NTFR 2017/257 - Verlaagd tarief voor als kantoor gebruikte stadsvilla
ECLI:NL:PHR:2016:1218, datum uitspraak 23-11-2016, publicatiedatum 09-12-2016
Aflevering 5, gepubliceerd op 02-02-2017 met annotatie van drs. W. BrinkBelanghebbende heeft bij de verkrijging van een ‘stadsvilla’ overdrachtsbelasting ad € 13.950 (2% van de waarde) op aangifte voldaan. De villa is gebouwd als woning, maar heeft lang dienstgedaan als kantoorpand van advocaten. De villa stond tijdens de verkrijging al geruime tijd leeg. De inspecteur heeft € 27.900 nageheven omdat de villa zijns inziens geen woning meer was in de zin van art. 14, lid 2, Wet BRV, maar bedrijfsruimte. Hof Arnhem-Leeuwarden (23 februari 2016, nr. 15/00262, NTFR 2016/847) overwoog dat het pand als woning is gebouwd en dat de latere aanpassingen er niet toe hebben geleid dat het zijn aard van woning heeft verloren. De indeling is niet gewijzigd, er is een bescheiden kookgelegenheid, en bad en douche kunnen worden aangesloten op bestaande leidingen. Met zeer beperkte aanpassingen kan de villa weer worden bewoond. Tussentijds gebruik als kantoor doet niet af aan de aard van de woning. In cassatie wijst de staatssecretaris op de wetsgeschiedenis en op het doel van het verlaagde tarief om een impuls aan de woningmarkt te geven. In casu is daarvan geen sprake. Het pand diende decennialang als kantoor en was niet meer dienstbaar aan woningdoeleinden. A-G Wattel meent dat het feitelijke gebruik weinig ter zake doet. Van belang voor de vraag of een onroerende zaak ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’ zijn in de eerste plaats de oorspronkelijke bouwkundige aard bij de bouw en de daaruit volgende objectieve bestemming van het gebouw. De villa is in 1895 ontworpen en gebouwd als woonhuis en langdurig als zodanig gebruikt. Ten tweede is van belang of nadien bouwkundig is ingegrepen en of die ingreep de bouwkundige aard (de objectieve functie) heeft gewijzigd. De ingrepen om het pand als kantoor te kunnen gebruiken waren zeer beperkt en niet van dien ‘aard’ dat daarmee de bouwkundige aard en de objectieve functie van het pand zijn gewijzigd. Van moeizame omkeerbaarheid is geen sprake, laat staan van het ontstaan van een nieuwe zaak met een nieuwe functie. Het ontbreken van een badkamer en een volledige keuken is niet relevant nu de benodigde ruimten, leidingen en aansluitingen voorhanden zijn en ook de verkrijging van cascowoningen, al dan niet onbewoonbaar verklaarde sloopwoningen, gestripte woningen en zelfs blote fundamenten onder het lage tarief valt. De publiekrechtelijke bestemming van de villa is zowel wonen als kantoor en daarmee inconcludent en overigens volgens de wetsgeschiedenis alleen van belang in geval van twijfel, die het hof niet hoefde te koesteren. Of de verkrijging bijdraagt aan de doorstroming op de woningmarkt is evenmin van belang, nu de wetgever faciliëring daarvan niet afhankelijk heeft gemaakt. De stelling dat aangesloten zou moeten worden bij art. 220a, lid 2, Gem.w. heeft geen wetshistorische basis. De wetsgeschiedenis en de gepubliceerde beleidsregels wijzen juist op zelfstandige interpretatie die abstraheert van het al dan niet feitelijk ten dienste staan van woondoeleinden. De stelling dat het hof ten onrechte rekening heeft gehouden met gebeurtenissen ná de verkrijging, mist volgens de advocaat-generaal feitelijke grondslag c.q. is niet relevant omdat het oordeel van het hof daarop niet steunt. De pas in cassatie aangevoerde stelling over brandvoorschriften is een ontoelaatbaar novum en doet volgens de advocaat-generaal overigens niet ter zake. Het cassatieberoep is volgens A-G Wattel ongegrond.