Rechtbank Rotterdam, 22-12-2021, ECLI:NL:RBROT:2021:12862, ROT 20/5228

1.2.

2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.

3. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatie-verstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878). Artikel 7:4 Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden.

3.1.

3.2.

4. Deze beroepsgrond slaagt.

5. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechts-gevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.

6. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 205.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De onroerende zaak is een tussenwoning (bouwjaar 1875), met een wooninhoud van 129 m³ en twee aanbouwen van 23 m³ en 19 m³, gelegen op een perceel van 46 m².

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

9. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005: LJN AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem in het kader van het beroep opgestelde en overgelegde waardematrix. In deze waardematrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 getaxeerd op € 238.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . In de waardematrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht.

10. De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging, inhoud en perceelsoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Dit is tussen partijen ook niet in geschil. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder bepaalde WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, bijvoorbeeld wat betreft perceelsgrootte en inhoud, maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.

10.1.

Aan dit oordeel doet niet af dat verweerder in beroep is uitgegaan van andere vergelijkingsobjecten. Het staat verweerder vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan de gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs (zie het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605).

11.1.

Volgens vaste rechtspraak leidt een motiveringsgebrek in het algemeen niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak (zie de arresten van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en van 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994: ZC5668). Eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. Verweerder heeft in beroep gebruik gemaakt van de juiste objectkenmerken en heeft dit aldus hersteld. Overigens betwist eiser die objectkenmerken niet (net min als de waarde van de aanbouwen) en wist/weet hij natuurlijk zelf wel ook hoe de woning eruit ziet en hoeveel aanbouwen er zijn.

11.2.

Over de ‘bovengemiddelde staat’ overweegt de rechtbank dat dit niet anders dan als een kennelijke verschrijving kan worden gezien. Verderop in het bestreden besluit wordt namelijk verwezen naar gedateerde elementen van de onroerende zaak (en de vergelijkings-objecten).

12.1.

De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten hebben alle een waardering van ‘3’ (gemiddeld) voor de KOUDV-factoren. Verder is de bruto-inhoud van de onroerende zaak het kleinst van de vergelijkingsobjecten, gemiddeld 161 m³ ten opzichte van de 129 m³ van de onroerende zaak. In de matrix van verweerder is de inhoud gecorrigeerd om te komen tot een m³-prijs. De uitkomst hiervan is dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 1.001,- bedraagt tegen een gemiddelde m³-prijs van € 1.057,- voor de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

13. Het door eiser overgelegde taxatierapport doet daar niet aan af. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, wordt niet duidelijk hoe dat taxatierapport en de daarin genoemde verkooptransacties een lagere waarde onderbouwen.

14. Het beroep is gelet op overweging 3.1. en 3.2. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.

15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van

€ 534,- en factor 0,5).

16.1.

In dit geval krijgt eiser gelijk over zijn standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffel en de zogenoemde KOUDV-factoren vóór de hoorzitting te verstrekken, maar krijgt hij geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Op grond van artikel 2, lid 2, Bpb, bestaat evenmin aanleiding om het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden (voor zover eiser dat bedoelt te vragen), omdat het beroep slaagt op een geschilpunt dat losstaat van de waarde (vergelijk het Richtsnoer proceskostenvergoeding, zoals opgenomen bij de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 11 november 2021, ECLI:NL:GHDHA: 2021:2131).