Rechtbank Noord-Nederland, 05-04-2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:1263, AWB - 16 _ 2126

Gegevens

Instantie: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 5 april 2018

Datum publicatie: 10 april 2018

ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2018:1263

Zaaknummer: AWB - 16 _ 2126

Inhoudsindicatie

WOZ (kalenderjaar 2014 en 2015). Objectafbakening. De rechtbank oordeelt dat het kantoorgedeelte dat eiseres huurt, bij gebrek aan 'eigen' toiletten en een pantry, niet is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ). De rechtbank vernietigt de WOZ-beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen OZB.

Uitspraak

Zittingsplaats Groningen

Bestuursrecht

zaaknummers: LEE 16/2126 en LEE 16/2127

(gemachtigde: mr. L.Y. Gramsbergen),

GBLT (uitvoeringsorganisatie gemeenten Zwolle, Nijkerk, Leusden en Dronten), verweerder

(gemachtigde: [naam] ).

Procesverloop

Bij besluit van 28 februari 2014 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de begane grond en de eerste vier verdiepingen van het bedrijfsgebouw aan [adres] , per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 5.788.000. Tevens is daarbij de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruiker opgelegd.

Bij besluit van 31 oktober 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de begane grond en de eerste vier verdiepingen van het bedrijfsgebouw aan [adres] , per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 5.425.000. Tevens is daarbij de aanslag OZB gebruiker opgelegd.

Bij uitspraken op bezwaar van 14 maart 2016 heeft verweerder de bezwaren van eiseres tegen de WOZ-beschikkingen 2014 en 2015 ongegrond verklaard.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar.

Verweerder heeft verweerschriften ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2018. De gemachtigde van eiseres heeft zich laten vertgenwoordigen door [naam] en [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] .

Overwegingen

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

1.1

[naam] , is

eigenaar van het bedrijfsgebouw aan [adres] (het bedrijfsgebouw).

Het bedrijfsgebouw bestaat uit een begane grond en zes verdiepingen, met liften in de

halgedeelten. Op de begane grond en de verdiepingen bevinden zich kantoorruimtes. Deze

kantoorruimtes kunnen alleen met een toegangspas worden betreden. Daarnaast is op de

begane grond en op elke verdieping in het halgedeelte een toiletgroep en een pantry

aanwezig. In de kantoorruimten zelf zijn geen sanitaire- en keukenvoorzieningen aanwezig.

1.2

Van 16 april 2012 tot en met 15 april 2017 huurde eiseres de begane grond en de eerste vier verdiepingen van het bedrijfsgebouw.

Geschil en beoordeling

2.1

Primair is in geschil is of verweerder het bedrijfsgebouw op de juiste wijze heeft

afgebakend. Daarbij gaat het in het bijzonder om de vraag of het gedeelte dat eiseres huurde

(zie 1.2) blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en

om die reden op basis van artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ als afzonderlijke

onroerende zaak (gedeelte) moeten worden aangemerkt.

2.2.

Voor het geval het door eiseres gehuurde gedeelte van het bedrijfsgebouw terecht als

afzonderlijk geheel is aangemerkt, verschillen partijen subsidiair van mening over de waarde

daarvan op de waardepeildata.

ontvankelijkheid bezwaar (2014)

3. De WOZ-beschikking 2014 is gedagtekend 28 februari 2014. Verweerder heeft het

daartegen gerichte bezwaar ontvangen op 6 november 2015. Dit roept vragen op over

de ontvankelijkheid van dat bezwaar. Ter zitting is gebleken dat de WOZ-beschikking

2014 naar het adres is gestuurd waar eiseres tot 2002 was gevestigd en dat deze niet door

eiseres was ontvangen. Daarom heeft verweerder deze WOZ-beschikking, ditmaal met

dagtekening 31 oktober 2015, nogmaals én naar het juiste adres van eiseres verzonden. Naar

het oordeel van de rechtbank is de WOZ-beschikking 2014 pas op dat moment op de

voorgeschreven wijze bekend gemaakt. Dat leidt ertoe dat de termijn voor het indienen van

het bezwaarschrift op 1 november 2015 is aangevangen, zodat eiseres daartegen tijdig

bezwaar heeft gemaakt.

objectafbakening

4. Eiseres stelt dat verweerder het gedeelte van het bedrijfsgebouw dat eiseres huurt, ten

onrechte als zelfstandig gedeelte heeft aangemerkt. De kantoorruimten van het door haar

gehuurde zijn weliswaar afsluitbaar, maar bevatten geen 'eigen' toiletten en pantry. De

toiletten en de pantry bevinden zich buiten het afsluitbare gedeelte en kunnen ook

worden gebruikt door de gebruikers van de vijfde en zesde verdieping.

