Rechtbank Noord-Nederland, 20-10-2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:5853, LEE 16/1002,LEE 16/1003

1.1.

1.2.

Eisers hebben 2% overdrachtsbelasting voldaan over de hiervoor onder 1.1 genoemde bedrag van € 210.000, zijnde € 4.200.

1.3.

1.4.

Op de omliggende agrarische gronden werd voorheen mais verbouwd, dan wel waren in gebruik bij een agrariër voor de opslag van bieten en aardappelen. In de toekomst is het beoogde gebruik: minicamping, naast een bed- en breakfast in één van de gebouwen.

1.5.

De bedrijfsloods (loods) is door de vorige eigenaar gebruikt voor zijn transportonderneming. Na het faillissement van de vorige eigenaar heeft de schuur leeggestaan tot het moment waarop eisers de onroerende zaak hebben verkregen. Eisers zijn voornemens de betreffende schuur voor opslag te gebruiken. De vrijstaande schuur (schuur) is in gebruik als privé-opslag.

1.6.

1.7.

Eisers en verweerder hebben over en weer gereageerd (respectievelijk mailbericht 18 september 2015 en brief 23 september 2015).

1.8.

Verweerder heeft met dagtekening 25 september 2015 de onderhavige naheffingsaanslagen opgelegd. De aangekondigde boete is niet opgelegd.

1.9

Vanuit het Koninklijk Notarieel Broederschap (hierna: KNB) zijn vragen gesteld aan de staatssecretaris van het Ministerie van Financiën over de tijdelijke verlaging van het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen. De vraag en antwoord luiden als volgt:

16. Overgedragen is een woonhuis met ondergrond alsmede een perceel grond en water. Het perceel grond en water is gelegen bij de woning en maakt onderdeel uit van de tuin van de woning doch heeft wel een eigen kadastraal nummer. Mag voor deze gehele transactie uitgegaan worden van het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting?

2. In geschil is of de loods, schuur en de omliggende agrarische gronden (zie 1.3.) kunnen worden aangemerkt als aanhorigheden behorend bij de woonboerderij, waardoor over de verkrijging ervan het verlaagde tarief van 2 percent overdrachtsbelasting verschuldigd is. Indien deze vraag geheel of gedeeltelijk ontkennend wordt beantwoord is tussen partijen in geschil of eisers vertrouwen kunnen ontlenen aan de antwoorden van de Staatssecretaris van Financiën op de vragen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Indien deze vraag voor de loods ontkennend wordt beantwoord is tevens de aan deze loods toe te rekenen waarde en daardoor de hoogte van de naheffingsaanslag in geschil.

3. Eisers stellen dat de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting onterecht is opgelegd omdat aan alle wet- en regelgeving is voldaan die behoren bij de verkrijging van een woning. Overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting. Ten tijde van de overdracht waren alle aangekochte onroerende zaken in zijn geheel in gebruik voor woondoeleinden, aldus eisers. Eisers stellen verder dat de omliggende agrarische gronden, de loods en de schuur aanhorigheden zijn en dat geen sprake is van losse percelen. Er was geen mogelijkheid de woning in een andere samenstelling van grond en aanhorigheden te verkrijgen, aldus eisers. De loods en schuur zijn volgens eisers alleen te bereiken via de eigen oprijlaan en staan op hetzelfde perceel als de boerderij. De afstand tussen de woonboerderij en de loods en schuur is minder dan 15 tot 40 meter zoals genoemd in de uitspraak rechtbank Arnhem, ECLI:NL:RBARN:2011:BP5624. Daarnaast zijn beide aangesloten op de nutsvoorzieningen van de woonboerderij, aldus eisers. Eisers hebben luchtfoto's, uittreksel uit het monumentenregister en uittreksel van de kadastrale kaart ter onderbouwing van hun standpunten ingebracht.

3.1

Eisers stellen verder dat zij vertrouwen mogen ontlenen aan de brochure van het Ministerie van Financiën. Voor de brochure verwijzen eisers naar de vindplaats (link) op het internet. In dit kader wijzen eisers erop dat de percelen aan elkaar grenzen, de percelen naar verkeersopvatting te beschouwen zijn als één geheel en tegelijkertijd door dezelfde verkoper aan hen zijn geleverd.

3.2

Ten aanzien van de door verweerder overgelegde taxatie hebben eisers zich op het standpunt gesteld dat de loods geen waarde heeft. De loods bevat namelijk asbesthoudende dakbedekking en gelet op de verwachte kosten van verwijderen en vernieuwen, is de waarde volgens eisers nihil.

4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de cultuurgrond, de loods en de schuur geen aanhorigheid bij het woonhuis zijn, zodat dat gedeelte van de verkrijging niet onder het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting valt. Verweerder heeft verwezen naar jurisprudentie van onder meer Hoge Raad 29 april 1981, ECLI:NL:HR:1981:AW9573, Hof Amsterdam 6 december 2006, ECLI:NL:GHAMS:2006:AZ4983, Hof Arnhem-Leeuwarden 2 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5464, Rechtbank Noord-Nederland 21 mei 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:6341 en Hof Amsterdam 13 juni 1995, ECLI:NL:GHAMS:1995:AW1049.

5. De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna WBR) overdrachtsbelasting wordt geheven ter zake van de verkrijging van een onroerende zaak. Ten tijde van de verkrijging was op grond van artikel 14, lid 2 (https://www.navigator.nl/document/openCitation/%20idd89a3ac3c398aec0186bf850009afcb4?idp=LegalIntelligence), van de WBR, de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, een belasting verschuldigd naar een tarief van 2 percent. Onder woning worden mede begrepen (tekst vanaf 1 januari 2013) aanhorigheden die tot de woning behoren of gaan behoren.

5.1

Partijen houdt verdeeld of de loods, schuur en de omliggende agrarische gronden een aanhorigheid vormen van de woonboerderij met aangebouwde schuur, erf en tuin (hierna: de woning). De rechtbank zal de vraag of sprake is van een aanhorigheid behorend bij de woning afzonderlijk per object beoordelen.

5.2

De vraag waarvoor de rechtbank zich ziet gesteld is het antwoord op de vraag of deze loods (die zich bevindt op hetzelfde kadastrale perceel als de woning) een aanhorigheid is. Vaststaat dat de loods zich bevindt op het erf en door de vorige eigenaar is gebruikt ten behoeve van zijn transportonderneming en dat na het faillissement van de onderneming de schuur leeg heeft gestaan. Of een aanhorigheid bij een woning hoort is volgens de Hoge Raad afhankelijk van diverse omstandigheden, zoals de afstand tussen de aanhorigheid en de woning, de bouwkundige situatie en de bereikbaarheid van de aanhorigheid vanuit de woning of vanaf de daarbij behorende grond. (vgl. Hoge Raad 16 juli 1993, nr. 29 174, ECLI:HR:1993:LJN ZC5412). Op basis van hetgeen door eisers ter zitting is aangevoerd, de foto's en overige documentatie, overweegt de rechtbank dat kan worden aangenomen dat de afstand tussen de woning en de loods beperkt is, dat de loods goed bereikbaar is vanuit de woning en dat de loods samen met de woning één logisch geheel vormt. Het vorenstaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de woning en de loods bij elkaar horen en dat de loods bij de woning in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Dat de vorige eigenaar de loods heeft gebruikt ten behoeve van zijn transportonderneming en vervolgens circa een jaar heeft leeggestaan (zie 1.5) doet daar niet aan af. Door de bestemming die eisers aan het pand hebben gegeven (zie 1.5) welke bestemming door verweerder niet is weersproken, is de loods dienstbaar aan de woning.

5.3.

Naar het oordeel van de rechtbank geldt het voorgaande evenzo voor de schuur.

5.4.

Vaststaat dat sprake is van twee kadastrale percelen (zie 1.1). Van het perceel [locatie 1] (zie 1.1) maakt ook de woonboerderij met aangebouwde schuur, schuur, loods, erf en tuin deel uit. De rechtbank ziet zich gesteld voor de vraag of de omliggende agrarische gronden aanhorigheden zijn die tot de woning behoren en ten aanzien van het perceel [locatie 2] of uitgaande van de verkeersopvattingen het perceel met de woning te beschouwen is als één geheel.

5.5.

