NTFR 2013/2265 - Na onderzoek volgt hof berekening inspecteur van waarde verkregen gronden
ECLI:NL:GHAMS:2013:2043, datum uitspraak 20-06-2013, publicatiedatum 17-07-2013
Aflevering 48, gepubliceerd op 28-11-2013 met annotatie van drs. W. BrinkBelanghebbende, onderdeel van een bouwbedrijf, koopt in 2001 vijf stukken grond die mogelijk bestemd zullen worden voor de bouw van woningen. In totaal gaat het om bijna 900.000 m2. De aankoopprijs van deze grondstukken bedraagt € 22 respectievelijk € 23 per m2. Begin 2002 respectievelijk begin 2003 koopt belanghebbende in drie gedeelten nog eens bijna 70.000 m2 grond aan, maar dan voor aankoopprijzen die variëren van € 44 tot € 49 per m2. In diezelfde periode komen in de markt andere grondtransacties voor waar soortgelijke prijzen per m2 betaald worden. Op 28 februari 2003 worden de (eerste) vijf stukken grond juridisch geleverd bij de notaris en wordt voor de overdrachtsbelasting uitgegaan van de waarde van de tegenprestatie. De inspecteur legt eind 2008 (vijf) naheffingsaanslagen op en stelt hierbij dat krachtens art. 9 Wet BRV moet worden uitgegaan van de hogere waarde in het economische verkeer, en stelt deze op € 47 per m2. Belanghebbende gaat hiertegen in verweer. In haar optiek zijn de diverse grondstukken niet identiek qua (met name) locatie. Rechtbank Haarlem stelt de inspecteur in het gelijk op grond van een diepgaande analyse van de inspecteur dat de prijsstijging niet evident samenhangt met een verschil in locatie, maar dat op alle locaties de grondprijzen een stijgende lijn vertonen. Alleen de te hanteren waarde wordt door de rechtbank bijgesteld tot € 44 per m2 aangezien in een van de transacties een afkoopsom ter zake van een eerste recht tot koop was inbegrepen die buiten beschouwing moest worden gelaten. Verder waren er ook na februari 2003 enkele transacties in de markt geweest met een lagere koopsom per m2 dan de genoemde € 47, en dat grillige verloop wordt door de rechtbank ingeprijsd. In hoger beroep wordt door belanghebbende weliswaar nog een taxatierapport wordt overlegd waarin de taxateurs aangeven dat het niet realistisch is om te veronderstellen dat in 2003 ook voor de vijf grote grondstukken soortgelijke hogere prijzen zouden zijn betaald en gefinancierd zouden kunnen worden, maar die stelling acht het hof niet dan wel onvoldoende onderbouwd.