Rechtbank Midden-Nederland, 26-07-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3338, UTR 21/1855

5. Eiseres heeft de onroerende zaak aangekocht in 2010. De onroerende zaak bestaat uit

een in 1984 gebouwd sportcomplex, bestaande uit een tennishal met vergaderfaciliteiten en horeca. Er zijn 6 indoorbanen en 4 buitenbanen. De onroerende zaak beslaat vier kadastrale percelen met een gezamenlijk grondoppervlak van 7.548 m2 en een bruto vloeroppervlak van 4.821 m2.

6. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een incourant object en dat de waarde

van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank volgt partijen hierin en zal bij de beoordeling van het beroep ook deze uitgangspunten hanteren.

7. Eiseres stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een

waarde van € 1.953.000.

8. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 2.550.000.

Verweerder wijst er ook op dat er naast een sporthal kennelijk ook een vergaderfunctie met horeca is waar geen rekening mee is gehouden, zodat de waarde niet te hoog kan zijn.

9. De beroepsgronden van eiseres zien op:

-

de restwaarde;

-

de levensduurverlenging;

-

en de op de zaak betrekking hebbende stukken.

Tijdens de zitting heeft eiseres ook verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag ter bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.

10. In artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de berekening van de

gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

11. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet

waardering onroerende zaken is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.¹ De vervangingswaarde wordt berekend door bij de grondwaarde de waarde van de opstal(len) op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a. Hierbij wordt rekening gehouden met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die gemoeid zijn met herbouw van een vervangend identiek object. Dit bedrag wordt gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar heeft.²

12. Omdat eiseres de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last

aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Indien wordt geconstateerd dat verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

13. Eiseres voert aan dat volgens rechtspraak (bijvoorbeeld 25 augustus 2015,

ECLI:NL:GHARL:2015:6339, 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378) uitgegaan moet worden van lagere restwaarden dan die volgen uit de Taxatiewijzer.

14. Verweerder wijst op meer recente rechtspraak (bijvoorbeeld 18 februari 2020,

ECLI:NL:GHARL:2020:1316) waaruit blijkt dat de lezing van eiseres niet juist is.

15. Deze beroepsgrond slaagt niet. Voor de vaststelling van de gecorrigeerde

vervangingswaarde heeft verweerder aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Sport. Als uitgangspunt acht de rechtbank dit referentiekader en de daarin opgenomen kengetallen goed bruikbaar ter bepaling van de waarde. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval. Voor de berekening van de restwaarde is verweerder uitgegaan van de gemiddelde restwaarden bij ruwbouw, afbouw en installaties, zoals die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Sport. Uit het door verweerder genoemde arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat de bewijslast voor de stelling dat moet worden afgeweken van de kengetallen uit de taxatiewijzer op eiseres rust omdat zij van deze kengetallen wil afwijken. Eiseres heeft niet gespecificeerd van welke lagere restwaarden volgens haar moet worden uitgegaan en zij heeft ook niet onderbouwd waarom van de restwaarden uit de taxatiewijzer moet worden afgeweken De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor de conclusie dat van de kengetallen van de taxatiewijzer moet worden afgeweken.

16. Verweerder heeft om de door hem gehanteerde restwaarde te illustreren een aantal

referentieobjecten opgenomen in het taxatierapport. Tijdens de zitting heeft eiseres aangevoerd dat zij deze objecten niet bruikbaar vindt omdat het gaat om totaal andere archetypes en andere doelen. De rechtbank stelt vast dat deze objecten niet ter onderbouwing van de taxatie strekken. Deze grond slaagt daarom niet.

17. Eiseres voert aan dat automatisch verlengde levensduren geen steun vinden in de

recente rechtspraak van de Hoge Raad en verwijst hierbij naar het arrest van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169. Als verweerder meent dat hij terecht een levensduurverlenging heeft toegepast dan moet hij inzichtelijk maken welke renovaties dit betreft, in welk jaren welke bedragen hieraan zijn besteed.

18. Verweerder heeft aangegeven dat de taxateur opnieuw een inschatting heeft gemaakt

van de resterende levensduur en dat hij daarvoor niet zonder meer de cijfers uit de Taxatiewijzer kopieert. Hij verwijst naar de uitspraken van 26 februari 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:1668, 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 en 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, waaruit blijkt dat deze werkwijze wordt geaccepteerd. Volgens verweerder geven de bouwaanvragen en de in de onroerende zaak geïnvesteerde bedragen meer dan voldoende aan dat in 2011 een ingrijpende verbouwing/renovatie heeft plaatsgevonden. Verder is het object in een goede staat en nog in gebruik en is sprake van een langdurige huurovereenkomst.

19. Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Volgens verweerder moet de levensduur van

(onderdelen van) het object op een langere periode gesteld worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer Sport. Uit het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat de bewijslast in dit geval op verweerder rust. De rechtbank kan verweerders onderbouwing voor de levensduurverlenging en het op onderdelen opnemen van een nieuw bouwjaar volgen. Zo heeft verweerder erop gewezen dat er in 2011 een volledig nieuwe verdieping ten behoeve van een kantoor- en fysioruimte is gerealiseerd bij de sporthal met volgnummer 8. Bij de sporthal met volgnummer 6 is sprake van een renovatie van de afbouw en de dak-installatie en ook bij de tennishal met volgnummer 7 heeft een renovatie van de dak-installatie plaatsgevonden. Deze aanpassingen met, zo blijkt uit de drie overgelegde bouwaanvragen, forse investeringsbedragen maken het aannemelijk dat de oorspronkelijk voor de ruwbouw, afbouw en installaties ingeschatte levensduur achterhaald is en dat op deze peildatum een levensduurverlenging ofwel het opnemen van een nieuw bouwjaar gerechtvaardigd is. Anders dan in de door eiseres tijdens de zitting nog genoemde uitspraak van 31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4097, vindt de rechtbank in dit geval de door verweerder genoemde aanpassingen dus wél van voldoende gewicht. De door verweerder toegepaste verlengingen vindt de rechtbank ook redelijk. Tijdens de zitting heeft eiseres nog betoogd dat slechts na sloop sprake kan zijn van het opnemen van een nieuw bouwjaar voor ruwbouw zoals verweerder heeft gedaan bij de sporthal met volgnummer 8. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat het toevoegen van een extra verdieping dusdanig omvangrijk en ingrijpend is geweest dat dit leidt tot een nieuw bouwjaar.