Daarmee is geen sprake van een gedeelte dat is bestemd om als afzonderlijk geheel te

worden gebruikt, aldus eiseres.

5. Verweerder voert aan dat hij het gedeelte van het bedrijfsgebouw dat eiseres huurt,

terecht als (zelfstandige) onroerende zaak heeft afgebakend. Verweerder concludeert

daartoe op grond van de omstandigheden van het geval, in hun onderlinge samenhang

bezien. In dat verband speelt volgens verweerder een rol dat eiseres, als hoofdhuurder van

het bedrijfsgebouw, op grond van de huurovereenkomst mede kan bepalen aan wie de

vijfde en zesde verdieping worden verhuurd. Daarbij stonden de vijfde en zesde verdieping

volgens verweerder leeg op de peildata, zodat eiseres de toiletten en pantry feitelijk alleen

kon gebruiken. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder verwezen naar de

uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 augustus 2016 (ECLI:NL:

GHARL:2016:7171) en 16 januari 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:365).

6. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet

WOZ wordt voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte

van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een

afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hiervoor is vereist dat het als afzonderlijk geheel te

gebruiken gedeelte redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden gescheiden van de overige

gedeelten van het gebouw (vgl. Hoge Raad 16 december 1987, ECLI:NL:HR:1987:AW7546).

Daarvoor is bepalend de toestand waarin het gebouwd eigendom in feite verkeert (vgl. Hoge

Raad 12 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL3592). Verder is vereist dat dit gedeelte over alle

voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt én dat dit ten minste de

aanwezigheid van een toiletvoorziening vereist, alsmede de aanwezigheid van een pantry, dat

wil zeggen een eenvoudig keukenblok met warm en koud stromend water (vgl. Hoge Raad 26

oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4850 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 14 maart 2017,

ECLI:NL:GHARL:2017:2105).

7. Tussen partijen is niet in geschil dat de kantoorruimten van het gedeelte van het

bedrijfsgebouw dat eiseres huurt afsluitbaar zijn en niet binnen het 'eigen' afsluitbare

gedeelte beschikken over een toiletvoorziening en pantry (zie 1.1). Naar het oordeel van de

rechtbank kan dit deel van het bedrijfsgebouw daarom niet als zelfstandig gedeelte worden

aangemerkt. Nog daargelaten dat eiseres ter zitting gemotiveerd heeft weersproken dat de

vijfde en zesde verdieping op de waardepeildata leeg stonden, maken de door verweerder

genoemde omstandigheden van het geval deze feitelijke vaststelling niet anders. De door

verweerder aangehaalde jurisprudentie (zie 5.) leidt dan ook niet tot een ander oordeel.

8. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het gedeelte van het

bedrijfsgebouw dat eiseres huurt blijkens zijn indeling niet is bestemd om als een afzonderlijk

geheel te worden gebruikt. Dit brengt met zich dat geen sprake is van een juiste objectafbakening.

Overeenkomstig het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AD6058)

dienen in verband daarmee de WOZ-beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen OZB te

worden vernietigd. De onderhavige onjuiste afbakening kan niet in bezwaar of beroep worden

aangepast. Voor het onjuist afgebakende object kan de ambtenaar van de gemeente evenwel een

nieuwe waardebeschikking geven. Het bedrijfsgebouw is in zijn totaliteit één onroerende zaak

in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. De rechtbank zal de beroepen inzake de WOZ-

beschikkingen 2014 en 2015 dan ook gegrond verklaren en de betreffende uitspraken op bezwaar,

de WOZ-beschikkingen 2014 en 2015 en de aanslagen OZB gebruikers 2014 en 2015 vernietigen.

9. Aan het subsidiaire geschilpunt komt de rechtbank niet toe.

10. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat

verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten in de

beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten

bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002

(1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting

beide met een waarde van € 501 per punt en een wegingsfactor 1). Tussen de twee zaken is

samenhang aanwezig als bedoeld in artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart de beroepen gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- vernietigt de WOZ-beschikkingen 2014 en 2015 en de aanslagen OZB gebruikers 2014 en 2015;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 668 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.002.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, voorzitter, en mr. M. van den Bosch en mr. J.F.H. van den Belt, leden, in aanwezigheid van mr. J. Zomer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2018.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op: