepalen van de waardedruk die op de woning rust. De toepassing van een instandhoudingsfactor voor de ongebouwde eigendommen die bij het WOZ-object van de woning worden gerekend, kan daarom niet aan de orde zijn. De berekeningssystematiek die uitgaat van een gewogen gemiddelde van de instandhoudingsfactor gebouwd en ongebouwd, zoals verweerder voor 2012 heeft gedaan, is daarom niet juist. Ook eiser, die uitgaat van een vermenigvuldiging van de factor ongebouwd en de factor gebouwd, hanteert, zoals hiervoor in r.o. 23 (onder 14) is geciteerd, een onjuiste berekeningssystematiek.

25. De rechtbank ziet zich vervolgens geplaatst voor de vraag of verweerder desondanks de gehanteerde instandhoudingsfactor aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder bepleit voor het belastingjaar 2012 een instandhoudingsfactor van 0,8 en voor de latere jaren elk 0,92. Verweerder heeft ten aanzien van de factor 0,8 naar voren gebracht dat een instandhoudingsfactor van 0,6 alleen aan de orde kan komen bij zeer specifieke omstandigheden. De instandhoudingslasten voor een normaal bewoonde, courante en doelmatig gebruikte woning als [A-straat 1] zijn vergelijkbaar met die voor een monumentenwoning. Dit heeft eiser niet, althans onvoldoende, betwist. Ter zitting heeft verweerder bovendien toegelicht dat een monumentenwoning lusten en lasten met zich brengt. Tegenover de hoge onderhoudskosten en de beperking in (gebruiks)mogelijkheden staan voordelen uit eventuele subsidie en belastingaftrek. Eiser heeft de werkelijke instandhoudingslasten niet in het geding gebracht. Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat voor [A-straat 1] een NSW-korting van 20% (die voortvloeit uit de instandhoudingsfactor van 0,8) niet te laag is. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt waarom de NSW-korting in de jaren 2013 en 2014 lager zou moeten zijn dan die in het jaar 2012. De rechtbank zal voor [A-straat 1] ook voor de jaren 2013 en 2014 een NSW korting van 20% hanteren.

26. Het voorgaande brengt de rechtbank tot de volgende slotsom:

- waardepeildatum 1 januari 2011 € 495.000 * 0,8 = € 396.000;

- waardepeildatum 1 januari 2012 € 485.000 * 0,8 = € 388.000;

- waardepeildatum 1 januari 2013 € 460.000 * 0,8 = € 368.000.

Deze waarden zijn lager dan waar verweerder in de uitspraken op bezwaar vanuit is gegaan. De beroepen met betrekking tot [A-straat 1] zijn derhalve gegrond.

27. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Daarbij heeft te gelden dat de beroepen over 2012, 2013 en 2014 worden beschouwd als samenhangende zaken. De kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.857 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor van 1,5). Het beroepschrift is weliswaar door eiser zelf ingediend, maar de door mr. [A] , namens eiser, ingediende nadere motivering van het beroepschrift komt voor vergoeding in aanmerking (RVS 13 oktober 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO0271 en CRVB 14 februari 2007, ECLI:NL:CRVB:2007:AZ8558). Hetzelfde heeft te gelden voor de door [A] verleende rechtsbijstand ter zitting. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. Als kosten voor de bezwaarfase is door verweerder al een bedrag van € 244 vergoed, dat in mindering komt op het thans vastgestelde bedrag. Nu het per jaar gaat om meerdere beschikkingen op één aanslagbiljet en er bovendien meerdere jaren in geschil zijn stelt de rechtbank de wegingsfactor vast op 1,5.