De rechtbank is van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de omliggende agrarische gronden, die geen deel uitmaken van het erf of de tuin maar benut worden voor het verbouwen van mais, opslaan van aardappelen en/of bieten (zie 1.4) en in de toekomst mogelijk als minicamping (zie 1.4) dienstbaar zijn aan de woonfunctie van de woonboerderij. Het ligt op de weg van eisers om aannemelijk te maken dat deze regel in het concrete geval uitzondering lijdt. Eisers hebben daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan voldaan. De rechtbank betrekt ook in haar overwegingen dat agrarische gronden in zijn algemeenheid niet een aanhorigheid vormen hoezeer deze percelen ook bij de verkoper in gebruik zijn geweest, de percelen zouden immers evengoed bij een ander in gebruik kunnen zijn (vgl. Hoge Raad 29 april 1981, ECLI:NL:HR:1981:AW9573). Dat de percelen bij een ander in gebruik kunnen zijn blijkt naar het oordeel van de rechtbank, niet alleen uit de omvang ervan, maar ook uit de omstandigheid dat de percelen reeds bij een ander in gebruik zijn geweest (zie 1.4). Hetgeen inhoudt dat ook naar verkeersopvatting de percelen niet te beschouwen zijn als één geheel. De rechtbank overweegt dat dit oordeel in lijn ligt met de Hoge raad 29 april 1981, nr. 20447, ECLI:NL:HR:1981:AW9573, mede het oordeel van het Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden van 2 juli 2013, nr. BK11/000333, ECLI:NL:GHARL:2013:5464 en 26 april 2016, nr. 15/00772, ECLI:NL:GHARL:2016:3248. De beroepsgrond van eisers faalt.

6. Eisers beroepen zich op het vertrouwensbeginsel. Eisers stellen dat zij vertrouwen mogen ontlenen aan het antwoord van de staatssecretaris van het Ministerie van Financiën van de onder nummer 16 door het KNB gestelde vraag (zie 1.9).

7. Verweerder stelt dat in het antwoord op de gestelde vraag door de staatssecretaris niet wordt aangegeven wanneer er sprake is van een aanhorigheid, maar welke aanhorigheden eveneens onder het verlaagde tarief kunnen vallen. Bovendien wordt naar de mening van verweerder niet voldaan aan de eis dat naar verkeersopvatting de percelen zijn te beschouwen als één geheel.

8. De rechtbank overweegt dat verweerder niet bestrijdt dat eisers in beginsel aan de antwoorden op de door het KNB gestelde vragen het in rechte te beschermen vertrouwen kunnen ontlenen. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen hierin niet te volgen. De staatssecretaris treedt bij de beantwoording van de vragen naar aanleiding van het gepubliceerde besluit immers op als uitvoerder van de Wet. De rechtbank is echter van oordeel dat de beantwoording van de vraag gesteld onder nummer 16 redelijkerwijs niet kan worden gelezen als een toezegging van de zijde van de staatssecretaris als uitvoerder van de Wet welke is toegesneden op de concrete situatie van eisers. De rechtbank betrekt in haar overwegingen dat de bedoelde vraag ziet op een perceel grond en water gelegen bij de woning en die onderdeel uitmaken van de tuin van de woning. De onderhavige omliggende agrarische gronden maken nu juist geen deel uit van het erf of de tuin (zie 5.5). Verder betrekt de rechtbank in haar oordeel dat in het antwoord op vraag 16 het begrip aanhorigheid niet nader wordt uitgewerkt, maar uitsluitend de vraag wordt beantwoord of een bestaande aanhorigheid, die zich niet op hetzelfde (kadastrale) perceel bevindt, kan vallen onder het verlaagde tarief. De beroepsgrond van eisers faalt.

9. De rechtbank kan de stelling van eisers dat de loods geen waarde heeft verder onbesproken laten (zie 2). De koopsom voor het totaal bedraagt € 210.000, terwijl tussen partijen de waardering van € 50.000 van de omliggende agrarische gronden niet in geschil is. De overdrachtsbelasting bedraagt daarom € 6.200 (€ 160.000 x 2% + € 50.000 x 6%). Er is een bedrag van € 4.200 geheven, zodat de naheffingsaanslagen per stuk met een bedrag van € 600 moeten worden verminderd.

10. De beroepen worden geacht mede betrekking te hebben op de belastingrente. Eisers hebben geen zelfstandige gronden tegen de in rekening gebrachte belastingrente aangevoerd. Nu de met de beschikking belastingrente samenhangende aanslag zal worden verminderd, verstaat de rechtbank dat verweerder het bedrag van de belastingrente dienovereenkomstig zal verminderen.

11. De beroepen zijn gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraken op bezwaar. De rechtbank vermindert de naheffingsaanslagen met een bedrag van ieder € 600 (zie 9.) tot op een bedrag van € 1.000 per naheffingsaanslag. De rechtbank vermindert de belastingrente dienovereenkomstig.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.