20. Eiseres voert aan dat het taxatieverslag te weinig info biedt en dat verweerder ten

onrechte de taxatiekaart niet heeft verstrekt terwijl daar in bezwaar wel om is gevraagd. Alleen al om die reden is haar beroep gegrond, zo stelt eiseres. Zij verwijst voor haar standpunt naar de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.

21. In reactie hierop wijst verweerder op de e-mailcorrespondentie waarin eiseres is

gevraagd haar verzoek nader te onderbouwen en op het feit dat eiseres daarna en ook tijdens de hoorzitting niet opnieuw verzocht heeft om verstrekking van extra gegevens. In dat geval heeft verweerder daarom mogen aannemen dat eiseres die stukken kennelijk niet (meer) nodig had.. Het pas in beroep opnieuw aanvoeren van dit punt is in strijd met de goede procesorde. Verweerder verwijst naar de uitspraak van deze rechtbank van 5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890.

22. In deze uitspraak heeft de rechtbank heeft in algemene zin uiteengezet hoe zij beroepen

in WOZ-zaken op (vermeende) schendingen van procedurele verplichtingen in de bezwaar- en de beroepsfase in verschillende zaken beoordeelt. De rechtbank zal deze uitspraak als richtsnoer nemen bij de beoordeling van deze beroepsgrond.

23. De beroepsgrond slaagt. De rechtbank stelt vast dat het taxatieverslag nauwelijks

informatie bevat. Bij ieder onderdeel van het object is bijvoorbeeld bij de factoren prijs per eenheid, ongecorrigeerde vervangingswaarde, levensduur, resterende levensduur en restwaarde slechts een streepje (-) ingevuld. Dat betekent dat dit verslag niet inzichtelijk is en het voor eiseres onmogelijk is de door verweerder gemaakte keuzes, aannames en gebruikte gegevens te controleren. In zo’n geval speelt de in de uitspraak van 5 juli 2021 besproken vraag of eiseres wel of niet (voldoende concreet) heeft verzocht om nadere stukken geen rol, omdat verweerder direct bij de start van de procedure zelf had moeten zorgen voor meer inzicht en controleerbaarheid. Verweerder heeft in zijn verweerschrift en tijdens de zitting nog opgemerkt dat stukken met meer gegevens zeker zouden zijn verstrekt als eiseres daar tijdens de hoorzitting om had gevraagd en dat, nu eiseres dat niet heeft gedaan, hij ervan mocht uitgaan dat eiseres de stukken niet meer nodig had. Ook daarin volgt de rechtbank verweerder niet. De vraag blijft overeind, ook als er in de hoorzitting niet meer over wordt gesproken.³ Dit is in afwijking van de richtlijn die de rechtbank in de uitspraak van 5 juli 2021 heeft opgenomen. In dit geval is de vraag van eiseres immers overbodig, omdat het verweerder duidelijk had kunnen en moeten zijn dat dit taxatieverslag geen enkel inzicht gaf en hem dat te verwijten valt.

24. De rechtbank is van oordeel dat in de bezwaarfase een informatieachterstand voor

eiseres is ontstaan die verweerder ten onrechte niet in deze fase heeft hersteld. Door de betreffende stukken niet al in de bezwaarfase aan eiseres ter beschikking te stellen, kon eiseres in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. Zij moest daarvoor in beroep gaan. Omdat de gevraagde gegevens in beroep door verweerder wel zijn verstrekt en eiseres hierop inhoudelijk heeft kunnen reageren, is de rechtbank van oordeel dat eiseres hierdoor niet in haar belangen is geschaad. De rechtbank passeert dit gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.

25. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding

van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van haar bezwaar en beroep.

26. Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn

is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Als de redelijke termijn is overschreden, wordt verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor de hoogte van de schadevergoeding geldt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.

27. De rechtbank stelt vast dat er vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift van eiser op

11 april 2020 tot deze uitspraak, twee jaar en bijna vier maanden zijn verstreken zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn. Eiseres heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarprocedure heeft - gerekend vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift - bijna 11 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De procedure bij de rechtbank heeft - gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 13 april 2021 tot aan deze uitspraak - bijna 16 maanden geduurd. Anders dan verweerder tijdens de zitting veronderstelde, heeft niet eiseres maar verweerder zelf in de e-mail van 30 augustus 2021 om uitstel van de behandeling van deze zaak op de zitting van 21 december 2021 gevraagd. De overschrijding van de redelijke termijn is nagenoeg volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiseres betalen.

28. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde

van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar blijft gehandhaafd. Eiseres heeft wel recht op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht en zij heeft recht op een immateriële schadevergoeding.

29. Tijdens de zitting heeft eiseres verklaard dat verweerder de proceskosten in bezwaar al